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課程背景：

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，行業(yè)銷售規(guī)模和利潤(rùn)快速下滑，為保證企業(yè)生命線的現(xiàn)金流，各大企業(yè)均加大對(duì)成本控制和成本優(yōu)化的關(guān)注，“降成本就是保利潤(rùn)”。如何進(jìn)一步提高成本控制水平，在保證品質(zhì)和效果的同時(shí)系統(tǒng)性的優(yōu)化降低成本，減少無(wú)效成本支出，成為企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張的關(guān)鍵一環(huán)。

中海強(qiáng)大的盈利能力一直讓外界好奇，甚至有些讓萬(wàn)科和保利看不懂，本課程第一次向同行深度剖析中海地產(chǎn)在中國(guó)地產(chǎn)界利潤(rùn)第一的前因后果。中海地 產(chǎn)凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到44.7%，遠(yuǎn)高于萬(wàn)科的33%，其根本原因之一，在于對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本的優(yōu)秀管控，本課程深度揭密中海成本控制做法。

課程收獲：

破解標(biāo)桿房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本管控與造價(jià)控制操作之道;

從戰(zhàn)略角度幫助房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)全過(guò)程成本精細(xì)化管理進(jìn)行規(guī)劃;

提供房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程成本精細(xì)化管理的標(biāo)準(zhǔn)和方法，超級(jí)實(shí)戰(zhàn)，拿來(lái)即用;

大量中海、恒大等標(biāo)桿房企成本管控實(shí)操工具資料，讓您稍加修改即刻應(yīng)用。

學(xué)員對(duì)象：

1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理等公司決策層領(lǐng)導(dǎo);

2、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)總監(jiān)、成本總監(jiān)、工程總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總工程師等

3、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、招標(biāo)采購(gòu)、造價(jià)成本、合約結(jié)算等

課程大綱：

第一部分:中海地產(chǎn)全過(guò)程成本管控要點(diǎn)實(shí)操講解

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目決策及拿地階段的成本管控

1.投資估算以及目標(biāo)成本編制講解

案例：中海地產(chǎn)目標(biāo)成本科目

（1）土地成本、（2）前期費(fèi)用、（3）建安成本、（4）其他直接費(fèi)用、

（5）利息費(fèi)用、（6）公司管理費(fèi)用、（7）銷售費(fèi)用、（8）稅金

（二）房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段成本管控

1.設(shè)計(jì)階段成本管理的基本邏輯

2.強(qiáng)排設(shè)計(jì)--項(xiàng)目拓展階段的成本估算

3.概念設(shè)計(jì)--項(xiàng)目策劃階段的成本測(cè)算

4.規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化

5.項(xiàng)目交工標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)

6.擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)--單體建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化及成本預(yù)算

7.管網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化

8.園林景觀設(shè)計(jì)管理

9.設(shè)計(jì)階段后期成本優(yōu)化

10.設(shè)計(jì)階段成本管理與優(yōu)化的保障

案例：中海地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段控制重點(diǎn)部位

（三）房地產(chǎn)施工交叉作業(yè)階段成本管控

1.動(dòng)態(tài)成本管控講解

案例1：中海地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本管控講解

2.施工交叉作業(yè)成本管控講解

2.1總包單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

案例1：結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個(gè)人施工經(jīng)驗(yàn)對(duì)總包單位進(jìn)行施工成本管控

2.2分包單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

案例1：結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對(duì)分包單位進(jìn)行施工成本管控

2.3精裝修單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

案例1：結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對(duì)精裝修單位進(jìn)行施工成本管控

3.工程簽證審核技巧講解

3.1工程簽證單

3.1.1工程簽證附件（工程聯(lián)系單、工程量確認(rèn)單、工程設(shè)計(jì)變更單、工程技術(shù)核定單、會(huì)議紀(jì)要）

3.1.2工程簽證預(yù)算書(shū)

案例1：分享個(gè)人審核思路以及技巧

4.材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)詢價(jià)技巧講解（主要尋到廠家底價(jià)）

案例1：分享個(gè)人詢價(jià)方法以及技巧

5.工程進(jìn)度款審核講解（主要避免超付款現(xiàn)象）

案例1：分享個(gè)人經(jīng)驗(yàn)審核方案以及技巧

6.房建工程施工工藝成本管控講解（熟悉施工工藝也是對(duì)成本把控的重點(diǎn)）

案例1：分享個(gè)人施工經(jīng)驗(yàn)以及施工工藝對(duì)成本的影響

（四）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)竣工決算階段成本管控

1.配合財(cái)務(wù)做好竣工決算清算工作

2.配合財(cái)務(wù)做好建安成本編制

3.配合財(cái)務(wù)做好土地增值稅測(cè)算工作

案例1:分享個(gè)人工作經(jīng)驗(yàn)

第二部分:中海地產(chǎn)合約管理要點(diǎn)實(shí)操講解

（一）、合作商名冊(cè)管理程序

1、合作商名冊(cè)的定義

2、合作名稱的分類

3、合作商名冊(cè)的建立與更新（含戰(zhàn)略合作商）

4、戰(zhàn)略合作商的建立與更新

5、合作商履約情況評(píng)價(jià)

案例：中海地產(chǎn)合作商名冊(cè)管理程序以及相關(guān)表格講解

《合作商名冊(cè)》、區(qū)域《合作商名冊(cè)》、戰(zhàn)略《合作商名冊(cè)》《合作商資格預(yù)審表》、《承建商考察意見(jiàn)表》、《供應(yīng)商考察意見(jiàn)表》、《新引進(jìn)合作商審批表》、《承建商履約情況評(píng)價(jià)表》、《供應(yīng)商履約情況評(píng)價(jià)表》、《合作商履約情況調(diào)查表》、《新增壟斷商審批表》

（二）、招標(biāo)分判工作程序

1、招標(biāo)分判工作開(kāi)展的前置條件

2、合約管理策劃的內(nèi)容

3、 招標(biāo)方式分類

4、招標(biāo)分判及報(bào)價(jià)模式

5、甲指乙供物資設(shè)置原則

6、合同模式安排

7、付款條件設(shè)置原則

8、工程量的計(jì)算與確認(rèn)

9、招標(biāo)工作計(jì)劃

10、招標(biāo)文件編制與評(píng)審

11、發(fā)標(biāo)

12、招標(biāo)答疑

13、截標(biāo)

14、開(kāi)標(biāo)

15、清標(biāo)、評(píng)標(biāo)

16、議標(biāo)

17、定標(biāo)報(bào)告（包括經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)）

18、定標(biāo)

19、合同中標(biāo)單位的審批

20、簡(jiǎn)易招標(biāo)、零星采購(gòu)、直接議標(biāo)、擴(kuò)標(biāo)

21、中標(biāo)通知書(shū)

22、合同簽約

案例：中海地產(chǎn)招標(biāo)分判程序案例以及相應(yīng)表格講解

附件5-1：工程合同議標(biāo)、定標(biāo)原則

附表:

《招標(biāo)分判工作計(jì)劃》、《投標(biāo)單位審批表》、《招標(biāo)文件評(píng)審表》、《招標(biāo)樣板報(bào)批表》、《招標(biāo)文件簽收確認(rèn)函》、《開(kāi)標(biāo)書(shū)》、《投標(biāo)樣板評(píng)審表》、《機(jī)電設(shè)備投標(biāo)評(píng)審表》、《物資采購(gòu)信息平臺(tái)同類物資對(duì)比分析表》、《評(píng)標(biāo)報(bào)告評(píng)審表》、《評(píng)審會(huì)議記錄表》、《定標(biāo)記錄表》、《合同中標(biāo)單位審批表》、《擴(kuò)標(biāo)審批表》、《中標(biāo)通知書(shū)》、《零星采購(gòu)物資價(jià)格審批表》、《合同文件評(píng)審表》、《合同分發(fā)登記表》、《圖紙接收登記表》

（三）、合同管理工作程序

1、合約交底

2、合同執(zhí)行過(guò)程中的往來(lái)函件

2、合同付款

3、工程價(jià)款變更審核

4、工程指令價(jià)款審核

5、合約月報(bào)

6、暫定總價(jià)工程合同

7、設(shè)備、材料合同暫定量轉(zhuǎn)應(yīng)供量

案例中海地產(chǎn)合同管理工作程序案例分析

工程指令管理工作程序

合同外綜合單價(jià)分析表（模板）

附表：

《合約交底記錄》、《工程物資費(fèi)用支付審批表》、《合同例外事項(xiàng)付款審批表》、《工程指令(工程變更)評(píng)審表》、《工程指令(工程變更)會(huì)簽表》、《工程指令》、《完工確認(rèn)單》、《工程結(jié)算單》、《工程價(jià)款變更申請(qǐng)書(shū)》、《工程價(jià)款變更審批表》、《甲供物資應(yīng)供量增減表》、《合同外綜合單價(jià)審批表》

、《工程價(jià)款變更確認(rèn)書(shū)》、《項(xiàng)目合約成本變動(dòng)統(tǒng)計(jì)表》、《暫定總價(jià)工程合同核定表》、《暫定總價(jià)工程合同核銷表》、《工程付款書(shū)》(樣表)、《物資付款書(shū)》(樣表)

四、項(xiàng)目集中采購(gòu)管理工作程序

1、集中采購(gòu)管理

2、配合完成集中采購(gòu)合作商的履約評(píng)價(jià)

3、配合地區(qū)公司完成項(xiàng)目物資選型工作

4、項(xiàng)目采購(gòu)合同價(jià)格確認(rèn)管理

5、項(xiàng)目合同簽署流程管理

6、付款、驗(yàn)收和結(jié)算

案例：中海地產(chǎn)項(xiàng)目集中采購(gòu)案例以及相關(guān)表格分析

《項(xiàng)目采購(gòu)合同價(jià)格確認(rèn)表》（樣式）、《項(xiàng)目零星采購(gòu)價(jià)格確認(rèn)表》（樣式）、《項(xiàng)目采購(gòu)合同文件評(píng)審表》

五、甲供物資管理工作程序

1、甲供物資應(yīng)供量管理

2、采購(gòu)數(shù)量與應(yīng)供數(shù)量的對(duì)應(yīng)管理

3、采購(gòu)樣板管理

4、貨期及物資采辦管理

5、甲供物資供貨計(jì)劃管理

6、到貨準(zhǔn)備

7、物資卸貨及看管管理

8、驗(yàn)收、接收管理

9、物資使用管理

10、甲供物資節(jié)超管理

11、物資數(shù)量結(jié)算管理

案例：中海地產(chǎn)甲供物資管理工程程序案例分析以及相應(yīng)表格

附表:

《甲供物資申請(qǐng)表》、《甲供物資初步驗(yàn)收表》、《甲供物資供貨管理臺(tái)帳(參考模板)》

六、合約文檔管理工作辦法

1、項(xiàng)目合約檔案庫(kù)管理

1.1、圖紙及工程指令資料庫(kù)

1.2、招標(biāo)資料管理

1.3、工程合同及結(jié)算資料庫(kù)

1.4、物資合同及結(jié)算資料庫(kù)

2、資料的保密管理

3、資料的借閱管理

4、資料的移交及保管

案例：中海地產(chǎn)合約資料文檔管理案例分析

王老師

房地產(chǎn)成本管理實(shí)戰(zhàn)專家

海南省評(píng)標(biāo)專家，具有高級(jí)工程師職稱

河北工程大學(xué)工程管理本科畢業(yè)

原中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)區(qū)域公司成本高管

現(xiàn)任某知名房地產(chǎn)企業(yè)成本合約部總監(jiān)

15年標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)成本管控、工程預(yù)結(jié)算、招采、合同管理工作經(jīng)歷。有超過(guò)10年工程造價(jià)實(shí)操、成本管控、工程招投標(biāo)實(shí)操培訓(xùn)講課經(jīng)驗(yàn)。曾任職于中建七局、恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等標(biāo)桿甲乙方單位。 王老師對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控、招標(biāo)采購(gòu)流程、合同管理均有自已獨(dú)到見(jiàn)解； 對(duì)土建工程、裝飾工程、市政工程、園林景觀工程工程、鋼結(jié)構(gòu)、人防工程、空調(diào)工程、消防工程、水電工程、智能化工程、電梯工程、柴油發(fā)電機(jī)等工程預(yù)結(jié)算以及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有豐富的實(shí)操經(jīng)歷。

操盤(pán)過(guò)的項(xiàng)目有：

恒大名都項(xiàng)目、恒大金碧天下項(xiàng)目、恒大御景灣項(xiàng)目、恒大海南綠洲項(xiàng)目、中海錦成項(xiàng)目、天河小區(qū)項(xiàng)目、海域陽(yáng)光項(xiàng)目一、二期工程、萬(wàn)力花園項(xiàng)目、江海匯項(xiàng)目、幸福森林項(xiàng)目、文瀾世家項(xiàng)目等項(xiàng)目。

主講課程：

《標(biāo)桿房地產(chǎn)成本管控實(shí)操與中海經(jīng)驗(yàn)借鑒》

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