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課程背景

解決中國不動產(chǎn)的四大痛點(diǎn)

存量資產(chǎn)盤活

資產(chǎn)處置退出

投資測算

輕資產(chǎn)運(yùn)營

聚焦“收購-改造-退出“核心環(huán)節(jié)

聚焦您的問題：

缺少統(tǒng)一的資管邏輯，導(dǎo)致的業(yè)務(wù)訴求矛盾

從聚焦運(yùn)營，轉(zhuǎn)向聚焦收益和資產(chǎn)價值

缺少從資產(chǎn)管理的底層邏輯出發(fā)，不懂管理工具/口徑的統(tǒng)一

拿地開發(fā)的投資測算模型，是否適用于收并購?fù)顿Y

為什么資產(chǎn)管理財務(wù)指標(biāo)與業(yè)務(wù)指標(biāo)容易淪為“兩張皮”

協(xié)調(diào)、管理復(fù)雜化，導(dǎo)致的項目推進(jìn)難度

基金管理人、投資人、業(yè)主、運(yùn)營管理團(tuán)隊…資管實(shí)際工作涉及眾多上下游關(guān)聯(lián)主體

資管業(yè)務(wù)場景下如何溝通、管理、如何實(shí)現(xiàn)綜合效率提升

資產(chǎn)處置的需求越來越大，如何提前布局

如何組建資管部門，資管體系如何落地

知識圖譜缺失，導(dǎo)致的個人職業(yè)發(fā)展障礙

與老板/投資人對不上話

資方代表不懂業(yè)務(wù)

運(yùn)營出身的人不懂投資和財務(wù)知識

投資背景的不懂運(yùn)營等

學(xué)員收獲：

建立經(jīng)營性不動產(chǎn)資管思維

打通資產(chǎn)“全周期操作”的任督二脈

1.2個價值衡量模型

2.3類資產(chǎn)估值方法

3.5大資管關(guān)鍵指標(biāo)

4.5種資產(chǎn)退出的創(chuàng)新路徑

5.1套測算工具

6.1個案例解析

課程大綱

一、思維篇：為什么資產(chǎn)管理越來越重要

•一切圍繞業(yè)主目標(biāo)

•一句話讀懂資產(chǎn)投資背后的邏輯（產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)、寫字樓等經(jīng)營性不動產(chǎn)）

二、指標(biāo)篇：提升資產(chǎn)收益的“兩架馬車“

•唯一通用的商務(wù)語言就是財務(wù)語言

•投資收益由哪兩部分構(gòu)成

三、提升篇：經(jīng)營收益NOI的提升點(diǎn)在哪里

•如何判斷存量資產(chǎn)能否改造升級

•資管視角下NOI優(yōu)化提升原理與空間

•資管視角下的成本控制解讀

四、估值篇：易學(xué)好用的資產(chǎn)估值方法

•三種常用的估值方法（收益法、市場法、成本法）

•影響項目估值的提升的因素

•對經(jīng)營性不動產(chǎn)項目的投資價值拆解

•估值就是把未來收益折算成資產(chǎn)的方法

•如何衡量資產(chǎn)的保值增值

五、測算篇：項目全周期測算

像老板一樣看財務(wù)指標(biāo)（回報）

•老板就是最大的投資人

•靜態(tài)指標(biāo)關(guān)注融資前后的差異

•動態(tài)指標(biāo)考慮時間是有成本的

•存量改造可能會拉低全周期的投資回報水平

•不同類型業(yè)主，怎樣才算真正實(shí)現(xiàn)盈利（原業(yè)主、新業(yè)主、二房東、商管、PE/融資、股權(quán)融資）

怎樣發(fā)揮融資的杠桿作用（融資）

•什么是正杠桿、負(fù)杠桿

•融資是不是越多越好？

•降低所有者權(quán)益是未來的新選擇

現(xiàn)金流量表，一表定乾坤（測算）

•三流合一（經(jīng)營性現(xiàn)金流+融資性現(xiàn)金流+股東投入現(xiàn)金流）

•成本支出和付款進(jìn)度要盡量攤開

•經(jīng)營收益要覆蓋年還款額

•股東的錢越少用越好，越早還越好

六、資產(chǎn)處置和退出

•從案例中掌握資產(chǎn)處置的要素和“價值階梯“

•如何找到好的交易買家

•五種資產(chǎn)退出的創(chuàng)新路徑

（資產(chǎn)包方案、股權(quán)轉(zhuǎn)讓+REITs、REITS之路的前置準(zhǔn)備、長期租約+聯(lián)合經(jīng)營、類REITs+ABS/CMBS）

豪華贈送：2個加餐課+1個案例沙盤+2次直播答疑

加餐1：徒手搭建投資測算表（測算）

•步驟1：熟練掌握項目投資測算的基本邏輯和關(guān)鍵指標(biāo)

•步驟2：根據(jù)提供的案例材料，分析討論并設(shè)計項目的投資和運(yùn)營方案

•步驟3：分析自身的投資測算結(jié)果，并討論是否有優(yōu)化提升的空間

•步驟4：制定項目投資方案，并進(jìn)行價值評估

•步驟5：配置融資方案

•步驟6：配置項目現(xiàn)金流，分析現(xiàn)金流對投資價值的貢獻(xiàn)

•步驟7：徒手搭建投資測算表，分析五大關(guān)鍵指標(biāo)

加餐2 ：組建資管部門或轉(zhuǎn)型做資管，怎么破？

•資產(chǎn)管理部門到底是做什么的？

•不同崗位轉(zhuǎn)型做資產(chǎn)管理的要訣？

案例沙盤：北京合生匯案例解析（進(jìn)微信群）

•根據(jù)提供的經(jīng)營數(shù)據(jù)，分析項目運(yùn)營情況并模擬決策

•存量改造的NOI優(yōu)化提升的案例實(shí)踐

•影響項目估值提升的因素

•項目融資和現(xiàn)金流平衡

•全周期投資測算

報名后，拉入資管群，群內(nèi)答疑（針對自身項目問題，提前提供項目資料）

張老師

講師簡介：

張寶明老師

資深投資人、重塑資產(chǎn)價值實(shí)戰(zhàn)專家

北京大學(xué)工商管理碩士

CPM國際注冊資產(chǎn)管理師

產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃和運(yùn)營實(shí)戰(zhàn)派專家

商業(yè)不動產(chǎn)全周期資產(chǎn)管理專家

曾任香港公司資管部高管

北京某創(chuàng)新型商業(yè)運(yùn)營公司創(chuàng)始人

央企和上市公司內(nèi)訓(xùn)金牌講師

編著《產(chǎn)業(yè)商業(yè)資產(chǎn)管理白皮書》

相關(guān)經(jīng)驗：

張老師曾先后任職于多個TOP10地產(chǎn)上市企業(yè)產(chǎn)商事業(yè)部、資產(chǎn)管理部，并擔(dān)任高管，現(xiàn)任北京某商業(yè)管理有限公司創(chuàng)始人、和君集團(tuán)產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部合作人。

個人兼具地產(chǎn)、投資、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的復(fù)合工作經(jīng)歷。十五年產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃運(yùn)營經(jīng)驗和開發(fā)操盤經(jīng)驗；數(shù)十個產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、項目策劃經(jīng)驗；約500萬平方米園區(qū)招商運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)投資一線實(shí)操經(jīng)驗。

擅長經(jīng)營性不動產(chǎn)全閉環(huán)資產(chǎn)管理，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)投資、資本化運(yùn)作。圍繞業(yè)主目標(biāo)構(gòu)建全閉環(huán)資產(chǎn)管理能力，以財務(wù)指標(biāo)為主線的資產(chǎn)管理內(nèi)在邏輯、資管視角下的商業(yè)管理內(nèi)部邏輯、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs創(chuàng)新發(fā)展之路、經(jīng)營性不動產(chǎn)投資財務(wù)分析工具案例實(shí)踐。

戰(zhàn)略價值定位：

20年商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等經(jīng)營性不動產(chǎn)資產(chǎn)價值管理專家，兼具地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)投資、資本運(yùn)作四維視角的實(shí)戰(zhàn)派導(dǎo)師：

國內(nèi)首批完成「REITs全流程」操盤專家

累計服務(wù)30+央國企及上市公司資產(chǎn)管理體系搭建

覆蓋500萬㎡資產(chǎn)管理面積，創(chuàng)造項目年均IRR提升15%+的實(shí)操案例

主講課程：

《經(jīng)營性不動產(chǎn)資產(chǎn)管理和投融資》

《輕資產(chǎn)運(yùn)營和存量資產(chǎn)盤活》

《收并購、退出和 REITs資產(chǎn)證券化創(chuàng)新》

《招商運(yùn)營增效體系》

《DeepSeek智能招商全流程》

《產(chǎn)城融合開發(fā)，產(chǎn)業(yè)服務(wù)+資本運(yùn)作雙輪驅(qū)》

服務(wù)客戶：

國企：北京中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)、張江生物醫(yī)藥園、上海金橋股份、北京翠湖科創(chuàng)公司、首開文投有限公司、珠海大橫琴集團(tuán)、廣東粵海天河城集團(tuán)、河北霸州發(fā)展集團(tuán)

上市公司：合生創(chuàng)展集團(tuán)、美的置業(yè)（香港）、上海中環(huán)商業(yè)

REITs主體：印力資管

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