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課程介紹

隨著疫情防控常態(tài)化管理，經(jīng)濟下行預(yù)期以及國家大面積減稅降費政策出臺，作為地方稅收支柱的房地產(chǎn)行業(yè)將面臨更嚴峻的稅收征管形勢，而房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)加強和融資“三條紅線”的限定又進一步降低了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，要在逆境中生存，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃需求將變得更加直接與迫切。

然而，稅務(wù)規(guī)劃從哪方面入手更有空間？稅務(wù)規(guī)劃從哪個環(huán)節(jié)介入更及時？稅務(wù)規(guī)劃誰來做最合適？稅務(wù)規(guī)劃如何做才更有價值？

本課程將從成本管理視角重新審視房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃的邏輯與方法，形成以價值鏈優(yōu)化為主導，業(yè)財融合為基礎(chǔ)，精準量化為依據(jù)，風險管控為保障的全新稅務(wù)規(guī)劃體系。不僅讓您對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃有更深刻更全面的認識，還可以學會很多精準量化的分析方法，有助您成為房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)規(guī)劃實戰(zhàn)高手。

課程收益

一、疫情常態(tài)經(jīng)濟下滑形勢下稅務(wù)管理新思維

二、土地取得成本的稅務(wù)規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化

三、開發(fā)成本的稅務(wù)規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化

四、稅金及附加稅前扣除風險防范

五、房地產(chǎn)企業(yè)完工年度與清算年度成本結(jié)轉(zhuǎn)與分攤技巧

課程大綱

一、疫情常態(tài)經(jīng)濟下滑形勢下稅務(wù)管理新思維

1.疫情防控常態(tài)宏觀調(diào)控常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨哪些稅收新形勢？

2.房地產(chǎn)企業(yè)為什么要基于成本進行稅務(wù)規(guī)劃？

3.稅務(wù)規(guī)劃為什么強調(diào)業(yè)財融合？

4.房地產(chǎn)企業(yè)成本項目構(gòu)成與稅務(wù)規(guī)劃難點

5.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與稅務(wù)規(guī)劃策略

二、土地取得成本的稅務(wù)規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化

（一）房地產(chǎn)企業(yè)土地取得的主要方式及涉稅難點問題

（二）凈地招拍掛取得土地的成本規(guī)劃

1.多地塊、多業(yè)態(tài)、混業(yè)經(jīng)營拿地策略的制定案例分析

2. 集團拿地,子公司異地開發(fā)模式的稅務(wù)風險控制與規(guī)劃

3.土地成本的核算范圍與稅務(wù)處理難點問題

4.六種土地款返還如何進行稅務(wù)處理？

5.契稅計稅依據(jù)問題

6.土地價款抵減銷售額的納稅處理

（二）毛地出讓取得土地的成本規(guī)劃

1.毛地出讓取得土地的交易實質(zhì)與納稅處理原理

2.現(xiàn)金補償?shù)募{稅處理，支付釘子戶的補償如何扣除？

3.實物補償?shù)谋举|(zhì)是什么？實物補償?shù)募{稅處理與扣除憑證

4.多個項目公司共同拆遷補償成本如何處理？是否需要分攤？

5. 拆遷還房如何繳納契稅？

6.拆遷還房增值稅視同銷售價格如何確定？

7.拆遷還房業(yè)務(wù)適用土地價款抵減政策嗎？

8.抵減銷售收入的拆遷補償費是含稅價還是不含稅價？

9.銷項稅額抵減土地增值稅如何處理？

10.銷項稅額抵減企業(yè)所得稅如何處理？

11.拆遷補償成本如何確認？

12.拆遷補償扣除憑證如何確定？

13.政府主導拆遷行為和企業(yè)自主行為扣除憑證有何不同？

（三）集體土地征用與留用地開發(fā)的特殊事項的稅務(wù)規(guī)劃

1.集體土地征用補償?shù)奶幚碓恚?/p>

2.留用地返還的稅務(wù)處理難題是什么？

3.留用地零成本問題如何解決？有何誤區(qū)？

4.留用地返還開發(fā)案例分析

（四）股權(quán)收購取得土地

1.股權(quán)收購取得土地的涉稅風險分析

2.最高股權(quán)收購價格的確定方法與案例分析

3.股權(quán)收購成本與開發(fā)成本如何合理轉(zhuǎn)化？

4.轉(zhuǎn)讓方股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得如何籌劃？ 如何合理減少轉(zhuǎn)讓所得額？如何遞延納稅？

（五）收購在建工程

1.收購在建工程與收購股權(quán)的區(qū)別？

2.收購在建工程的條件

3.開發(fā)投資額達到25%如何確認？

4.投資額沒達到25%如何才能轉(zhuǎn)讓？

5.轉(zhuǎn)讓在建工程如何繳納增值稅？可否抵減土地價款？

6. 轉(zhuǎn)讓在建工程土地增值稅可否享受加計扣除政策？

7.轉(zhuǎn)讓在建工程可否享受普通住宅優(yōu)惠政策？

8.收購方契稅如何計算？包不包括地上建筑物價格？

9.收購方購買在建工程增值稅如何處理？是抵扣進項還是抵減銷售額？

10.如果收購的在建工程是老項目，收購方可否選擇簡易計稅？

11.購買在建工程開發(fā)后再銷售土地增值稅可否加計扣除？

12.購買在建工程推倒重置，其成本可否計入新項目成本？是否需要進項轉(zhuǎn)出？

（六）土地置換

1.土地置換如何確認土地成本？是按照原價還是評估價？

2.土地置換如何繳納契稅？

3.土地置換方式政府是否應(yīng)該重新按照評估價開具土地出讓金票據(jù)？

（七）合作開發(fā)模式下的稅務(wù)風險控制與規(guī)劃

1.合作建房

2.股權(quán)型合作開發(fā)

3.合同型合作開發(fā)

三、開發(fā)成本的稅務(wù)規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化

（一）前期工程費的稅務(wù)規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化

1.項目立項與戶型設(shè)計的業(yè)財融合要求與案例分析

2.同一項目不同業(yè)態(tài)的設(shè)計合同應(yīng)如何簽訂？

3.境外設(shè)計費的增值稅與所得稅涉稅處理

4.政府規(guī)費屬于代收款項嗎？土增稅清算不得加計扣除如何溝通？

5.管理費用和前期工程費轉(zhuǎn)換技巧

（二）建筑安裝工程費的稅務(wù)規(guī)劃與價值鏈優(yōu)化

1.建安工程的價值鏈優(yōu)化策略及掛靠經(jīng)營風險規(guī)避

2.建筑工程發(fā)包模式如何選擇？如何簡單快速決策？工程如何發(fā)包雙方稅負最優(yōu)？自營與外包思維方式有何不同？

3.多業(yè)態(tài)、混業(yè)經(jīng)營的核算技巧與建安合同簽訂策略

4建筑安裝合同計價方式與政策變動調(diào)整

5.虛增成本的稅務(wù)風險是如何被發(fā)現(xiàn)的？

6.甲供材的成本核算與稅務(wù)風險

7.甲供水泥加工混凝土如何操作？如何開票？

6.甲供工程業(yè)務(wù)處理方式有哪些？如何籌劃？案例分析

9.水電費的處理“甲供材”下甲供水電費的會計與稅務(wù)處理

10.裝修費的處理思路與風險防范

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費

1.房地產(chǎn)企業(yè)要不要成立園林綠化公司

2.園林綠化采用何種企業(yè)形式？

3.園林綠化的核算與發(fā)票開具稅務(wù)風險

4.多項目基礎(chǔ)設(shè)施的處理技巧

5.成本合理性判斷與風險控制

（四）公共配套費

1.五類配套設(shè)施的納稅處理案例分析

2.公配的土地增值稅與企業(yè)所得稅稅務(wù)處理之異同

3.地下車位的企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅與房產(chǎn)稅的稅務(wù)風險控制

4.會所的涉稅風險與處理

5.幼兒園的涉稅風險與處理

（五）開發(fā)間接費用

1.集團公司如何優(yōu)化項目管理價值鏈？

2.土地增值稅與企業(yè)所得稅開發(fā)間接費用歸集的差別

3.營銷設(shè)施建造費的所得稅及土地增值稅處理異同？

4.開發(fā)間接費與期間費用如何區(qū)分？如何合理轉(zhuǎn)化？

5.如何將項目公司未彌補虧損結(jié)轉(zhuǎn)新項目扣除？

（六）借款利息的納稅處理與風險防范

1.房地產(chǎn)融資“三條紅線”對地產(chǎn)企業(yè)的影響及風險分析

2.集團公司資金集中管理的稅務(wù)風險

3.關(guān)聯(lián)方借款收利息劃算還是不收利息劃算？風險如何規(guī)避？

4關(guān)聯(lián)企業(yè)借款不收利息是否需要視同銷售？如何操作才合規(guī)？

5.老板個人將銀行貸款借給項目公司，利息如何處理？是否增加公司稅收成本？如何解決？

6.老板個人巨額資金借給項目公司有何稅務(wù)風險？如何解決？

7.關(guān)聯(lián)方借款不收取利息，大額往來款掛帳如何處理？

8.借款利息扣除債資比例如何準確把握？超過債資比如何才能扣除？

9.資本化利息超標的調(diào)整方法

10.如何把握土地增值稅利息據(jù)實扣除的條件？什么是能按照項目合理分攤？如何分攤？

11.據(jù)實扣除資本化利息的起止時點

12.利息扣除方法的選擇與限制

四、稅金及附加稅前扣除風險防范

1.預(yù)售階段預(yù)繳的稅金及附加可否在企業(yè)所得稅前扣除？

2.地方教育附加不能在土地增值稅前扣除嗎？如何跟稅務(wù)機關(guān)溝通？

3.印花稅能在土地增值稅前扣除嗎？

4.代扣代繳稅金如何在企業(yè)所得稅前扣除？

五、房地產(chǎn)企業(yè)完工年度與清算年度成本結(jié)轉(zhuǎn)與分攤技巧

（一）成本對象

1.房地產(chǎn)企業(yè)如何確定成本對象？何時確定成本對象？

2.成本對象與清算單位的區(qū)別與聯(lián)系

3.成本對象與清算單位的設(shè)置技巧

4.開發(fā)成本明細帳的設(shè)立與核算技巧

5. 開發(fā)成本核算實例

（二）成本分攤的基本原則

1.多數(shù)企業(yè)的成本分攤誤區(qū)

2.成本分攤的最高境界是什么？

（三）成本分攤技巧與風險防范

1.土地成本成本分攤技巧

2.利息分攤技巧

3.土地增值稅、企業(yè)所得稅與增值稅下土地成本分配標準的異同

4.層高系數(shù)法的運用規(guī)則要求與具體計算

5.地下車位成本分攤技巧

（1）無產(chǎn)權(quán)車位分攤土地成本嗎？

（2）有產(chǎn)權(quán)不計入容積率的地下車位分攤土地成本嗎？

（3）建安成本應(yīng)如何分攤給地下車位？如何用直接成本法減少地下車位的成本？

（四）預(yù)提成本

1.預(yù)提成本適用對象

2.預(yù)提成本的范圍

3.建安成本預(yù)提的依據(jù)是總合同額還是單個合同額？

4.預(yù)提成本后再來發(fā)票如何處理？如果預(yù)提以后成本未發(fā)生如何處理？

（五）完工年度計稅成本計算及成本結(jié)轉(zhuǎn)技巧

1.會計成本如何調(diào)整為計稅成本？

2.預(yù)提成本方法及案例

3.單位計稅成本計算方法與模板

4.完工年度發(fā)票未到如何處理？有幾種處理技巧？

（六）土地增值稅清算年度成本計算與結(jié)轉(zhuǎn)技巧

1.成本分攤預(yù)案

2.清算模擬預(yù)案

3.發(fā)票未到的處理預(yù)案

董老師

董春輝老師，中國注冊會計師，注冊稅務(wù)師，律師，多年從事財稅方面的理論研究與實踐，擅長各行業(yè)稅收籌劃診斷，納稅方案的設(shè)計，納稅風險控制，稅企爭議的協(xié)調(diào)以及集團公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。

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