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【專題背景】

☆?2014年土地增值稅的清算正在進行時！！！

?房地產企業稽查“風暴”中，土地增值稅清算首當其沖！企業自查結果與稅務機關清算結論、中介機構代理清算結果往往有較大的差異，哪一份清算報告稅收風險最低呢？各地在做土地增值稅清算時的口徑有什么不一樣？土地增值稅清算稅務稽查重點是什么？未來土地增值稅的政策將出現什么大變革?如何做好土地增值稅清算？如何理解相關政策？如何在合理合法情況下做好土地增值稅籌劃？為了做好土地增值稅清算房地產企業應在各環節如何做好配合工作？如何把撐清算口徑做好不同物業類型的清算？

特別是在房地產行業“營改增”以后，土地增值稅這一稅種或許將要退出歷史舞臺，在“營改增”之前對所有應征未征的土地增值稅將采取一次拉網式的征收和清算工作。因此，最近一個時期土地增值稅的征收、清算工作將出現一個“異常火爆”的局面。

☆?土地增值稅清算風暴來襲，作為房地產企業的您準備好了嗎？

?稅總發[2013]67號、稅總函[2013]658號文要求各地嚴格審核扣除項目，特別是商業類地產項目，由于增值率高，清算將導致大量補稅。普通住宅項目，如果不能準確把握，可能導致無法享受優惠。該稅種籌劃空間也比較大，需要在清算之前做好應對的準備；土地增值稅政策各地差異較大，在清算中特別是扣除項目的確定爭議較多。

?本次課程結合諸多案例，分別從土地增值稅征稅對象到納稅人的認定，從收入的時間與金額到扣除項目的確認，從扣除憑證到各稅種的分析，從成本分攤方法的差異到清算結果的比對……逐一解讀土地增值稅清算的技巧與風險點，準確把控清算，有效化解賬務處理帶來的棘手問題，達到準確理解新政，掌握解決稅企納稅爭議的方法的最佳方案。

【培訓對象】

各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所等人員。

【主講內容】

第一節：土地增值稅征稅范圍及計算流程

1、土地增值稅增收的條件有哪些？

2、土地增值稅納稅人的確認需要注意哪些問題？

3、土地增值稅計算的流程概述

4、集體土地建房開發是否屬于土地增值稅征收的范圍？

第二節：土地增值稅清算流程詳解

1、收入確認的原則和依據是什么？

2、開發產品的贈與和銷售區別要點是？

3、收取的誠意金、違約金的稅收待遇有什么不同？

4、違約金涉及的發票和扣除需要注意哪些事項？

5、非直接銷售開發產品如何確認收入？

6、低價售房給員工、股東的稅收風險？

7、銷售折扣方式下＜買一送一、捆綁銷售等＞收入如何確認？

8、代收費用是否計入房價的稅負測算

第三節：土地增值稅重點問題解析

1、土地增值稅扣除項目的四個原則是什么？

2、如何理解合法有效的憑證？白條如何規避稅收風險？

3、政府返還資金的稅收處理需要注意哪些問題？

4、不同方式下取得土地如何確認土地成本？

＜股權收購、建設--移交、接受土地投資、拆一還一等＞

5、耕地占用稅可否作為土地成本？城鎮土地使用稅呢？

6、房地產開發企業土地使用稅納稅義務起止時間詳解

7、和政府置換土地，政府沒有及時交付，土地使用稅開始時間如何處理？

8、拆遷費的處理，如何應對“現金”科目的審核？

9、人防設施發生的成本可以扣除嗎？紅線外的道路、公園開發是否可以扣除？

10、資本化利息是否歸集開發成本？城鎮土地使用稅呢？餐費？

11、開發費用扣除詳解＜據實扣除、計算扣除不同稅收待遇分析＞

12、企業不同融資方式的稅收風險控制：

＜民間融資、轉貸、委托貸款、統借統還等七種＞

13、省級人民政府規定的稅費是否可以扣除？

14、房地產企業銷售產品為什么要加計扣除？七種不同情況加計扣除的稅收分析。15、具備哪些條件，企業進行土地增值稅強制清算和通知清算？

16、清算開始后憑證的截止時間如何規定？

17、土地增值稅清算單位和清算對象的確定標準是什么？

18、結合案例，解讀土地增值稅扣除項目分攤方法：

＜占地面積法、建筑面積法、直接成本法、層高系數法＞

19、項目內進度不一，卻達到“通知清算”的條件，如何分攤公共配套費？

20、支付給境外的設計費、勘察測繪費是否扣除？

第四節：“營改增”對房地產企業的影響及風險控制

1、房地產開發企業哪些業務應當繳納增值稅？如何選擇增值稅納稅人身份？

2、房地產企業處置使用過的固定資產和廢舊物資應當交什么稅？怎樣繳稅？

3、營改增對房地產企業現時的影響？對房地產企業未來的影響？

4、房地產企業何時試行營業稅改征增值稅？如何做好“營改增”的準備工作？

第五節：現場互動，專家開放時間，解答學員疑難問題。

王老師

王老師：會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業務培訓專家；數家房地產企業稅務顧問、答疑專家。有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧！

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