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課程背景

改革開放以來，在國家一系列政策鼓勵下，房地產行業已經成為國民經濟的支柱產業，對國家財政收入的貢獻率大幅度提高，成為稅收收入的重要來源。為了解決居者有其屋，保障房地產行業的健康發展，促進房價合理回歸，最近幾年，國家加大了對房地產行業的宏觀調控力度，實行限購限價政策，房地產行業逐漸回歸合理利潤時代。

為了避免房地產業投資過熱，自2011年初開始，人民銀行多次提高存款準備金率，控制信貸規模，提高住房貸款的首付款比例和貸款利率，提高房地產企業貸款門檻，使得房地產企業籌資困難。房地產業是資金密集型行業，對房地產業的信貸緊縮政策使得本來就捉襟見肘的房地產業資金更趨緊張。

2008年初，國家稅務總局下發了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，這是實施《企業所得稅法》以來的第一個分行業的所得稅管理制度。2010年4月17日，國務院下發了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求對房地產開發項目的土地增值稅進行重點清算和稽查。為貫徹國務院的指示，國家稅務總局連續兩次發文，要求各地稅務機關堅決、全面、深入地推進本地區土地增值稅的清算工作，從而，掀起了全國性的土地增值稅清算高潮。2013年6月20日國家稅務總局下發了《關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發[2013]67號）,從而開始了對房地產企業的第12次稅收督導檢查。

在上述稅收形勢下，我們總結了多年來房地產企業納稅典型案例，歸納了稅企爭議焦點問題和會計核算難點，對房地產企業的全過程、各環節、分項目、諸稅種的一百道財稅操作難題進行剖析、解答，希望通過培訓，講解房地產企業財稅操作技巧，解答房地產企業稅務檢查中遇到的疑難問題。

培訓對象

各房地產企業領導、主管財務工作人員和成本合約部及稅務、會計事務所等人員。

咨詢費等）。

主講內容

第一講：增值稅、營業稅納稅難題精解

1、房地產開發公司銷售使用過的設備應當交什么稅？

2、房地產開發企業銷售廢舊物資怎樣納稅？

3、房地產開發企業如何迎接“營改增”？

4、房地產開發企業與動遷戶進行房產置換是否繳納營業稅？

5、甲方提供材料與甲方提供設備怎樣納稅？

6、購入在建項目投資建設，建成后銷售怎樣繳納營業稅？

7、房地產開發企業受托對土地進行一級開發怎樣納稅？

8、房地產企業與政府合作開發土地取得的收益是否交納營業稅？

9、委托境外設計院搞設計是否征收營業稅？

10、房地產開發企業取得的購房定金是否繳納營業稅？

11、房地產企業發生“買一贈一”、銷售折讓、銷售退回怎樣交納營業稅？

12、企事業單位取得的搬遷補償收入是否征收營業稅？

13、房地產開發企業怎樣利用融資性售后回租擴大融資渠道？

14、怎樣判定營業稅合法有效憑證？

15、房地產開發企業銷售房產兼營裝修勞務如何計算營業稅？

16、房地產開發企業自營工程是否繳納建筑業營業稅？

17、房地產評估增值是否交納營業稅？

18、關聯企業之間無息借款有何稅收風險？

19、納稅人銷售自產貨物同時提供建筑勞務怎樣納稅？

20、按城市規劃企業直接把土地轉讓給用地單位怎樣征稅？

21、房地產開發公司受托代建房屋如何繳納營業稅？

22、房地產開發企業將自建的房產對外捐贈是否征收營業稅？

第二講：土地增值稅納稅難題精解

23、如何確認土地增值稅的銷售收入總額？

24、計算土地增值稅扣除項目金額包含的范圍有哪些？

25、土地增值稅清算有哪些具體要求？

26、房地產開發費用中利息支出應當怎樣計算扣除？

27、房地產開發企業銷售保障性住房是否預征土地增值稅？

28、如何確定土地增值稅的清算單位？

29、開發項目土地增值稅清算的條件是什么？

30、在什么情況下對房地產開發企業的土地增值稅核定征收？

31、企業出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優惠政策？

32、銷售普通標準住宅如何定價可以免交土地增值稅？

33、國家征用、收回房地產有何稅收優惠？

34、以土地（房地產）投資聯營有何稅收優惠政策？

35、房地產開發企業以在建工程投資怎樣繳納土地增值稅？

36、怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

37、房地產企業怎樣核算管理費用可以降低土地增值稅？

38、借款利息怎樣扣除可以降低土地增值稅的稅負？

39、轉讓土地使用權與合作建房在繳納土地增值稅時有何差別？

40、轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么區別？

41、新設立的房地產企業怎樣確定籌建期？

42、采用何種方法轉讓土地使用權可以降低土地增值稅？

43、利用征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費？

44、土地出讓金返還怎樣進行會計處理可以節稅？

45、怎樣控制房地產開發成本來降低土地增值稅？

46、企業將開發的商品房無償贈送給個人是否征收土地增值稅？

47、土地增值稅清算時如何申請退還企業所得稅？

第三講：小稅種納稅難題精解

48、有償取得土地使用權之后，繳納土地使用稅的起止日期？

49、單獨建造的地下建筑物如何征收城鎮土地使用稅？

50、建在商品房地下的建筑物是繳納土地使用稅？

51、繳納了耕地占用稅之后是否還繳納城鎮土地使用稅？

52、租用集體土地進行房地產開發，是否繳納城鎮土地使用稅？

53、項目房產售完之后，房產企業是否還要就小區內的道路綠地等繳納城鎮土地使用稅？

54、根據財稅[2010]121號文件規定，怎樣繳納房產稅？

55、住宅小區內業主共有的會所、文體場館、幼兒園等如何征收房產稅？

56、更換房屋附屬設備和配套設施后的房產如何計征房產稅？

57、企業自有房屋裝修費用是否計入房產原價征收房產稅？

58、房產無租使用、代免租期的房產租賃由誰繳納房產稅？

59、同一投資主體內部土地、房屋權屬劃轉是否征收契稅？

60、企業重組如何繳納契稅？

61、如何降低印花稅的稅負？

第四講：企業所得稅納稅難題精解

62、房地產開發企業銷售確認的原則和條件是什么？已開具發票的按揭售房何時確認

銷售收入？

63、“買一贈一”銷售開發產品如何納稅？

64、房地產開發企業對本企業職工按優惠價售房如何納稅？

65、房地產開發企業采用售后回購方式進行融資，怎樣納稅？

66、待售開發產品先出租再出售如何操作可以降低稅負？

67、房產租期跨年度一次收取租金如何繳納企業所得稅？

68、房地產開發企業承建的BOT項目是否納稅？

69、房地產開發企業承建的BT項目是否納稅？

70、以開發產品分成方式開發房地產如何確認收入？

71、房地產企業以房換地方式取得土地使用權的，怎樣確認收入和土地使用權的成本？

72、房地產開發企業以地換房如何確認收入？

73、何謂開發產品成本？如何劃分房產的成本核算對象？

74、開發產品六個成本項目的核算范圍是如何規定的？

75、房地產開發企業為配合小區的開發建設的學校應當如何核算？

76、項目營銷設施建造費怎樣進項會計核算？

77、利用地下基礎設施建成的停車場所怎樣核算計稅成本？

78、共同成本和間接成本如何進行分配？

79、哪些成本分配方法是必須遵守的？

80、怎樣對開發產品的成本進行分配？

81、計算開發成本時漏計的成本如何處理？

82、如何確定成本核算終結日？企業交房與所得稅匯算清繳有何關系？

83、為了進行企業所得稅的匯算清繳，怎樣預提成本？

84、銷售開發產品的計稅成本如何計算？與土地增值稅計算的成本有何區別？

85、企業如何確定固定資產的折舊年限和凈殘值率？

86、房屋的改擴建支出是否計入房產原價？

87、股權投資取得的的股息、紅利所得怎樣納稅？

88、權益性投資持有損失是否允許稅前扣除？

89、股權投資轉讓損失可否稅前扣除？

90、投資企業從被投資企業撤回或減少投資怎樣納稅？

91、房地產開發企業的業務招待費如何在稅前扣除？

92、何謂“資本弱化”，稅法有何防止資本弱化的規定？

93、“統借統還”的利息可否稅前扣除？對房地產開發企業有何特殊規定？

94、企業向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？

95、因投資未到位而發生的利息支出可否扣除？

96、借給關聯企業的款項發生壞賬損失可否稅前扣除？

97、修改其他債務條件的債務重組如何繳納企業所得稅？

98、資產收購怎樣進行納稅籌劃可以選擇特殊性稅務處理？

99、股權收購怎樣進行納稅籌劃可以選擇特殊性稅務處理？

100、開發項目清盤時，如何進行企業所得稅的清算？

第五講：現場與學員互動交流，解答學員財稅疑難問題。

劉老師

我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。我公司高級稅務講師，現受聘擔任世界稅收聯合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長期從事房地產企業、建筑企業的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累。參與了我國《企業所得稅法》的研究、制定工作，對企業所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業界納稅策劃的領軍人物。

出版有《房地產企業財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）、《房地產企業財稅操作難題精解》等房地產企業財稅專著。

幾年來，曾在北京大學中國企業家特訓班、清華大學總裁班、浙江大學總裁班、中國房地產業協會、中國城市建筑協會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任北京市高級會計師繼續教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、中國移動等多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。

講授過《房地產開發企業財稅操作技巧》、《房地產企業涉稅風險規避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產業納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產業稅收檢查前輔導》等。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業會計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經濟效益。

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