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‖專題背景‖

2016年3月23日，財政部、國家稅務總局頒布了《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改正增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號），正式宣布，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面實施營改增。營改增以后，將對現行建筑業、房地產業的一些主要業務產生重大影響。無庸置疑，本次培訓目的就是為了引領大家去積極地應對到來的營改增。

?您知道本次營改增對建筑業、房地產業各項主要業務將產生哪些影響嗎？您知道在新老交替時期相關業務應如何處理嗎？您知道進入增值稅時代應做好那些長遠打算嗎？本次培訓，將結合“財政部、國家稅務總局財稅[2016]36號文件四個附件”以及“國家稅務總局公告2016年第13號—19號”，全面、重點講解建筑業、房地產業增值稅“稅收政策變化調整及疑難問題處理、增值稅報表填寫、增值稅會計核算”等內容，具有較強的實操性。適合從事建筑業、房地產業的企業老板、財務總監，以及所有從事財務、稅收管理工作的人員商研與學習。希望通過此次培訓，盡量減少過渡期給大家帶來的損失，讓大家盡快步入增值稅管理的正常化、規范化的軌道。

‖培訓受眾‖

各房地產企業，建筑施工企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖主講內容‖

第一部分：稅收政策變化調整及疑難問題處理

1．營改增后，建筑業、房地產業納稅人、扣繳義務人是怎樣規定的，是否允許有小規模納稅人出現，如果允許的話，小規模納稅人與一般納稅人將按照什么標準來劃分？

2．營改增后，銷售不動產的征稅范圍包括哪些，哪些項目不在征稅范圍之內，哪些項目應該視同銷售，如何理解有償銷售和境內銷售，再用“以接受投資形式轉移土地使用權”的方法進行納稅籌劃還有多大意義？

3．營改增后，我國的增值稅稅率、征收率分為幾檔，其中建筑業、銷售不動產業、轉讓無形資產土地使用權、金融保險業的稅率、征收率是多少？

4．營改增后，建筑業、銷售不動產業納稅義務發生時間是如何規定的，較以前征收營業稅時發生了哪些變化？營改增后，哪些業務的增值稅歸地方稅務局代征？

5．營改增后，建筑業、房地產開發業銷售額應該如何確認，計算銷售額時，價外費用如何處理？如果發生兼營、混合銷售、減免稅、銷售折扣、銷售折讓、銷貨退回如何掌握，如何確認價格偏低，“拆一還一”按成本價征稅還會繼續嗎？

6．營改增后，建筑業、房地產業將有哪些業務采取一般計稅、哪些業務采取簡易計稅的征收方式？在實際工作中，這兩種方法如何應用？

7．營改增后，建筑業、房地產業應該如何區分新老項目？新老項目在征稅上哪一個更有優勢，房地產新項目計算收入時扣除的土地價款包括哪些支出，土地返還款是否允許扣除，是采取一次性扣除還是分期扣除？扣除額如何計算，銷售發票如何開具？房地產企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，與采取“一般計稅”方法差額報稅是否相互矛盾，當“應納稅額小于預征稅額”時是否需要預征，如果預征應按照多少預征？

8．營改增后，建筑業一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，就地預繳稅款如何計算，扣除分包款時應取得哪些合法有效憑證，就地預繳時應提供哪些納稅資料，預繳稅款在當期納稅申報時是否可以抵減，建筑業發票在哪里開具？

9．營改增后，建安、房地產企業過渡時期的相關業務應該如何處理？

10．營改增后，企業及其個人出租不動產應該如何征稅，如果一項租賃合同在營改增以前簽定，但是營改增時未執行完畢，營改增以后繼續履行的應該如何征稅？

11．營改增后，企業、個人發生二手房交易應如何計算繳納增值稅？

12．營改增后，建筑業、房地產業可以扣除的進項稅額有哪些，進行進項稅額扣除時需提供哪些扣稅憑證，對不允許扣除的進項稅額應進行怎樣的處理，企業存有在營改增以前取得的增值稅專用發票能否作進項稅額扣除？

13．營改增后，增值稅扣稅范圍加大，企業新取得的按固定資產核算的不動產、在建工程，其進項稅額應該如何扣除？

14．營改增后，企業發生的紅線外建設支出所對應的進項稅額是否允許扣除？

15．以出讓方式取得土地使用權，支付政府的土地價款可以憑土地價款收據扣減銷售額，開具銷售發票時銷售額怎樣開具？以轉讓方式取得土地使用權，進項稅額、補繳的土地出讓金應如何處理？

16．營改增后，為避免“拆遷補償費”無法取得進項扣除，房地產企業的“拆遷補償”工作應做出哪些戰略調整？

17．營改增后，人工費不允許扣除進項稅額，企業的用人政策應作出怎樣的調整？

18．建筑業、房地產業營改增以前，企業帳面增值稅“期末留抵稅額”，在建筑業、房地產業營改增增后應如何處置？

19．營改增后，“甲供材”部分是否還會作為施工企業的營業額？“甲供材”業務，到底是否會對甲乙雙方的稅負產生影響？

第二部分：增值稅報表填寫

1．增值稅一般納稅人納稅申報表及附表的填寫。

2．增值稅小規模納稅人納稅申報表及附表的填寫。

第三部分：增值稅會計核算

1．以“一次性全額收款”方式銷售現房銷項稅額的核算

2．以“按揭貸款”方式銷售期房銷項稅額的核算

3．以“委托代銷”方式銷售期房銷項稅額的核算

4．折扣銷售、銷售折扣、銷售者讓、銷貨退回業務的銷項稅額核算

5．以開發產品換取土地等其他資產的銷項稅會計核算

6．將開發產品用作分配給股東或者投資者業務銷項稅額的會計核算

7．將開發產品用于福利、獎勵銷項稅額會計核算

8．將開發產品無償贈送他人業務銷項稅額會計核算

9．采取預收賬款方式銷售期房預交稅款的會計核算

10．房地產企業差額納稅扣減增值稅的會計核算

11．購進貨物、接受應稅勞務、接受應稅服務進項稅額的會計核算

12．輔導期一般納稅人增值稅抵扣的會計處核算

13．初次購進稅控設備及后期技術維護進項稅額的會計核算

14．購進貨物用于集體福利應稅項目進項稅額轉出的會計核算

15．購進貨物用于免增值稅應稅項目進項稅額轉出的會計核算

16．購進貨物本身發生非正常損失進項稅額轉出的會計核算

17．開發產品發生非正常損失進項稅額轉出的會計核算

18．增值稅繳納和退還的會計核算

19．一般納稅人匯總納稅的會計核算

20．增值稅納稅調整的會計核算

21．簡易征收及小規模納稅人會計核算

楊老師

我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查實戰工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的涉及到房地產行業的所有的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。

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