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【課程背景】

土地增值稅稅負較高，土地增值稅計算復雜、各省各自為政，稅企爭議大，不同的事項出現不同的規定，隨著征收環境改變，，信息化管理帶來的稅收管理的變化，中小企業減稅降負下，必然帶來對利潤高的行業嚴格征管，房地產開發企業土地增值稅清算必然是稅局關注的重點，有些省份已經上馬土增清算軟件系統，有些省份對土增申報表又提出更高的要求、更詳細的申報附表，從申報表中就可能發現企業是否有虛增成本的現象，嚴征管下，合法的做好土地增值稅清算，是我們的工作，如何更好的何籌劃，是我們需要練就的內功。

《中華人民共和國土地增值稅法》早已發布，《土地增值稅法》將上升為國家法律，我們有必要對新的土地增值稅法有清晰的認識，將給我們帶來哪些影響，我們是否需要提前準備。

授課特點：具有實操性，有案例，有深度。

【培訓對象】

本期培訓課程適合房地產企業總裁、運營與資金高管、財務總監、稅務經理、財務經理、會計等各類人員。

【課程大綱】

一、土地增值稅征求意見稿解讀

（一）將出讓、轉讓集體土地使用權、地上建筑物及附著物納入征稅范圍

（二）普通住宅享受稅收優惠有無變化

（三）征收管理模式改變帶來的便利與風險

（四）省級政府管理權的改變及影響

（五）明確集體土地使用權及地上建筑及附著物可以核定征收

（六）計算方法與稅率有無變化

（七）在新法頒布前如何根據實際情況，預定清算策略

（八）申報表改革方向探討

二、土增清算流程及相關規定

（一）什么情況下應主動清算？什么情況下屬于被動清算？

（二）稅務機關如何受理、審核、審核中會關注哪些方面？收入的完整性、價格的公允性、扣除項目的真實性、工程造價的合理性等

（三）經稅務機關審核后，補交土地增值稅，滯納金如何計算?

三、土增清算具體計算

（一）土地增值稅清算單位如何確定，有關部門如何確定，如何確定分期？

（二）以土地價款抵減銷項稅額如何計算，在抵減政策下，收入成本如何確認？稅企爭議下，應采用那種方法？

（三）價外費用與代收款項的區別，定金、誠意金、更名費等如何判斷是否計入清算收入？

（四）未完全收款，也未開具發票的情況下，如何確認土地增值稅清算收入

（五）判斷銷售額明顯偏低的依據，稅務調整對各項稅款的影響，什么情況下為合理理由。

（六）什么情況下視同銷售，價格如何確定，某企業分配股東房產銷售定價被稽查機關推翻的補稅案例，有無駁回余地？

（七）與清算相關的幾種面積的定義

（八）銷售小產權房是否征收土地增值稅，永久出租無產權是否繳納土地增值稅，銷售無產權車位是否繳納土地增值稅

（九）買一贈一情況下土地增值稅的處理

（十）代收費用的如何進行土地增值稅扣除

（十一）還本銷售的稅務處理

（十二）土地增值稅的清算對象如何劃分，

（十三）普通住宅、非普通住宅和非住宅分類清算，不同類型的房產是否可以合并清算土地增值稅的預征，

（十四）哪些類型房產不需要預征土地增值稅？

（十五）稅金及附加扣除的范圍、印花稅、土地使用稅、地方教育費附加等是否允許扣除？

（十六）以接受投資方式取得土地，入帳憑證如何確認？土地成本如何確認？

（十七）以收購股權的方式取得土地，收購過程中有何稅務風險，土地成本如何確認

（十八）“拆一還一”方式下取得土地，如何進行會計處理？被拆人、開發企業兩方分別就增值稅、企業所得稅、土地增值稅進行全方位的稅收分析。

（十九）受讓生地、受讓熟地、購買爛樓在計算土地增值稅時如何規定，通過收購爛尾樓進行稅收籌劃的弊端。

（二十）逾期支付土地出讓金而向國土局支付的利息，是否可以視同土地出讓金計入土地使用權成本扣除項目在土增扣除？

（二十一）支付付的土地拍賣傭金、土地閑置費是否能在土地增值稅前扣除？

（二十二）給予土地補償、建筑附著物以及機器設備等補償款是否需要增值稅發票才能扣除？

（二十三）成本扣除相關的票據要求。

（二十四）成本分攤的幾種方法如何選擇？占地面積法、建筑面積法、層高系數法、直接成本法等

（二十五）車位車庫是否分攤土地成本

（二十六）不同形式下售樓部的土地增值稅處理，是否可以扣除

（二十七）精裝修否可以作為土增扣除，精裝和軟裝有何不同，是采用分解收入的方案還是進入成本核算更有利

（二十八）房地產企業將車位無償交付物業公司，是否繳納土地增值稅

（二十九）公共配套扣除的要求

（三十）房地產開發費用扣除的規定，期間費用與開發費用如何劃分

（三十一）利息計入開發間接費用與財務費用的時間如何劃分

（三十二）利息據實扣除與按比例扣除如何選擇和籌劃

（三十三）紅線外支出的能否在土增稅前扣除處

（三十四）未支付的質量保證金如何扣除

（三十五）計提未支付的成本是否可以在土地增值稅前扣除

（三十六）已經開具發票未支付的成本土地增值稅是否可以在土地增值稅稅前扣除

（三十七）土地出讓金返環的土地增值稅處理

（三十八）尾盤銷售的土地增值稅如何計算

（三十九）銷售舊房的土地增值稅計算

（四十）清算時點如何把握，對公司有利

（四十一） 土地增值稅清算后，項目虧損怎么辦

四、土地增值稅清算案例

從收入到扣除項目，計算過程，進行土增清算案例講解

五、現場答疑

耿老師

耿鴻江老師:中國注冊稅務師、中國注冊會計師。從事財稅工作20多年，跨行業經驗豐富、先后從事過建筑、商業、工業、會計師事務所、稅務師事務所中介機構。曾任雙匯集團區域公司財務總監、（5A級）稅務師事務所首席咨詢師、房地產財稅咨詢公司（新三板）咨詢總監。為近百家房地產開發公司提供過咨詢服務，受到到業內和客戶認可，積極參與社會培訓，所講課件被中稅協選用作為中國注冊稅務師后續教育課程。被財政部門作為中級后續教育課程。

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