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房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略布局：多城市布局、單城市布局深耕策略研究培訓(xùn)
【課程編號(hào)】：MKT051188
房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略布局：多城市布局、單城市布局深耕策略研究培訓(xùn)
【課件下載】：點(diǎn)擊下載課程綱要Word版
【所屬類(lèi)別】：項(xiàng)目管理培訓(xùn)
【時(shí)間安排】：2025年07月13日 到 2025年07月13日4800元/人
2024年07月28日 到 2024年07月28日4800元/人
【授課城市】：上海
【課程說(shuō)明】：如有需求,我們可以提供房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略布局：多城市布局、單城市布局深耕策略研究培訓(xùn)相關(guān)內(nèi)訓(xùn)
【課程關(guān)鍵字】：上海戰(zhàn)略布局培訓(xùn),上海單城市布局培訓(xùn)
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課程背景
2020-2021年受到外部“黑天鵝”以及行業(yè)政策波動(dòng)影響，房企投資端可謂一波三折，整體呈現(xiàn)“抑—揚(yáng)—抑”的走勢(shì)。2020年初，疫情影響之下土地投資進(jìn)入“冷凍期”，供地減少、拿地意愿驟減。隨著疫情得到控制，銷(xiāo)售端迅速回暖，二季度成為房企拿地“窗口期”，企業(yè)補(bǔ)貨同時(shí)也在不斷調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏。但六月份之后，整體拿地力度有所放緩。
“三道紅線”出臺(tái)以后，再次對(duì)企業(yè)拿地態(tài)度產(chǎn)生負(fù)面影響。杠桿紅利的消失，“促銷(xiāo)售、抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金流”成為共識(shí)，導(dǎo)致房企整體投資意愿降低，且內(nèi)部分化顯著。紅、橙兩檔位房企投資意愿、力度均大幅下滑，而部分黃、綠色檔位房企投資則相對(duì)積極。從2020全年表現(xiàn)來(lái)看，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的規(guī)模效應(yīng)延續(xù)，30強(qiáng)房企占據(jù)百?gòu)?qiáng)新增土儲(chǔ)貨值的70%，其中TOP11-30強(qiáng)投資最為積極，拿地銷(xiāo)售比高過(guò)其他梯隊(duì)。城市選擇上，延續(xù)了2019年以來(lái)回歸二線的策略，尤其是部分核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，三四線城市則主要集中在城市群中經(jīng)濟(jì)發(fā)展較優(yōu)、需求充足、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先的城市。 受制于“三道紅線”下杠桿紅利消失，我們認(rèn)為企業(yè)投資將在短期內(nèi)處于低位，預(yù)計(jì)今年重新企穩(wěn)，但整體保持審慎拿地態(tài)度。
在城市趨同、紅線枷鎖下，企業(yè)需要采取深耕策略做熟做透市場(chǎng)，但如何選擇合適的城市進(jìn)行深耕，便成為眾多房企需要考慮的問(wèn)題。
【課程收益】
本課程將基于企業(yè)城市進(jìn)入數(shù)量/土地儲(chǔ)備不足、土地投資方向不明確、市場(chǎng)周期難以把控、主流客戶(hù)演變趨勢(shì)等問(wèn)題，研究城市基本面，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ唧w工作方法為疊加產(chǎn)業(yè)、人口、基建、收入等維度研究，結(jié)合城市不同片區(qū)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，判斷不同板塊土地價(jià)值、是否個(gè)別板塊存在板塊升級(jí)機(jī)會(huì)，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)支撐、剩余用地、房企布局等數(shù)據(jù)支撐，綜合論證城市投資機(jī)遇、客戶(hù)的演變趨勢(shì)。
【適合對(duì)象】
房地產(chǎn)企業(yè)中高層高管
【培訓(xùn)內(nèi)容】
課題一：多城市布局策略研究
研究目的：以區(qū)域/省域?yàn)槟繕?biāo)城市，找到可持續(xù)的城市研判體系及當(dāng)下的策略方向
一、區(qū)域的突圍戰(zhàn)略
1、區(qū)域發(fā)展階段
（1）區(qū)域城市化階段：對(duì)標(biāo)全國(guó)，通過(guò)宏觀指標(biāo)及發(fā)展規(guī)劃，綜合研判區(qū)域所處的階段及未來(lái)導(dǎo)向分析
（2）城市住房需求階段：通過(guò)地市宏觀指標(biāo)，城市的市場(chǎng)需求階段落位
2、區(qū)域空間格局
對(duì)應(yīng)不同的城市布局?jǐn)?shù)量，可通過(guò)人造地表、PIE、燈光圖等方式識(shí)別（單核中心/多核發(fā)展/離散分布）
3、區(qū)域城市化紅利
（1）未滿足需求紅利：總需求（考慮適齡購(gòu)房人口）與總供給（考慮商品住房）比較
（2）人口聚集紅利：主要考慮各中心城區(qū)，即人口聚集規(guī)模
（3）土地?cái)U(kuò)張紅利：主要考慮各中心城區(qū)，即潛在的人口城市化空間需求
4、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)
（1）企業(yè)區(qū)域市場(chǎng)占有率和變化：通過(guò)對(duì)比找尋潛在的提升空間
（2）典型房企區(qū)域戰(zhàn)略布局對(duì)標(biāo)：從擴(kuò)張路徑、城市規(guī)模、地塊屬性、產(chǎn)品價(jià)格、業(yè)績(jī)品牌等維度進(jìn)行參考
二、城市類(lèi)型與企業(yè)戰(zhàn)略的匹配
1、城市市場(chǎng)類(lèi)型
通過(guò)城市平均年齡、人口經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況、價(jià)格波動(dòng)情況進(jìn)行研判（成長(zhǎng)型/價(jià)值型/周期型）
2、市場(chǎng)收益與風(fēng)險(xiǎn)
（1）市場(chǎng)收益：根據(jù)產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展方向、規(guī)模容量及增長(zhǎng)研判各城市收益
城市價(jià)值PK容量：禾略300城量化研判
城市量?jī)r(jià)回歸分析：城市09-22年數(shù)據(jù)量化研判
（2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)供求關(guān)系、房?jī)r(jià)漲幅、政府的土地財(cái)政等來(lái)研判各城市價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)
3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度
Top50房企平均拿地面積、Top50房企數(shù)量、Top50理論可獲地塊數(shù)、Top3房企銷(xiāo)售占比、市場(chǎng)熱度及潛在溢價(jià)率判斷；
4、項(xiàng)目獲取匹配性
地價(jià)平均總價(jià)、地塊平均建筑面積、單項(xiàng)目銷(xiāo)售額、房?jī)r(jià)/地價(jià)比、房?jī)r(jià)地價(jià)差；
三、企業(yè)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略
1、區(qū)域突破戰(zhàn)略
（1）區(qū)域空間格局下的城市匹配戰(zhàn)略
（2）區(qū)域深耕對(duì)標(biāo)房企下的開(kāi)發(fā)策略
（3）城市收益和風(fēng)險(xiǎn)下的布局建議
2、目標(biāo)城市策略落地
（1）時(shí)間的選擇：城市一二手價(jià)格濾波處理，可落位到區(qū)縣
（2）空間的選擇：土地城市化*人口聚集，找到當(dāng)下增量人口的聚集區(qū)
（3）產(chǎn)品的選擇：找到城市主流客群及供求缺口，從首付/月供視角細(xì)分為普通工薪、高級(jí)工薪、中產(chǎn)階層、小富階層、富裕階層、巨富階層。
（4）時(shí)間*空間*產(chǎn)品匹配大表
課題二：?jiǎn)纬鞘猩罡呗匝芯?/strong>
研究目的：研判不同板塊投資機(jī)會(huì)、潛在客戶(hù)特征，綜合挖掘投資機(jī)遇。
一、城市發(fā)展解讀
1、城市概況與發(fā)展歷程
（1）總體概況：省域各區(qū)分布、各區(qū)功能區(qū)情況、城市文化
（2）城市站位：城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，可與中東部典型核心城市對(duì)標(biāo)
（3）城市空間發(fā)展：空間特征、空間演變、發(fā)展階段及趨勢(shì)、發(fā)展格局及節(jié)奏等。
2、城市經(jīng)濟(jì)：GDP、固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)投資、基建投入、收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等
3、城市人口：常住人口、戶(hù)籍人口、城鎮(zhèn)化率、外來(lái)人口、就業(yè)人口、大學(xué)生人口、小學(xué)生人口等
4、城市產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展、支柱產(chǎn)業(yè)地位、園區(qū)分布，第二產(chǎn)業(yè)概況、第三產(chǎn)業(yè)概況，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等
二、區(qū)縣發(fā)展趨勢(shì)
1、區(qū)縣城市建設(shè)：現(xiàn)狀交通、醫(yī)療、商業(yè)配套情況，潛在的投資結(jié)構(gòu)的演變
2、區(qū)縣人口聚集：歷史人口聚集及其密度變化，潛在的人口聚集趨勢(shì)
3、區(qū)縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展：GDP、稅收、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人均GDP變化，潛在的招商引資情況
4、區(qū)縣發(fā)展規(guī)劃：區(qū)域發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)功能、土地空間規(guī)劃
5、區(qū)縣發(fā)展階段小結(jié)
三、城市客戶(hù)研究
1、城市人口遷移與變化：城市化進(jìn)程與人口遷移、城市人口吸附力、百度遷移指數(shù)
2、城市產(chǎn)業(yè)與就業(yè)結(jié)構(gòu)演變：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變與潛在客群支付力與未來(lái)預(yù)期密切相關(guān)
3、城市內(nèi)部人口結(jié)構(gòu)變化特征：家庭教育結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)等
4、城市現(xiàn)狀主流客群定義：套均總價(jià)與首付關(guān)系、城市主流客群演變、城市不同客群支付力上下限；
5、城市新增就業(yè)客群分析 ：職位工資 、工作年限、學(xué)歷要求 、崗位類(lèi)型 、主流客群描摹（智聯(lián)招聘數(shù)據(jù)）
6、 城市客群來(lái)源地圖落地
規(guī)模視角：（1）常住人口 （2）新房成交套數(shù) （3）公司poi （4）新增就業(yè)人口
質(zhì)量視角：（1）薪資水平 （2）日常人均消費(fèi) （3）租房套均總價(jià)和單價(jià) （4）買(mǎi)房套均總價(jià)和單價(jià)（5）小紅書(shū)poi推薦人數(shù) （6）興趣愛(ài)好活動(dòng)人數(shù)
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究
1、土地市場(chǎng)
（1）量?jī)r(jià)走勢(shì)、土地價(jià)格、土拍政策、土地格局
（2）城市廣義存量、狹義存量研究，開(kāi)發(fā)商布局及競(jìng)爭(zhēng)情況研究、城市潛在供應(yīng)土地初判
2、住宅市場(chǎng)：
（1）一手房市場(chǎng)
市場(chǎng)量?jī)r(jià)存：價(jià)格地圖、量?jī)r(jià)走勢(shì)、庫(kù)存、存銷(xiāo)比、片區(qū)成交情況
市場(chǎng)格局：如G、C、T、TOP產(chǎn)品品類(lèi)結(jié)構(gòu)及空間格局
市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：現(xiàn)狀與變化趨勢(shì)
（2）二手房市場(chǎng)：總價(jià)供求結(jié)構(gòu)、單價(jià)供求結(jié)構(gòu)、面積供求結(jié)構(gòu)
（3）熱銷(xiāo)項(xiàng)目分析
項(xiàng)目基礎(chǔ)信息
土地屬性、項(xiàng)目產(chǎn)品體系與溢價(jià)點(diǎn)、市場(chǎng)表現(xiàn)
客戶(hù)是誰(shuí)，有怎樣特征，購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)與需求分析
3、市場(chǎng)周期預(yù)判
以城市全市/區(qū)縣為顆粒度，通過(guò)一二手價(jià)格濾波處理，預(yù)判城市未來(lái)周期走勢(shì)
五、城市板塊與投資策略
1、板塊細(xì)分：定義板塊劃分標(biāo)準(zhǔn)
2、土地價(jià)值現(xiàn)狀研判：生產(chǎn)、流通、生活等20個(gè)細(xì)分維度研判
3、土地價(jià)值未來(lái)研判：城市潛力板塊研判，基于地理PIE進(jìn)行數(shù)據(jù)量化分析
（1）城市空間規(guī)劃分析：政府空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)職能、人口增長(zhǎng)等規(guī)劃
（2）交通規(guī)劃帶來(lái)的變化：軌交、路網(wǎng)等
（3）新增就業(yè)帶來(lái)的變化：招聘就業(yè)、重點(diǎn)項(xiàng)目落地、龍頭企業(yè)帶動(dòng)
（4）新增配套帶來(lái)的變化：學(xué)校、醫(yī)療、教育、景觀等配套
4、剩余用地規(guī)模及空間分布：地理空間識(shí)別及量化測(cè)算
（1）不同區(qū)域及板塊的開(kāi)發(fā)用地及去化周期
（2）不同圈層的剩余開(kāi)發(fā)用地規(guī)模及去化周期
（3）找到稀缺用地區(qū)域、圈層、板塊
（4）識(shí)別超量供應(yīng)區(qū)域、圈層、板塊
5、板塊投資價(jià)值及策略研究
（1）定義核心區(qū)、熱點(diǎn)區(qū)、潛力區(qū)、待開(kāi)發(fā)區(qū)：匹配對(duì)應(yīng)策略
（2）找到低估區(qū)域、潛力區(qū)域：找到重點(diǎn)板塊
（3）不同類(lèi)型板塊投資價(jià)值排序：結(jié)合現(xiàn)狀價(jià)格
（4）不同類(lèi)型板塊的核心價(jià)值驅(qū)動(dòng)因子洞察：動(dòng)態(tài)觀察規(guī)劃落地
6、重點(diǎn)板塊研究
（1）市場(chǎng)現(xiàn)狀解讀：量?jī)r(jià)及變化趨勢(shì)、產(chǎn)品品類(lèi)業(yè)態(tài)、重點(diǎn)在售項(xiàng)目
（2）土地潛力解讀：片區(qū)規(guī)劃，含交通、配套、資源、產(chǎn)業(yè)、人口，帶來(lái)的價(jià)值演變及客群流動(dòng)預(yù)判
（3）潛在競(jìng)爭(zhēng)解析：潛在土地供給量、外溢潛力預(yù)判、改善化潛力預(yù)判。
（4）板塊策略建議：綜合給出板塊進(jìn)入、產(chǎn)品匹配建議。
鐘老師
鐘老師：禾略事業(yè)合伙人/深圳公司總經(jīng)理；
保利集團(tuán)戰(zhàn)略研究院、保利華南客群研究、華潤(rùn)集團(tuán)產(chǎn)品中心、北方萬(wàn)科甲一學(xué)院課程講師。
行業(yè)經(jīng)驗(yàn)：10年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，曾任職于萬(wàn)科地產(chǎn)等地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，14年初加入禾略，參與過(guò)近百個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期市場(chǎng)研究及企業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)工作，服務(wù)領(lǐng)域包括城市進(jìn)入研究、城市戰(zhàn)略共謀、客群細(xì)分研究、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位策略、項(xiàng)目數(shù)據(jù)營(yíng)銷(xiāo)等。目前主要在禾略負(fù)責(zé)項(xiàng)目統(tǒng)籌工作，包括核心問(wèn)題梳理、工作思路整合、團(tuán)隊(duì)工作安排、成果溝通匯報(bào)等。
項(xiàng)目案例：
保利福建城市進(jìn)入研究/鴻坤全國(guó)城市進(jìn)入研究
時(shí)代廣東城市研究/招商粵東城市研究/金地河北城市研究
濟(jì)南萬(wàn)科/武漢萬(wàn)科/南京龍湖/中海廣州城市地圖研究
華夏中產(chǎn)客群細(xì)分研究/廈門(mén)保利客戶(hù)地圖
建發(fā)廣東/建發(fā)江蘇/建發(fā)泉州城市研究
新城寧波/新城濟(jì)南/新城合肥城市研究等