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專題背景

房屋租金可以通過簽訂合同轉換為物業管理服務收費并規避房產稅嗎？為什么？

“一房一價”模式下，類似房產的價格相差幾萬甚至十幾萬元合理，需要進行收

入調整嗎？為什么？

交付給拆遷戶的房產是否也可以作為拆遷補償費用抵減增值稅銷售額？為什么？

收到拆遷戶的“面積差”“價格差”如何進行增值稅、土地增值稅與企業所得稅處理呢？為什么？……

以上一系列問題，在現行稅收法律政策上都找不到現成的答案，并且在稅企雙方之間還存在較大的政策適用爭議。那么如何合理、適法地找到解決問題的答案呢？

本課程以現實案例為出發點，從現行稅收法律、法規的原則、原理出發，探尋房地產企業財稅疑難問題以及稅企爭議問題，并梳理歸納出一般的分析、解決規則。

專題收益

1、梳理房地產企業增值稅疑難與稅企爭議問題的解決之道；

2、歸納房地產企業土地增值稅疑難與稅企爭議問題的應對之策；

3、探尋房地產開發業務的企業所得稅疑難與稅企爭議問題的解決規則；

4、分析辯明房地產企業個人所得稅稅疑難與稅企爭議問題的處置策略；

5、從根本上講當前透房地產開發領域主流納稅籌劃與方案的錯弊之處并找到調整

解決的方法；

6、全面提升房地產企業財稅人員處理財稅疑難問題與稅企爭議問題能力。

課程大綱

一：增值稅疑難與爭議問題的處置

1、為了抵扣進項，應向一般納稅人采購貨物嗎？

2、企業的工資性支出為何不能、不讓抵扣進項稅額？

3、將工資性勞務“獨（分）立”就可增加進項抵扣嗎？

4、建安與地產企業進項抵扣須遵循“三流合一”嗎？

5、企業業務招待費中的進項稅額到底能不能抵扣？

6、建筑安裝企業須按工程進度確認增值稅收入嗎？

7、“一房一價”及限價模式下如何證明收入的公允？

8、以什么理由證明關聯方交易存在合理的商業目的？

9、可抵減銷售額的“土地”都包括哪些項目內容？

10、收到土地返還款時，應否調減抵減銷售額的土地價款？

11、安置房能否作為拆遷補償費用抵減增值稅銷售額？

12、舊貨、舊料收入應否沖減拆遷補償費用嗎？

13、收到拆遷戶的“面積補差款”要單獨納稅嗎？

14、收取拆遷戶的“質量補差款”要單獨納稅嗎？

15、開發房產無償交給政府用于安置要視同銷售嗎？

16、開發房產低價賣給政府用于安置還需要補稅嗎？

17、以企業重組方式轉讓不動產可以不用繳納增值稅嗎？

18、建安企業實施簡易征收籌劃時房企要不要配合？

19、簡易征收時取得“服務”分包發票能差額納稅嗎？

20、紅線外項目是否需要視同銷售？進項稅額能否抵扣？

21、如收取一定的管理費，還適用統借統還免稅政策嗎？

22、關聯方企業間的資金無償借貸是否需要視同銷售？

二：土地增值稅疑難與爭議問題的處置

1、轉讓企業股權到底要不要繳納土地增值稅？

2、轉讓無（小）產權房產是否需要繳納土地增值稅？

3、轉讓永久使用權（即長期租賃）的房產是否納稅？

4、已實際交付但未辦土地權屬轉移手續是否納稅？

5、交付安置房時是否要做視同銷售？做誰家的銷售？

6、取得政府的拆遷安置補償款要不要繳納增值稅？

7、收到拆遷戶的“面積補差款”還需要再確認收入嗎？

8、收取拆遷戶的“質量補差款”需要另外確認收入嗎？

9、商品房無償移交給政府用于安置也需視同銷售么？

10、商品房低價賣給政府用于安置還需要調整收入么？

11、房地產企業以開發房產投資不能規避土地增值稅？

12、預繳土地增值稅時，收入中到底含不含增值稅？

13、土地競拍傭金、手續費能否計入土地價格并加計扣除？

14、拿地時繳納的印花稅可否計入土地成本？能加計嗎？

15、開發時繳納的土地使用稅能否計入開發成本？能加計嗎？

16、房開企業實際繳納的大市政配套費能否扣除？

17、紅線外項目的建造成本能計入土地價格進行扣除嗎？

18、取得土地而發生的借款費用記入土地成本？能加計嗎？

19、母公司參拍土地后能將土地變更到子公司名下嗎？

20、是直接拿地開發還是進行一次土地流轉后再開發？

21、層高系數法真能降低稅負嗎？哪些地方可以用？

22、銷售設施費用都可作為銷售費用進行扣除嗎？

23、開發房產在什么的情況下才可以按舊房轉讓征稅？

24、什么情況下進行土地增值稅清算？日光盤是否清算？

25、為何又如何搞清開發項目、清算單位及成本對象？

26、拆遷安置費包括哪三項？如何扣除？通常會漏了啥？

27、開發過程中的違建成本能否扣除？能否加計扣除？

28、購入爛尾樓繼續開發的如何扣除？買價能加計么？

29、因為車庫（位）不計容，所以不需分攤土地成本嗎？

30、清算后再銷售的需要預繳嗎？時又如何適用稅率？

31、清算后到底是否可以許進行二次清算？哪些地方可以？

三：企業所得稅疑難與爭議問題的處置

1、完工產品與未完工產品有何差異？如何判斷？如何理解？

2、開發產品在什么情況下不再按預征率預繳所得稅？

3、房產讓他人免租使用時該如何正確作所得稅處理？

4、房產讓他人無租使用時又該如何正確進行所得稅處理？

5、預租開發的商品房時該如何進行企業所得稅處理？

6、以股權溢價發行形成的資本公積增資用確認所得嗎？

7、收到政府拆遷安置補償款是確認收入還是沖減成本？

8、拆遷安置費有哪些內容？都能扣除嗎？哪些容易錯漏？

9、收到拆遷戶的“面積補差款”是否要額外增加收入？

10、收取拆遷戶的“質量補差款”是否要額外確認收入？

11、利用地下設施建筑的車庫（位）真的無需分攤成本？

12、銷售設施費用可以直接計入銷售費用并稅前扣除嗎？

13、公允價值計量的投資性房地產能否計提折舊并扣除？

14、未設立公司合作開發時該如何進行企業所得稅處理？

15、企業發生的紅線（小區）外成本費用能否在稅前扣除？

16、公共配套與基礎設施有何區別？什么情況下可預提扣除？

17、統借統還借款利息在企業所得稅上如何進行稅前扣除？

18、關聯方間的商品或勞務預付款應否按關聯方借款處理？

19、已付款已結算但未取得發票的成本費用該如何處理？

20、企業的名人字畫及珠寶玉石如何作企業所得稅處理？

四：個人所得稅疑難與爭議問題的處置

1、以發票報銷方式規避工資個稅不被查處也將得不償失！

2、將工資薪金向勞務報酬轉變可以同時規避個稅與社保？

3、高管在稅收洼地設立個獨可有效規避個人所得稅負擔？

4、單位需要考慮年終獎金個稅的合并與單獨納稅籌劃嗎？

5、2022年全年獎金單獨納稅政策取消后如何為員工著想？

6、個人向公司借款只需通過形式還款就可規避個稅義務？

7、只是把未分配利潤轉入到其他應付款就須計繳個稅嗎？

8、未分配利潤轉入到資本公積后應否計繳個人所得稅？

9、房地產企業向客房支付的違約金需要扣繳個人所得稅嗎？

五：其他稅種疑難與爭議問題的處置

1、實際成交金額大于合同約定金額時應否要補繳印花稅？

2、市政配套費、拆遷安置費等應否作為契稅的計稅依據？

3、到底在什么時候終止房產稅與土地使用稅的納稅義務？

4、售樓部到底要不要繳納房產稅與土地使用稅？

5、售樓部土地、空調應否并入房產原則計繳房產稅？

6、將房產租金轉換為物業管理費就能有效規避房產稅嗎？

7、將房產租金調整為倉儲費用就可有效進行房產稅籌劃？

8、維修與裝修費用是否需要計入房產原值繳納房產稅？

六：老師現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

培訓對象

房地產企業執行總監、財務總監、稅收總監，財務主管、稅收主管，財

務部長、稅收部長，稅收經理、財務經理，企業財務會計和其他財稅人員，企業其

他管理人員等。

胡老師

法律碩士、稅務師，先后在《財政研究》《經濟研究參考》《經濟學消息報》《涉外稅務》《財會通訊》《財會研究》《財會月刊》《稅務與經濟》等報刊發表論文百余篇，實務類文章六百余篇，有二十多篇文章被中國人大報刊復印資料全文轉載；出版有《新納稅申報表填報》《個人所得稅法解讀》《企業所得稅匯算清繳手冊》《個人所得稅綜合所得匯算清繳實務與籌劃》等，在業界享有“財稅百事通”、“稅法活字典”等稱號。先后在北京、上海、深圳、廣州、南京等100多個城市舉辦過講座與培訓。授課特點是：總能將法律邏輯與會計嚴謹融為一體，實現豐滿理論與骨感實操的和諧統一，睿智中飽含幽默，調侃中盡顯專業。

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