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項(xiàng)目背景

新年伊始，隨著2017年?duì)I改增稅制改革全面推進(jìn)，財(cái)政部、總局適時(shí)出臺(tái)了營(yíng)改增相關(guān)后續(xù)政策，不斷完善增值稅體制，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅人員應(yīng)依據(jù)最新稅收政策，緊密結(jié)合工作實(shí)際適應(yīng)營(yíng)改增帶來的變化。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)流程的復(fù)雜性和會(huì)計(jì)核算的特殊性，實(shí)際操作中疑難問題還是層出不窮，各地營(yíng)改增解釋又互有出入，導(dǎo)致很多財(cái)稅從業(yè)人員站在“營(yíng)改增解讀”的十字路口，不知道如何選擇稅收解釋、如何進(jìn)行稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

為切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增暨實(shí)際操作中的疑難問題，消化未知稅收風(fēng)險(xiǎn)，有效配合營(yíng)改增工作的進(jìn)展，本次課程“私人定制”、量身打造“房企實(shí)際操作疑難問題百問百答”， 以房企增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等主要稅種為經(jīng)，以多角度破解稅收疑難問題為緯，我們將詳盡解讀營(yíng)改增以來財(cái)稅人員遇到的疑難問題，同時(shí)輔以風(fēng)險(xiǎn)防控與納稅籌劃技巧，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落實(shí)納稅籌劃方案、規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)、全面降低稅負(fù)提供幫助！

同時(shí)，我們依據(jù)部分學(xué)員需求，重點(diǎn)闡述以下課題：房企如何應(yīng)對(duì)增值稅風(fēng)險(xiǎn)，不同融資方式稅收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，營(yíng)改增對(duì)企業(yè)所得稅、土地增值稅影響，“拆遷還建”模式下三大稅種分析以及會(huì)計(jì)處理模式對(duì)稅收的影響，不同拿地方式風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，所得稅匯算準(zhǔn)備等等。

目標(biāo)學(xué)員

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

研修內(nèi)容

第一節(jié)：增值稅部分

1．買房子送家電、送裝修是否視同銷售？

2．租賃合同免租期是否視同銷售？房產(chǎn)稅如何規(guī)避？

3．以老帶新業(yè)務(wù)支出如何進(jìn)行稅收處理？

4．零首付（假按揭）如何繳納增值稅？

5．視同買斷代理銷售模式增值稅如何處理？

6．產(chǎn)權(quán)式酒店、還本銷售模式的差異？

7．如何判定價(jià)外費(fèi)用？?jī)r(jià)外費(fèi)用的特點(diǎn)是什么？

8．不同形式違約金如何增值稅處理？

9．土地價(jià)款抵頂增值稅如何計(jì)算？如何開票？

10．不同形式的土地返還款如何進(jìn)行稅收處理？

11．銷售價(jià)格偏低如何理解？通過廣德發(fā)案件進(jìn)行深度解讀

12．以地?fù)Q房、以房換地如何確定計(jì)稅依據(jù)？

13．配建經(jīng)適房是否繳納增值稅？

14．紅線外支出、代建道路如何進(jìn)行稅收處理？

15．非貨幣性投資是否繳納增值稅？

16．集團(tuán)拿地、分公司開發(fā)如何進(jìn)行土地成本確認(rèn)？

17．新老項(xiàng)目同時(shí)存在如何把握不得抵扣進(jìn)項(xiàng)？

18．會(huì)計(jì)確認(rèn)收入和增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的關(guān)系是什么？

19．面積差、銷售退回等如何進(jìn)行稅收處理？

20．增值稅項(xiàng)目劃分與土增劃分有何不同？

21．清包工與甲供工程如何判定？

22．如何辨析“自產(chǎn)貨物”？

23．如何理解“三流一致”？稅局為什么要求必須“三流一致”？

24．水電費(fèi)抵頂工程款如何處理？

25．售后回租銷售模式雙方稅收風(fēng)險(xiǎn)是什么？

26．增值稅發(fā)票認(rèn)證原理是什么？

27．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)稅？

28．誠(chéng)意金、定金如何區(qū)分，如何規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)？

29．爛尾樓銷售如何計(jì)算增值稅？

30．“開盤有禮”贈(zèng)送客戶禮品是否視同銷售？

31．車位租賃是銷售不動(dòng)產(chǎn)還是物業(yè)服務(wù)？

32．房地產(chǎn)企業(yè)全程增值稅會(huì)計(jì)處理如何做帳？

第二節(jié)：營(yíng)改增對(duì)融資的影響

1．非金融機(jī)構(gòu)借款是否繳納增值稅？

2．股東、自然人“無息”借款稅收風(fēng)險(xiǎn)如何處理？

3．委托借款、“轉(zhuǎn)貸”的差異分析

4．統(tǒng)借統(tǒng)還免稅的條件是什么？“孫公司”是否適用政策

5．如何準(zhǔn)確理解資本化利息的起點(diǎn)與終點(diǎn)？

6．如何理解“明股實(shí)債”與“明債實(shí)股”？

7．融資性售后回購(gòu)如何規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)？

8．融資性回租業(yè)務(wù)稅收處理界定

第三節(jié)：拆遷還建暨合作建房特殊問題解讀

1．拆遷費(fèi)依據(jù)哪些資料計(jì)入土地成本？

2．被拆遷人收到拆遷補(bǔ)償收入是否計(jì)征增值稅？

3．拆遷還建行為是否計(jì)征增值稅？納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是什么時(shí)候？是否區(qū)分異地安置與本地安置？

4．拆遷還建行為會(huì)計(jì)如何處理？“視同銷售”還是“銷售”，我們依據(jù)新老項(xiàng)目的不同分別從“視同銷售”和“銷售”做會(huì)計(jì)分析以及稅收分析。

5．拆遷行為如何征收企業(yè)所得稅？

6．拆遷行為如何征收土地增值稅？是否屬于稅收優(yōu)惠？

7．拆遷還建是否開具發(fā)票？如果開具，金額如何確定？

8．拆遷行為如何計(jì)征契稅？

9．出地方立項(xiàng)，出資方出資合作建房，出資方不同分配方式下雙方如何進(jìn)行三大稅種分析？

10．出資方立項(xiàng)，出地方出地合作建房，出地方不同分配方式下雙方如何進(jìn)行三大稅種分析？

11．以租代建如何規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)？

第四節(jié)：企業(yè)所得稅部分

1．會(huì)計(jì)確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)與企業(yè)所得稅確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)有區(qū)別嗎？

2．營(yíng)改增對(duì)企業(yè)所得稅申報(bào)是否有影響？如何操作？

3．注冊(cè)地與項(xiàng)目地不同是否對(duì)所得稅產(chǎn)生影響？

4．營(yíng)改增后城建稅如何在報(bào)表列式？

5．成本差如何進(jìn)行稅收處理？

6．如何辨析業(yè)務(wù)招待費(fèi)？可否在“開發(fā)間接費(fèi)”列支？

7．會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)、私車公用等如何在進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算時(shí)妥善處理？

8．營(yíng)改增后會(huì)計(jì)科目變化是否影響企業(yè)所得稅申報(bào)？

9．如何理解“合法有效憑證”？可否列舉詳細(xì)說明？

10．善意取得增值稅虛開發(fā)票是否稅前扣除？

11．工資薪金如何在企業(yè)所得稅稅前扣除？

12．預(yù)收賬款是否作為當(dāng)年計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)的基礎(chǔ)？

13．如何理解“資本弱化”條款？

14．評(píng)估增值是否繳納企業(yè)所得稅？如何計(jì)提折舊？

15．接受捐贈(zèng)與捐贈(zèng)如何進(jìn)行企業(yè)所得稅申報(bào)？

16．非貨幣性投資是否繳納企業(yè)所得稅？

第五節(jié)：土地增值稅部分

1．如何辨析增值稅“舊房”與土地增值稅“舊房”？

2．營(yíng)改增對(duì)土地增值稅的收入有何影響？

3．土地增值稅預(yù)繳如何計(jì)算？

4．營(yíng)改增后土地增值稅如何劃分項(xiàng)目？

5．土地增值稅清算稅金包含哪些？如何扣除？

6．土地差額遞減增值稅是否影響土地增值稅清算的“收入”與“扣除”？

7．以股權(quán)收購(gòu)名義是否繳納土地增值稅？通過稅局與法院的宣判進(jìn)行對(duì)比，深度分析解讀

8．舊房拆遷費(fèi)用是否進(jìn)入開發(fā)成本？

9．無償劃撥土地如何計(jì)算土地增值稅？

10．轉(zhuǎn)讓舊房如何計(jì)算土地增值稅？

11．土地增值稅扣除的原則如何理解？

12．收購(gòu)爛尾樓繼續(xù)開發(fā)如何計(jì)算土地增值稅？

13．土地評(píng)估增值+股權(quán)收購(gòu)方式取得土地如何確認(rèn)土地成本？

第六節(jié)：裝修、車位、成本分?jǐn)?/strong>

1．如何劃分“軟裝”與“硬裝”？

2．裝修支出對(duì)土地增值稅的影響是什么？

3．不同售樓部如何進(jìn)行會(huì)計(jì)與稅收的協(xié)調(diào)？

4．人防車位銷售全方位稅收分析

5．無產(chǎn)權(quán)車位全方位稅收分析

6．有產(chǎn)權(quán)車位全方位稅收分析

7．車位租賃全方位稅收分析

8．車位成本分?jǐn)傇瓌t

9．占地面積法運(yùn)用暨解讀

10．建筑面積法的運(yùn)用暨解讀

11．直接成本法運(yùn)用暨解讀

12．預(yù)算造價(jià)法運(yùn)用暨解讀

13．層高系數(shù)法運(yùn)用暨解讀

第七節(jié)：其他稅費(fèi)（選講）

1．非貨幣性投資如何計(jì)算個(gè)稅？

2．股權(quán)平價(jià)轉(zhuǎn)讓存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

3．抽獎(jiǎng)半價(jià)購(gòu)房是否計(jì)算個(gè)人所得稅？

4．工資薪金最佳籌劃點(diǎn)是？如何發(fā)獎(jiǎng)金稅負(fù)最底？

5．延期交房支付業(yè)主違約金是否存在個(gè)稅風(fēng)險(xiǎn)？

6．車補(bǔ)繳納個(gè)稅嗎？

7．掛賬未支付股息是否存在個(gè)稅風(fēng)險(xiǎn)？

8．大市政配套費(fèi)到底交不交契稅？

9．售樓部有房產(chǎn)稅嗎？如何計(jì)算？

10．一次收取多年租金計(jì)算房產(chǎn)稅納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)是什么？

11．無租使用、免租使用的區(qū)別是什么？

12．柜臺(tái)出租是否繳納房產(chǎn)稅？

13．印花稅歸集科目以及計(jì)算方法是什么？

14．城鎮(zhèn)土地使用計(jì)算的起點(diǎn)和終點(diǎn)如何把握？

王老師

會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問．答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長(zhǎng)土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國(guó)各大城市講授房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座幾百次，講授由淺入深．生動(dòng)活潑．內(nèi)容準(zhǔn)確．分析透徹．簡(jiǎn)明扼要．操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧．風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

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