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課程背景

隨著土地增值稅清算越來越嚴格，各地在做土地增值稅清算時的口徑有什么不一樣？土地增值稅清算稅務(wù)稽查重點是什么？未來土地增值稅的政策將出現(xiàn)什么大變革?如何做好土地增值稅清算？如何理解相關(guān)政策？如何在合理合法情況下做好土地增值稅籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在各環(huán)節(jié)如何做好配合工作？如何把撐清算口徑做好不同物業(yè)類型（一二級聯(lián)動、舊城改造、城市綜合體、商業(yè)地產(chǎn)等）的清算？怎樣準(zhǔn)備清算申報材料？事務(wù)所如何進行清算審計？稅務(wù)一般審核程序及要點？

現(xiàn)為您講解《土地增值稅清算實務(wù)專題》，力爭讓您在兩天內(nèi)將土地增值稅學(xué)透學(xué)會，本課程依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和國家清算政策，以眾多實際清算的案例介紹土地增值稅的稅務(wù)涉稅風(fēng)險及防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅日常申報業(yè)務(wù)和清算工作的經(jīng)驗，以期達到徹底化解土地增值稅稅務(wù)涉稅法律風(fēng)險之目的。

培訓(xùn)對象

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和成本合約部及稅務(wù)、會計事務(wù)所等人員。

主講內(nèi)容

一、土地增值稅的基本政策

1、土地增值稅納稅人的概念

2、正確理解納稅人的概念必須掌握的“六要素”

3、土地增值稅的“贈與”是什么意思

4、土地增值稅的征收范圍是如何規(guī)定的？（納稅人的三個基本含義）

5、土地增值稅的免稅臨界點

6、普通住宅應(yīng)符合哪些基本條件

7、地下車庫應(yīng)屬于那類房屋

8、“城市實施規(guī)劃”、 “國家建設(shè)需要”的含義

9、投資、聯(lián)營、合作建房、企業(yè)兼并、個人互換住房征免問題

10、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的征免規(guī)定

11、未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收征免問題

12、地下人防設(shè)施是否應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍

13、小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍

14、采取BT模式建設(shè)新民居工程需要繳納土地增值稅嗎

二、土地增值稅的征收管理

1、稅務(wù)機關(guān)的前期管理

2、土地增值稅的申報與預(yù)繳

3、土地增值稅繳納稅款的賬務(wù)處理

4、土地增值稅的核定征收的條件及最低核定征收率

三、土地增值稅清算的受理

1、土地增值稅清算的概念

2、土地增值稅清算的條件

3、土地增值稅清算的期限

4、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

5、《土地增值稅清算申請表》的填制

6、《與收入相關(guān)的面積明細表》的填制

7、清算資料的審核與受理

8、土地增值稅清算到底應(yīng)該掌握在那個時點進行

四、土地增值稅清算的鑒證與審核的基本規(guī)定

1、清算鑒證與審核的方式

2、清算鑒證與審核應(yīng)特別關(guān)注的主要事項

3、“清算單位”的鑒證與審核

4、土地增值稅清算時清算項目到底應(yīng)該分為幾類

5、如何理解“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”、“分期開發(fā)的項目，以分期

項目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發(fā)”

6、一次性取得土地分期開發(fā)的共同費用的攤銷

7、商住一體樓土地增值稅計算

8、“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待

五、土地增值稅清算收入的鑒證與審核

1、土地增值稅收入的組成

2、政府補貼收入在計算土地增值稅時應(yīng)如何處理

3、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

4、關(guān)于土地增值稅清算時收入的最終確認

5、《轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細表》的填制

6、土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方法

六、土地增值稅清算扣除項目的鑒證與審核

1、扣除項目的組成：

2、《扣除項目明細表》的填制

3、合法有效憑證的界定

4、土地增值稅對預(yù)提費用的處理

5、屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)如何處理

6、扣除項目審核的基本程序和方法包括

7、扣除項目審核的16項主要內(nèi)容

8、取得土地使用權(quán)所支付的金額的鑒證與審核

9、《取得土地使用權(quán)所支付的金額明細表》填制

10、房地產(chǎn)企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除

11、企業(yè)外購樓盤發(fā)生的契稅轉(zhuǎn)讓時如何計算扣除

12、土地征用及拆遷補償費鑒證與審核

13、產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式銷售不動產(chǎn)開發(fā)成本的扣除

14、《土地征用及拆遷補償費明細表》填制

15、如何區(qū)分拆遷補償費與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出？拆遷補償費應(yīng)取得什么票據(jù)

16、《前期工程費明細表》的填制與審核

17、建筑安裝工程費鑒證與審核及《建筑安裝工程費明細表》填制

18、房屋裝修費用怎樣確定

19、地下車庫、商鋪的建筑安裝成本應(yīng)如何計算扣除

20、基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證與審核及《基礎(chǔ)設(shè)施費明細表》填制

21、公共配套設(shè)施費鑒證與審核及《公共配套設(shè)施費明細表》填制

22、小區(qū)外部為政府配套建設(shè)的公益性設(shè)施費用是否允許扣除

23、開發(fā)間接費用鑒證與審核及《開發(fā)間接費明細表》填制

24、營銷設(shè)施建造費用應(yīng)計入“銷售費用“還是”開發(fā)間接費用

25、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用的鑒證與審核

26、費用扣除的計算方法

27、費用為什么不據(jù)實扣除

28、利息扣除由哪些相關(guān)規(guī)定

29、《利息支出明細表》的填制

30、房地產(chǎn)企業(yè)像個人、關(guān)聯(lián)方借款費用應(yīng)如何扣除？委托其他單位、個人向金融機構(gòu)借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎

31、取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除

32、開發(fā)用地繳納的土地使用稅如何處理

33、因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費如何扣除

34、房地產(chǎn)公司免費為業(yè)主辦理過戶手續(xù)產(chǎn)生的費用如何扣除

35、企業(yè)開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費用如何扣除

36、為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費和開發(fā)費用

七、其他與清算有關(guān)的項目的鑒證與審核

1、印花稅、契稅扣除有哪些相關(guān)規(guī)定

2、未出售房屋繳納的營業(yè)稅金及附加是否允許扣除

3、加計扣除的規(guī)定都適合哪些開發(fā)項目

4、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項目的鑒證與審核

5、什么情況下需要進行價格評估

6、土地增值稅稅率是怎樣規(guī)定的

八、綜合案例分析

1、土地增值稅全過程計算案例

2、清算后銷售有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計算繳納土地增值稅

九、專家現(xiàn)場開放時間，解答學(xué)員疑難問題。

楊老師

我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作二十余年，多次參與全國稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經(jīng)驗。同時，多年來，楊老師長期工作在稅務(wù)稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務(wù)稽查實戰(zhàn)經(jīng)驗和政策研究理論基礎(chǔ)，長期在北京、上海、成都、重慶等全國數(shù)十個城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、商業(yè)模式、稅務(wù)稽查、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默。

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