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課程介紹

2020年，受新冠肺炎疫情影響，眾多企業(yè)面臨經(jīng)營危機。國家為幫助企業(yè)渡難關(guān)，特別是中小微企業(yè)，出臺一系列稅收優(yōu)惠政策，扶持企業(yè)發(fā)展。小規(guī)模納稅人征收率減按1%執(zhí)行期限延長至2020年末，在一定程度上會影響到房地產(chǎn)企業(yè)進項稅抵扣和增值稅稅負，影響企業(yè)所得稅和土地增值稅稅負，最終影響到房地產(chǎn)企業(yè)的成本和利潤。

另一方面，受疫情影響，全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)延遲，對在建項目工期產(chǎn)生較大影響，會出現(xiàn)延期交付的情況；對勞動用工、勞務(wù)用工影響也很大，可能會進一步增加房產(chǎn)企業(yè)的成本，壓縮利潤空間。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周期長，稅負重。特別是營改增后，國地稅機構(gòu)合并、金稅三期與發(fā)票系統(tǒng)升級，該行業(yè)的稅務(wù)籌劃空間越來越小，風險越來越大。

在項目初始階段，應(yīng)當對項目總體稅負進行提前測算。根據(jù)測算結(jié)果，在開發(fā)過程中的不同階段，通過合同控稅，提前防控風險，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，規(guī)范核算，從根本上化解風險，提前籌劃。

課程對象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱

一：土地征用與規(guī)劃信息

1．土地面積與成交價格

2．樓底座占地面積及容積率

3．普通住宅、非普通住宅、其它類可售面積

4．測算印花稅、契稅、土地使用稅

二：前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套預(yù)算

1．七通一平

2．規(guī)費

3．綠化與景觀

4．配套設(shè)施

三：建安成本預(yù)算

1．地基基礎(chǔ)工程

2．主體結(jié)構(gòu)工程（甲供、大包、甩項）

3．裝修工程

四：開發(fā)間接費預(yù)算

1．融資成本

2．人工成本

3．其它

五：資金預(yù)算與融資成本

1．融資渠道與利率

2．固定資產(chǎn)購建

六：單位面積售價與銷售額預(yù)測

1．分別統(tǒng)計不同類別產(chǎn)品銷售額

2．按可售面積計算分攤土地成本

3．增值稅及附加預(yù)交

4．土地增值稅預(yù)交

5．企業(yè)所得稅預(yù)計毛利

七：增值稅稅負測算

1．銷項稅額測算與銷項抵減

2．進項稅額測算：

⑴ 購建固定資產(chǎn)

⑵ 期間費用

⑶ 成本中服務(wù)費（設(shè)計、監(jiān)理等）

⑷ 外購材料

⑸ 工程大包

⑹ 甲供工程

3．增值稅稅負及附加稅

八：土地增值稅稅負測算

1．不同類別產(chǎn)品清算收入確定

2．不同類別產(chǎn)品成本分攤

3．車位銷售方式對清算影響

4．裝修成本的扣除

5．稅金附加計算

6．增值額與增值率

7．稅負與調(diào)整思路（決算、成本歸集與分配技巧、裝修）

九：企業(yè)所得稅預(yù)算

1．未完工階段-預(yù)計毛利

2．完工階段-毛利差

3．期間費用預(yù)算

4．開發(fā)項目出售與自持租賃稅負比較

5．總體稅負

十：開發(fā)項目全程稅務(wù)規(guī)劃與風險防控

1．征地方式與稅務(wù)規(guī)劃：

⑴ 招拍掛（主體變更、紅線外、返還）

⑵ 拆遷補償方式要點

⑶ 股權(quán)收購方式（溢價稅負轉(zhuǎn)嫁的處理）

⑷ 合作開發(fā)模式

⑸ 限地價競配建

⑹ 前期規(guī)劃許可與清算對象確定

2．資產(chǎn)剝離與重組：

⑴ 合并與分立

⑵ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓

⑶ 投資

⑷ 租賃

⑸ 增資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓

3．工程承包方式選擇中的籌劃：

⑴ 大包

⑵ 甲供

⑶ 混合銷售（甩項）

⑷ 如何選擇合作方

4．租賃業(yè)務(wù)中的稅收風險防控（無租、免租期、轉(zhuǎn)租）

5．融資業(yè)務(wù)中的稅務(wù)規(guī)劃

⑴ 利息發(fā)票開具時間

⑵ 計提未到支付期的利息是否調(diào)增所得

⑶ 混合性投資

⑷ 同期利率

6．銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)規(guī)劃（促銷方式選擇）：

⑴ 設(shè)立銷售公司分解增值率是否可行

⑵ 先投資或分立再轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否可行

⑶ 贈送裝修如何運作

⑷ 免物業(yè)、免契稅、定金返息、老帶新

⑸ 商鋪售后回租

⑹ 視同買斷、超基價分成

⑺ 組建銷售部與委托代銷的決策

7．往來賬中的稅務(wù)風險防控：

⑴ 股東借款年末未歸還

⑵ 無償出借資金

⑶ 負債科目隱瞞收入

⑷ 無法支付的應(yīng)付款

⑸ 預(yù)收款轉(zhuǎn)收入時間

8．違約金專題

十一：企業(yè)所得稅與土地增值稅主要口徑差異

1．土地成本

2．開發(fā)間接費

3．開發(fā)費用

4．利息支出

5．加計扣除與預(yù)提

6．車位

7．營銷設(shè)施

十二：合同控稅與合法憑證管理

1．稽查新形勢新變化與防控風險新思路：

2．防范虛開發(fā)票是關(guān)鍵

3．合同在稅收管理中的重要性

4．合同涉稅與票據(jù)條款（價格、開票時間、種類、合規(guī)性責任）

5．善意取得的運用

6．真實交易的證明

7．嚴守三流一致（付款方向與方式）

8．掛靠經(jīng)營與共享資質(zhì)

9．委托收付款是否可行

10．合法憑證如何掌握

11．確實無法取得合法憑證的補救

12．稅負預(yù)警如何應(yīng)對

十三：老師現(xiàn)場與您答疑互動，學(xué)員問老師答，疑難問題不帶回家。

許老師

許明信：國內(nèi)著名稅務(wù)籌劃專家，長期從事房地產(chǎn)與建筑等相關(guān)行業(yè)納稅籌劃研究與實務(wù)操作。曾參與多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)與建筑業(yè)涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設(shè)計，現(xiàn)兼任多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業(yè)經(jīng)營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰(zhàn)經(jīng)驗。多次應(yīng)邀為全國房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)進行財稅專題講座，授課注重實務(wù)操作，講課中能準確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會計處理有機結(jié)合起來，所講操作方法能直接運用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業(yè)棘手財稅問題，因而受到各地學(xué)員的認同和熱烈追捧。

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