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課程背景：

商業地產2020年遭遇疫情考驗，不僅空鋪率上揚，收益衰退，更引發商場倒閉風暴。

2021年后疫情時代，商業面積3萬㎡以上商場，即將開業近1500個，刷新歷史新高。同時，商業面積3萬㎡以下的社區商業，進入全面暴增時期，預計迎接超過三年的混亂。

商業地產目前四大趨勢明朗，包括并購與倒閉、輕資產與技術輸出、區域商業與社區商業分野、標準化與特色化并舉時代。這是行業的第二回合開始，全國級商業大集團已成形，區域級商業集團積極布點應對。2025年前，商業地產將進入最終回合。

商業地產共有七大模塊，拓展拿地、市調定位、籌備期招商、規劃設計、工程建設、經營管理、融資與輕資 產。然而，大量現金沉淀的商業地產本質，就必須以輕資產的終點作為拿地的初始！

此次課程由臺灣第一代購物中心成功團隊引進，結合內地數家領頭商業集團實務管理核心知識，兼具境外成功經驗與內地落地實操作法，提供一整套項目在不同生命周期的操盤思維，剛開業的培育期的市場拓展、成長期的調整與提升、成熟期的資產增值與資本市場對接。

課程收益：

1、臺灣成功商業地產的關鍵經營心法∶場景式經營、大數據透析、消費者掌控、優質服務，工具方法論。

2、大量項目案例與照片，生動直觀的印證，可直接引用于現有項目，實操與落地。

3、超過18個國家與地區800個境外城市案例，包括紐約/洛杉磯/舊金山/西雅圖/首爾/馬尼拉/東京/大阪/福岡/新加坡/曼谷/悉尼/墨爾本/惠靈頓/雅加達/吉隆坡/柏林/巴黎/倫敦/迪拜/阿布扎比等國外優秀商場案例分享。

4、超過320個國內城市案例。包括北京/上海/廣州/深圳/沈陽/哈爾濱/天津/青島/包頭/呼和浩特/鄭州/西安/南京/蘇州/杭州/武漢/長沙/合肥/青島/西安/重慶/成都/東莞/南寧/貴陽/昆明/烏魯木齊/蘭州等約 3000 個商業項目實地考察，現場互動解析成功與失敗原因。

5、揭密國內位居領先的商業地產集團，包括龍湖、萬達 、萬科、新世界、北京金融街的核心經營能力。

課程對象：

董事長、總裁、副總裁、總經理、副總經理、營銷運營總監、產品設計總監、招商總監、營銷策劃經理、招商經理等商業地產相關人員；各類商業經營機構、商業地產管理服務機構、商業地產策劃營銷及相關業界人士。

課程大綱：

一、商業地產市場現狀

1、疫情仍未消退下，企業如何活下來是首要的課題。

2、國內購物中心 2020 年開始的市場現狀，并購與倒閉的集團化，2025 年前主要商業集團正式底定。

3、商業地產 5 大困境與機會并存：同質化嚴重、倒閉并購盛、虛實融合熱、線上線下合、存量盤活。

4、未來的 5 大發展趨勢顯現：消費者與商戶、資產管理、智能大數據、社交體驗、社區生活中心。

二、商業地產輕資產與技術輸出

1、何謂商業地產的輕資產與技術輸出

2、解析萬達廣場的技術輸出框架與關鍵

3、商業地產資產五周期：融、投、建、管、退

4、商業地產資產證券化的主要形式：股票、REITs、Business Trust

5、資產管理六大組成 ：企業戰略、全生命周期成本控制、資產運營管理、管理標準與系統、人員架構與組織、風險控制

三、商業地產輕資產財務指標

1、從IRR調整為 Yield To Cost（Y T C 凈利潤投資回報率）

2、資產升值與輕資產案例來分析 Y T C 指標的關鍵

3、凱德與龍湖 YTC 案例

四、商業地產輕資產思維貫穿全流程

1、由 YTC 帶來的關鍵經營法則

2、五個關鍵因素：開業日、三年利潤、合同彈性、優先條例、銷售承諾

3、拿地前四個清晰：面積、開業年月、開業前三年 YTC、開業后輕資產年

4、拿地后二個明確：建造成本管控、能耗效率測算

5、操盤者的第一堂課：商業面積的合理性，733 與萬達大數據法則

6、操盤者的第二堂課：主力店數量組合與餐飲業態的最低思維

7、操盤者的第三堂課：項目獨有主題與建造成本的平衡學

8、操盤者的第四堂課：首年租金溢價法則（麥當勞 5+5）

五、商業地產生命周期與經營關鍵

1、三個生命周期：培育期、成長期、成熟期

2、三周期經營策略

培育期：活下來原則、基于客群力理解、號召客流優先

成長期：活的好原則、基于經營力理解、提升品牌優先

成熟期：活的精原則、基于影響力理解、追求收益優先

3、三周期的關鍵作為

培育期活下來所需日均客流測算：ABCX 法則

成長期動線冷區的處理：招商的室內主題街的創造

成熟期的品牌 MARK 奪取：品牌與主客群的溝通關鍵詞經營

六、資產增值核心是消費者與商戶經營的法則

商業地產三個核心問題：引流、留客、導流

第一個核心問題『引流』：客人為什么要來？

第二個核心問題『導流』：客人在店內怎么走？

第三個核心問題『留客』：客人為什么重復再來？

七、商品力的塑造是競爭能力升級

商業項目增量時代，搶奪商戶能力是關鍵

1、商品力是搶奪商戶的新能力

承諾品牌更多消費者『接觸力』：迪拜 Out Let Mall、雅加達 Mall Artha Gading 等案例

承諾品牌商場貢獻的『成交力』：巴黎 Vill Up、東京 Venus Fort、達特福德 Bluewater 等案例

承諾品牌商場帶來的『利潤力』：曼谷 Siam Paragon、新加坡 Orchard Gate Way 等案例

2、商業業態與品牌新趨勢

單客群導向：由樓層業態落位轉為單客群多業態聚落（七寶萬科、曼谷 Central Embassy 等案例）

感情媒介：女人的閨密對話空間（上海長風大悅城、迪拜 The Dubai Mall、永旺葛西店等案例

社交互動：跨業態結合引領社交聚集（紐約 Westfield、新西蘭 The Colombo 等案例）

生活品味：增加高頻率到訪的生活結合（香港領展、蘇州鄰里、武藏小杉 LaLaterrace 等案例）

八、臺灣工匠核心競爭力

1、口訣一：溢價法則

2、口訣二：變形蟲核心商圈

3、口訣三：招商六個技能

4、口訣四：1080

5、口訣五：商品力

6、口訣六：六個問題

九、優秀商業集團案例

1、中糧祥云小鎮動線診斷推演、深圳萬象天地動線模擬

2、紐約、柏林、迪拜、倫敦、臺北、東京、曼谷、新加坡、悉尼等120個項目有價值動線案例

張老師

臺灣第一代商業地產團隊。臺灣 METRO WALK 國際購物中心籌備與開業經營團隊。

曾任職國內商業地產前五強，集團商業高管。外資港商新世界百貨中國東北區域、民企萬達集團商業管理公司總部、民企龍湖集團商業地產總部、民企萬科杭州區域總部、國企北京金融街商業管理公司總部。

實力操盤項目超過近百。臺灣 METRO WALK 國際購物中心、ETMALL 購物（網路/型錄/電視）。萬達廣場44 家、龍湖天街20家、萬科社區廣場20家、新世界百貨7 家。

國內領先企業線上線下智能信息化商業操盤者。擔任萬達與龍湖信息化建設與 O2O 操盤手。從組織團隊、建立制度、IT 系統建立、搭建平臺、日常運營等深入且實戰多年實務經驗。

標桿商業集團企業內訓責任人。擁有近 20 年商業集團內部培訓講師資歷。萬達學院商管創始課程負責人、龍湖士官生、萬科新動力導師。

受邀全國商業集團內訓。長期擔任臺灣與內地各大企業內訓導師，臺灣培訓機構認證講師，并曾受邀多家商業集團內部高管培訓。

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