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【課程背景】

2014年我國經濟總量增長乏力，房地產行業也面臨重大變局，1-4月，房地產稅收增長乏力，政府土地財政和稅收持續吃緊，在此嚴峻形勢下，房地產企業仍被國家稅務總局第八次列入稅收專項檢查的指令性檢查行業，稅務機關希望藉此作為今年稅收收入增長的一個亮點。稅務機關如何加大查處力度，從哪些方面進行檢查，哪些是房地產企業稅收核算的風險環節？隨著國家稅務總局《關于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》（國稅發[2014]31號）下發，新的《2014年稅收專項檢查工作方案》悄然而出，其中的“房地產業檢查重點”中列示了包含營業稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、土地使用稅、契稅、房產稅和印花稅等90多個重點檢查問題。

為了幫助房地產企業了解存在的這些涉稅風險問題及相關的政策規定，本課程邀請稅收專家陳萍生老師就《稅收專項檢查方案》中列出的重點問題進行詳細解析。

【授課方法】

采取互動式的學習方法，由專家老師提出稅務檢查中遇到的現實問題和實用的解決方法，從不同的角度分析講解運用技巧和風險分析，起到融會貫通的啟示作用。同時，激發學員參與的熱情，提出并交流本單位的稅收疑難問題和想法，達到提高學習效果的目的。

【培訓對象】

各房地產企業領導、主管財務工作人員和成本部及稅務、會計事務所等人員。

【主講內容】

一：營業稅

1、主營業務收入

⑴ 銷售開發產品收取的價款和價外費用是否未按規定入賬，少計收入9個方面問題。

⑵ 開發項目完工后，是否將收入掛在“預收賬款”等科目長期不結轉收入。

⑶ 按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。

⑷ 采取委托銷售方式銷售開發產品，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務機構收取并開具發票或收據，開發企業未計入收入；

⑸ 以銀行按揭方式銷售開發產品，開發企業在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。

⑹ 對將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售資產確認收入。對將待

售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售開發產品確認收入。

⑺ 發生視同銷售行為，是否未按規定申報納稅5個問題

2、其他業務收入

⑴ 房屋出租收入3個問題

⑵ 商品房售后服務如物業收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產轉讓收入和固定資產出租收入是否未按規定申報納稅。

3、其他營業稅涉稅問題

⑴ 利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動產時，是否未申報繳納建筑環節的營業稅

⑵ 中途轉讓在建項目，是否未按規定繳納營業稅。

⑶ 支付境外公司來華提供咨詢、設計、施工等勞務費，是否未按規定代扣代繳營業稅。

⑷ 合作建房是否按稅法規定足額納稅。

⑸ 不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。

二：企業所得稅

1、收入方面

⑴ 未完工開發產品的銷售收入是否已按規定預計毛利額，計入當前應納稅所得額繳納企業所得稅。

⑵ 產品完工后是否及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其與對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度本項目的應納稅所得額繳納企業所得稅。對于跨年度房地產

開發項目的已完工出售部分，有無不按權責發生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入的現象。

⑶ 取得政府的經濟補償或獎勵收入是否申報繳納企業所得稅和土地增值稅。

⑷ 客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規定確認收入或直接沖減成本費用。

2、成本費用方面

⑴ 取得的土地資產是否不按規定計價。

☆：是否擅自擴大或減少土地資產的價值；是否存在將購進土地進行三通一平后，通過評估虛增土地成本，計入開發成本。

⑵ 是否虛列拆遷補償費，虛增成本2個問題。

⑶ 是否簽訂虛假合同、協議，虛列、多列或重復列支成本費用4個問題。

⑷ 是否取得不符合規定的發票入賬，多列成本費用。

☆：取得舊版作廢發票入賬；涂改、偽造、自行填開發票入賬；取得第三方開具的發票入賬；

取得開具內容不實的發票入賬等

⑸ 是否混淆成本核算對象，未按配比原則結轉產品成本6個問題。

⑹ 是否將資本性支出直接列入當期成本，減少應納稅所得額6個問題

⑺ 是否擴大期間費用列支范圍及標準，減少應納稅所得額5個問題。

⑻ 其他6個問題。

三：個人所得稅

1、未通過“應付職工薪酬”科目發給職工的獎金、實物以及其他各種應稅收入，是否足額、準確代扣代繳個人所得稅。

2、為職工購買的商業保險、補充養老保險、企業年金等是否按規定代扣代繳了個人

所得稅。

3、以發票報銷方式或定額發放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等，是否代扣代繳個人所得稅。（交通補貼、通信補貼如果所在省制定了稅前扣除標準的，在標準限額內的部分

可免征個人所得稅）

4、以發票報銷方式套取現金，發放獎金或支付給個人手續費、回扣、獎勵等，是否代扣代繳個人所得稅。

5、支付債權、股權的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。

6、房地產銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個人所得稅。

7、為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅。

8、各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否代扣代繳個人所得稅。

四：土地增值稅

◇：除上述營業稅、企業所得稅里已涉及問題外，還應注意檢查：

1、對普通標準住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業用房等高預征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。

2、是否以工程未結算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進行土地增值稅的清算。

3、是否按規定確定土地增值稅的清算單位。

4、是否按規定進行成本費用分攤。

5、是否按規定從開發成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。

6、清算后又銷售或有償轉讓的房地產，是否按規定進行納稅申報。

五：土地使用稅

1、已征用未開發的土地是否按規定申報繳納土地使用稅。

2、土地等級和使用稅額變更后是否及時調整納稅申報。

3、開發用地在開發期間是否按規定計征土地使用稅。

4、未銷售的商品房占用的土地是否按規定繳納土地使用稅。

六：契稅

1、出讓方式取得國有土地使用權，是否按照取得該土地使用權支付的全部經濟利益計繳契稅。以協議方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補

償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益；以競價方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括市政建設配套費及各種補償費。

2、以劃撥方式取得的土地使用權，后經批準改為出讓方式取得使用權的是否補繳契稅。

3、以出讓方式承受原改制企業劃撥用地的，是否按規定繳納契稅。

4、土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲得的低價轉讓或無償贈與的土地使用權，是否已參照納稅義務發生時當地的市場價格，繳納契稅。

5、承受舊城改造拆遷范圍內的土地使用權，是否未按規定繳納契稅。

6、分期支付方式取得的土地使用權，是否未按合同規定的總價繳納契稅。

7、競價土地使用權尚未辦理產權，直接再轉讓的，是否未按規定申報繳納契稅。

七：房產稅

1、自行建造的自用房產交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結算，也未申報繳納房產稅。

2、是否將房屋租金直接沖減“企業管理費”或掛在其他應付款上未繳房產稅。

3、與房屋不可分割的附屬設備及固定資產改良支出是否增加計稅房產原值。

4、新建和購置的房產是否從建成之次月和取得產權的次月申報繳納房產稅。

5、國有企業進行清產核資過程中房屋價值重估后的新增價值，是否按照有關規定申報繳納房產稅。

6、自用、出租、出借本企業建造的商品房，是否按照有關規定繳納房產稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規定申報繳納房產稅。

7、是否按規定將相應的土地價值計入房產原值據以征收房產稅。

八：印花稅

1、各類應稅憑證是否按規定粘貼印花稅票或繳納印花稅。是否將應稅憑證劃為非稅憑證，漏繳印花稅；是否應納稅憑證書立或領受時即行貼花，而直到憑證生效日期才貼花納稅。

2、房屋銷售（預售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、勘察設計合同、廣告合同等是否按規定足額繳納印花稅。有否混淆合同性質，從低適用稅率或擅自

減少計稅依據，未按全部所載金額計稅。

3、2006年11月27日之后簽訂的土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同，是否按規定申報繳納印花稅。

九：專家現場預留時間與學員互動交流，解答學員疑難問題。

陳老師

陳老師：稅務稽查資深官員，中國注冊會計師，注冊稅務師；某省地方稅務局特聘稅收業務專家；曾為國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員、國家稅務總局12366咨詢服務組

成員；近年來在國家級刊物發表稅收業務文章200多篇，出版財稅專著5部。參與國家稅務總局稽查局組織編寫稽查內訓教材《房地產稅務稽查實務》和《稅務稽查案例》書籍；在全國各大城

市主講房地產行業稅收專題講座近百次，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧！

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