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【專題背景】

新年伊始，隨著2017年營改增稅制改革全面推進，財政部、總局適時出臺了營改增相關后續政策，不斷完善增值稅體制，房地產企業財稅人員應依據最新稅收政策，緊密結合工作實際適應營改增帶來的變化。但是，由于房地產開發企業經濟流程的復雜性和會計核算的特殊性，實際操作中疑難問題還是層出不窮，各地營改增解釋又互有出入，導致很多財稅從業人員站在“營改增解讀”的十字路口，不知道如何選擇稅收解釋、如何進行稅收風險規避。

為切實解決房地產企業營改增暨實際操作中的疑難問題，消化未知稅收風險，有效配合營改增工作的進展，本次課程“私人定制”、量身打造“房企實際操作疑難問題百問百答”， 以房企增值稅、企業所得稅、土地增值稅等主要稅種為經，以多角度破解稅收疑難問題為緯，我們將詳盡解讀營改增以來財稅人員遇到的疑難問題，同時輔以風險防控與納稅籌劃技巧，為房地產開發企業落實納稅籌劃方案、規避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助！

同時，我們依據部分學員需求，重點闡述以下課題：房企如何應對增值稅風險，不同融資方式稅收風險預測，營改增對企業所得稅、土地增值稅影響，“拆遷還建”模式下三大稅種分析以及會計處理模式對稅收的影響，不同拿地方式風險規避，所得稅匯算準備等等。

【培訓對象】

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【主講內容】

第一節：增值稅部分

1．買房子送家電、送裝修是否視同銷售？

2．租賃合同免租期是否視同銷售？房產稅如何規避？

3．以老帶新業務支出如何進行稅收處理？

4．零首付（假按揭）如何繳納增值稅？

5．視同買斷代理銷售模式增值稅如何處理？

6．產權式酒店、還本銷售模式的差異？

7．如何判定價外費用？價外費用的特點是什么？

8．不同形式違約金如何增值稅處理？

9．土地價款抵頂增值稅如何計算？如何開票？

10．不同形式的土地返還款如何進行稅收處理？

11．銷售價格偏低如何理解？通過廣德發案件進行深度解讀

12．以地換房、以房換地如何確定計稅依據？

13．配建經適房是否繳納增值稅？

14．紅線外支出、代建道路如何進行稅收處理？

15．非貨幣性投資是否繳納增值稅？

16．集團拿地、分公司開發如何進行土地成本確認？

17．新老項目同時存在如何把握不得抵扣進項？

18．會計確認收入和增值稅納稅義務發生時間的關系是什么？

19．面積差、銷售退回等如何進行稅收處理？

20．增值稅項目劃分與土增劃分有何不同？

21．清包工與甲供工程如何判定？

22．如何辨析“自產貨物”？

23．如何理解“三流一致”？稅局為什么要求必須“三流一致”？

24．水電費抵頂工程款如何處理？

25．售后回租銷售模式雙方稅收風險是什么？

26．增值稅發票認證原理是什么？

27．轉讓土地使用權如何計稅？

28．誠意金、定金如何區分，如何規避稅收風險？

29．爛尾樓銷售如何計算增值稅？

30．“開盤有禮”贈送客戶禮品是否視同銷售？

31．車位租賃是銷售不動產還是物業服務？

32．房地產企業全程增值稅會計處理如何做帳？

第二節：營改增對融資的影響

1．非金融機構借款是否繳納增值稅？

2．股東、自然人“無息”借款稅收風險如何處理？

3．委托借款、“轉貸”的差異分析

4．統借統還免稅的條件是什么？“孫公司”是否適用政策

5．如何準確理解資本化利息的起點與終點？

6．如何理解“明股實債”與“明債實股”？

7．融資性售后回購如何規避稅收風險？

8．融資性回租業務稅收處理界定

第三節：拆遷還建暨合作建房特殊問題解讀

1．拆遷費依據哪些資料計入土地成本？

2．被拆遷人收到拆遷補償收入是否計征增值稅？

3．拆遷還建行為是否計征增值稅？納稅義務發生時間是什么時候？是否區分異地安置與本地安置？

4．拆遷還建行為會計如何處理？“視同銷售”還是“銷售”，我們依據新老項目的不同分別從“視同銷售”和“銷售”做會計分析以及稅收分析。

5．拆遷行為如何征收企業所得稅？

6．拆遷行為如何征收土地增值稅？是否屬于稅收優惠？

7．拆遷還建是否開具發票？如果開具，金額如何確定？

8．拆遷行為如何計征契稅？

9．出地方立項，出資方出資合作建房，出資方不同分配方式下雙方如何進行三大稅種分析？

10．出資方立項，出地方出地合作建房，出地方不同分配方式下雙方如何進行三大稅種分析？

11．以租代建如何規避稅收風險？

第四節：企業所得稅部分

1．會計確認收入時點與企業所得稅確認收入時點有區別嗎？

2．營改增對企業所得稅申報是否有影響？如何操作？

3．注冊地與項目地不同是否對所得稅產生影響？

4．營改增后城建稅如何在報表列式？

5．成本差如何進行稅收處理？

6．如何辨析業務招待費？可否在“開發間接費”列支？

7．會議費、差旅費、私車公用等如何在進行企業所得稅匯算時妥善處理？

8．營改增后會計科目變化是否影響企業所得稅申報？

9．如何理解“合法有效憑證”？可否列舉詳細說明？

10．善意取得增值稅虛開發票是否稅前扣除？

11．工資薪金如何在企業所得稅稅前扣除？

12．預收賬款是否作為當年計算業務招待費的基礎？

13．如何理解“資本弱化”條款？

14．評估增值是否繳納企業所得稅？如何計提折舊？

15．接受捐贈與捐贈如何進行企業所得稅申報？

16．非貨幣性投資是否繳納企業所得稅？

第五節：土地增值稅部分

1．如何辨析增值稅“舊房”與土地增值稅“舊房”？

2．營改增對土地增值稅的收入有何影響？

3．土地增值稅預繳如何計算？

4．營改增后土地增值稅如何劃分項目？

5．土地增值稅清算稅金包含哪些？如何扣除？

6．土地差額遞減增值稅是否影響土地增值稅清算的“收入”與“扣除”？

7．以股權收購名義是否繳納土地增值稅？通過稅局與法院的宣判進行對比，深度分析解讀

8．舊房拆遷費用是否進入開發成本？

9．無償劃撥土地如何計算土地增值稅？

10．轉讓舊房如何計算土地增值稅？

11．土地增值稅扣除的原則如何理解？

12．收購爛尾樓繼續開發如何計算土地增值稅？

13．土地評估增值+股權收購方式取得土地如何確認土地成本？

第六節：其他稅費

1．非貨幣性投資如何計算個稅？

2．股權平價轉讓存在哪些風險？

3．抽獎半價購房是否計算個人所得稅？

4．工資薪金最佳籌劃點是？如何發獎金稅負最底？

5．延期交房支付業主違約金是否存在個稅風險？

6．車補繳納個稅嗎？

7．掛賬未支付股息是否存在個稅風險？

8．大市政配套費到底交不交契稅？

9．售樓部有房產稅嗎？如何計算？

10．一次收取多年租金計算房產稅納稅義務時點是什么？

11．無租使用、免租使用的區別是什么？

12．柜臺出租是否繳納房產稅？

13．印花稅歸集科目以及計算方法是什么？

14．城鎮土地使用計算的起點和終點如何把握？

第七節：裝修、車位、成本分攤

1．如何劃分“軟裝”與“硬裝”？

2．裝修支出對土地增值稅的影響是什么？

3．不同售樓部如何進行會計與稅收的協調？

4．人防車位銷售全方位稅收分析

5．無產權車位全方位稅收分析

6．有產權車位全方位稅收分析

7．車位租賃全方位稅收分析

8．車位成本分攤原則

9．占地面積法運用暨解讀

10．建筑面積法的運用暨解讀

11．直接成本法運用暨解讀

12．預算造價法運用暨解讀

13．層高系數法運用暨解讀

王老師

會計師，注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業務培訓專家；數十家房地產企業稅務顧問．答疑專家。有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市講授房地產行業稅收專題講座幾百次，講授由淺入深．生動活潑．內容準確．分析透徹．簡明扼要．操作實用；授課風格生動詼諧．風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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