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【課程背景】

2021年，隨著新冠疫情防控常態(tài)化，經(jīng)濟(jì)下行依然不容樂觀，雖然兩會新政的推出給國內(nèi)小微企業(yè)和個體工商戶的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來了前所未有的希望，但是整體經(jīng)濟(jì)形勢低迷仍然無法避免，由于2019年以來普惠性減稅政策持續(xù)造成財(cái)政收入吃緊，稅務(wù)機(jī)關(guān)對重點(diǎn)稅源企業(yè)的檢查力度不斷加大，作為稅局重點(diǎn)稅源行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)極其容易被納稅評估或稽查，甚至被認(rèn)定為偷稅，直接造成稅企爭議持續(xù)不斷，房開企業(yè)面臨著巨大的涉稅風(fēng)險。

置身于如此背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅工作將面臨層層挑戰(zhàn)，風(fēng)險與收益并存，創(chuàng)新與困難同步。本課程不同于以往房地產(chǎn)課程對于政策匯編的整理，而是精挑細(xì)選了若干高難度問題，深入的為大家細(xì)致分析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，展示當(dāng)前房開企業(yè)土地增值稅政策解讀及土地增值稅清算實(shí)務(wù)。

【課程收益】

接 地 氣：大型房企的土地增值稅清算案例匯總；

注 重 點(diǎn)：土地增值稅清算核心涉稅問題的稅務(wù)檢查應(yīng)對；

有 深 度：提出若干高難度問題進(jìn)行剖析和解決。

【課程對象】

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會人員，注冊會計(jì)師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】

第一節(jié)：2021年減稅降費(fèi)新形勢下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅政策解讀

1、國務(wù)院普惠性減稅政策下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅口徑愈發(fā)嚴(yán)格，怎樣區(qū)分稅務(wù)稽查與納稅評估的異同，怎樣進(jìn)行應(yīng)對

2、房開企業(yè)工資薪金個稅申報與企業(yè)所得稅扣除比對及土增稅的稅務(wù)檢查應(yīng)對，內(nèi)外工資表形式的使用禁忌

3、新格局下房開企業(yè)合同控稅的誤區(qū)：個人代開發(fā)票，受票方土地增值稅風(fēng)險激增解決方案的稅務(wù)檢查應(yīng)對

4、增值稅留抵退稅政策房地產(chǎn)企業(yè)可否享受？新成立的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司，納稅信用等級為M級，無法進(jìn)行留抵退稅的涉稅規(guī)劃，怎樣能夠變相解決？

5、房地產(chǎn)上市公司如何提前消化增值稅3%預(yù)繳，怎樣才能取得更大的資金流，手把手教你增值稅留抵抵繳欠稅

6、《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀及“無票扣除”引來的法律風(fēng)險與對土地增值稅的影響與補(bǔ)救

第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地環(huán)節(jié)土地增值稅政策解讀與稅務(wù)檢查應(yīng)對

1、《土地增值稅法（征求意見稿）》全面解讀及對房開企業(yè)將來的影響

2、土地價款涉及主要稅種的扣除與稅務(wù)檢查應(yīng)對

⑴ 增值稅銷售額扣除土地價款：按項(xiàng)目還是按公司？

⑵ 土地出讓金返還款怎樣避免企業(yè)所得稅與土地增值稅兩頭受氣？

⑶ 以房抵房增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅計(jì)稅依據(jù)如何確定？

⑷ 母公司拿地項(xiàng)目開發(fā)土地價款扣除的三種路徑

3、法院強(qiáng)制執(zhí)行房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記涉稅問題最新解讀及與稅務(wù)檢查應(yīng)對，被執(zhí)行方需繳納稅額巨大的土地增值稅，買受人如何進(jìn)行稅收籌劃，將交易稅費(fèi)降到最低？

4、以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補(bǔ)償支出的稅收籌劃與稅務(wù)檢查應(yīng)對，土地增值稅如何安全穩(wěn)妥的稅前扣除

5、被政府無償收回土地使用權(quán)的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置費(fèi)能否稅前扣除的稅務(wù)檢查應(yīng)對

6、土地出讓金返還、購買土地滯納金、分期付款購買土地，三種拿地方式土地增值稅的稅務(wù)處理及檢查應(yīng)對

7、大市政配套費(fèi)是否繳納契稅及對土地增值稅的影響及稽查應(yīng)對

第三節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算階段的稅務(wù)檢查應(yīng)對

1、“買房贈車位”少繳稅款的稅收規(guī)劃及稅務(wù)檢查應(yīng)對

2、房開企業(yè)的預(yù)售收入，企業(yè)所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑差異及稅務(wù)檢查應(yīng)對

3、開發(fā)區(qū)內(nèi)建的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施的扣除及稅務(wù)檢查應(yīng)對

4、紅線外支出能否稅前扣除？變相銷售地下車位是否應(yīng)確認(rèn)土增稅清算收入？

5、預(yù)提的土地增值稅款，在匯算清繳最后期限繳納并取得稅票，可否追溯進(jìn)行企業(yè)所得稅稅前扣除的稅務(wù)檢查應(yīng)對

6、合作建房但該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，通過項(xiàng)目管理費(fèi)形式的合作建房的稅務(wù)檢查應(yīng)對，誰是土地增值稅納稅義務(wù)人

7、土增稅清算造成企業(yè)所得稅退稅的政策解讀與稅務(wù)檢查應(yīng)對，普通住宅土地增值稅增值率不超20%退稅企業(yè)所得稅應(yīng)如何繳納才能避免滯納金的付出？

8、“三舊改造”的政策解讀及“拆一還一”土增稅的收入與扣除的計(jì)算方法

9、土地增值稅預(yù)繳稅款清算環(huán)節(jié)納稅申報—土地價款扣除金額是否需要還原？

第四節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)節(jié)增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅三大稅種政策解讀及稅務(wù)稽查應(yīng)對

1、集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)方資金拆借、資金池運(yùn)作模式的稅務(wù)稽查應(yīng)對

2、大額貸款與其他應(yīng)收款并存的稅務(wù)稽查應(yīng)對

3、統(tǒng)借統(tǒng)還納稅的票據(jù)管理及稽查應(yīng)對

4、向信托投資公司借款的稽查應(yīng)對

5、融資租賃企業(yè)差額征稅遇到的稅務(wù)障礙與稽查應(yīng)對

6、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)單位（含企業(yè)集團(tuán)）之間的資金無償借貸行為免征增值稅的新政適用與企業(yè)所得稅具體操作的稽查應(yīng)對

第五節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工環(huán)節(jié)土地增值稅的檢查應(yīng)對

1、房企建安甲供工程的博弈 — 土地增值稅的不同處理方式與稽查應(yīng)對

2、境外設(shè)計(jì)費(fèi)如何代扣代繳相關(guān)稅費(fèi)？— 房企、境外設(shè)計(jì)公司、境內(nèi)代理三方協(xié)議模式的稽查應(yīng)對

3、建安成本偏高、開發(fā)成本超過評估指標(biāo)值的稽查應(yīng)對

4、成本發(fā)票滯后取得（跨期票據(jù)）扣除的稽查應(yīng)對

5、營銷設(shè)施建造費(fèi)（銷售樣板房、售樓處）納稅風(fēng)險及稽查應(yīng)對

6、地下車位的主要稅種處理與稽查應(yīng)對

⑴ 國稅發(fā)【2009】31號文第33 條如何理解？

⑵ 人防車位銷售，建造成本還可以作為公配處理嗎？

⑶ 無產(chǎn)權(quán)地下車位銷售房產(chǎn)稅風(fēng)險的規(guī)避

⑷ 有產(chǎn)權(quán)車位、無產(chǎn)權(quán)車位、人防車位的土地增值稅處理

第六節(jié)：土地增值稅容易造成的稅企爭議及云南省土地增值稅清算實(shí)務(wù)

1、土地增值稅不同的清算單位帶來不同稅收利益的影響有哪些？怎樣溝通才能得到清算單位利益最大化

2、怎樣確認(rèn)清算條件中“完成銷售”和“已轉(zhuǎn)讓”的界定？

3、土地增值稅清算對象的確認(rèn)，三分法與兩分法對抗何去何從？可否放棄普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅條款而選擇與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅合并計(jì)算收入和扣除？

4、建筑安裝企業(yè)營改增后異地施工的發(fā)票可否作為土地增值稅扣除憑證？

5、土地增值稅可選擇的成本分?jǐn)偡椒ㄓ心男繉痈呦禂?shù)法、銷售比例法的使用規(guī)則。

6、清算后又發(fā)生成本是否允許再次清算？土地增值稅“二次”清算是否被允許？

7、分立、新設(shè)合并、整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收土地增值稅？無法變更產(chǎn)權(quán)的自持商業(yè)地產(chǎn)怎樣作價對外投資？

8、如何認(rèn)定“價格明顯偏低且無合理正當(dāng)理由”？

9、土地增值稅清算過程中如何被稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)增價格，增值稅、企業(yè)所得稅能否同時被調(diào)增價格？

10、計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)，能否作為土地增值稅的扣除事項(xiàng)，怎樣與稅務(wù)局溝通扣除？需要什么證據(jù)作為輔助資料？

11、云南省房地產(chǎn)企業(yè)地方文件解讀及清算實(shí)務(wù)

⑴ 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率問題解讀

⑵ 云南省房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率及核定征收政策解讀

⑶ 云南省土地增值稅清算管理口徑講解及清算實(shí)務(wù)

第七節(jié)：現(xiàn)場答疑環(huán)節(jié)，專家現(xiàn)場解答學(xué)員企業(yè)稅收疑難問題。

劉老師

劉 瑋：山東財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士研究生，某市稅務(wù)干部學(xué)校副教授。多年在稅收一線從事稅務(wù)稽查和審理工作，曾多次參與國家稅務(wù)總局組織和布置的相關(guān)行業(yè)專項(xiàng)專案檢查工作，稅務(wù)總局稽查人才庫成員，房地產(chǎn)稅收師資庫成員，被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為房地產(chǎn)建筑業(yè)稅收管理專家。在稅務(wù)學(xué)校工作期間，著力從事稅收政策管理工作，多次參與總局組織的房地產(chǎn)建筑業(yè)最新政策研討會，多次參與對一線稅務(wù)干部、納稅人及中介機(jī)構(gòu)的稅收政策培訓(xùn)工作，承擔(dān)全國多所稅務(wù)院校的教學(xué)任務(wù)，國家稅務(wù)總局揚(yáng)州稅務(wù)進(jìn)修學(xué)院兼職教師，山東大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)MBA、MPA教育中心、湖北財(cái)稅職業(yè)學(xué)院客座教授，參與萬科地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)、中南地產(chǎn)、陽光城地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)上市公司的內(nèi)訓(xùn)工作。編寫《企業(yè)所得稅納稅遵從風(fēng)險與防范》、《新企業(yè)所得稅匯算清繳疑難問題解析與特殊項(xiàng)目難點(diǎn)分析》、《最新企業(yè)所得稅申報表填審技巧與政策指引》等多本涉稅書籍。

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