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課程介紹

商業地產是一個復合型的產業，它包括地產、商業、投資、金融等方面，非常復雜。商業地產行業是一個系統工程，需要各方配合，要非常專業的去運營。商業開發由多個環節組成：開發（銷售）、招商、經營、管理，是一個不可中斷的鏈條。整個開發定位尤其重要：商業地產項目的定位落地與投入產出經濟測算是要通過產品規劃才能真正體現出來！商業定位的前提：“定性” + “定量”= “功能定位”！專業化是開發營運購物中心項目的根本性問題！

課程收益

1、導師具有多年從事國內標桿商業地產項目整體運營經驗與研究，透過現身說法以實戰經驗為重；

2、課程以開發商的角度，實案剖析商業項目定位、規劃、設計難點、要點及其與招商經營管理相互關系；

3、歡迎學員帶上項目方案討論，導師極具實戰經驗和個案診斷能力，現場破解定位、規劃、招商策略難題；

培訓對象

1、有商業項目在開發或在運作的開發企業及相關企業的集團各中心總、項目總經理、副總經理、營銷總監、運營總、招商總、設計總、營銷策劃經理、招商經理、設計經理等其他細化流程線管理層。

2、各類商業經營機構、商業地產管理服務機構、商業地產策劃營銷及相關業界人士,相關專業均可在此課程熟悉并掌握行業整體決策系統，更好參與整個專業條線工作。

課程大綱

第一天：市調、定位

一、商業地產項目的市調內容

（一）商業地產項目的市調目的

1.了解城市的經濟發展狀況與人口特征

2.了解當地市民的消費力水平與消費特征

3.了解商業市場的發展階段與供求關系

4.了解商業市場的競爭態勢

5.了解商用物業的租售價格

（二）商業地產項目的市調內容

1.商圈調查內容

2.重點商業項目調查內容

3.競爭性商業項目調查內容

（三）商業地產項目的市調方法與結果

1.市調方法

2.市調結果

（1）根據市調研究結果得到城市商業發展階段

（2）根據市調研究結果得到項目的競爭空間

（3）根據市調研究結果得到本項目的商鋪售價與租金

二、商業地產項目的定位內容依據與方法

導言：

商業項目的準確定位是開發項目成功的基礎之一。

上海正大廣場定位案例--商業項目定位錯誤虧損5年，調整定位扭虧為盈

城市綜合體與購物中心的內容

1、城市綜合體是什么？

2、城市綜合體各產品之間的相互關系

3、購物中心的功能

4、購物中心的分類（八種）、購物中心的八大業態組合

5、購物中心、百貨、超市的平面動線結構的區別

（一）商業地產項目定位的內容

商業定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位”

第一：商業地產項目的定性定量（定性決定功能）

第二：產品組合定位

第三：建筑設計定位

第四：經營主題定位（定位依據：商圈性質、商業類別/功能、消費客群等）

第五：經營功能定位（定位依據：商圈性質、開發模式、項目類別、消費客群等）

第六：消費客群定位（定位依據：消費者是誰？是決定定位的重要依據之一）

第七：經營檔次定位（定位依據：消費需求、消費能力、物業硬件等）

第八：功能分區定位（定位依據：道路等級、平面結構、主動線、主次入口）

第九：業態業種配比定位（定位依據：商圈性質/類別、規模面積、樓層數）

第十：產品售價與租金定位（定位依據：當地租售價、投資客群、消費力）

（二）商業地產項目定位的依據

第一：城市等級

第二：城市經濟發展水平

第三：城市人口規模

第四：城市商業消費水平

第五：城市商業格局與競爭態勢

第六：項目交通條件

（三）商業地產項目的定位方法

1.直接推導法

2.風險分析法

3.案例借鑒法

三、商業地產項目定位的典型案例解析

（一）都市型購物中心案例解析

1.上海環貿IAPM案例

（二）區域型購物中心案例解析

1.杭州西溪濕地印象城案例

（三）社區型購物中心案例解析

1.上海西郊百聯

（四）鄰里中心案例案例解析

1.蘇州新城鄰里中心案例

2.蘇州方洲鄰里中心案例

第二天：規劃設計

第一部分：中外商業地產項目開發的先進設計理念

（一）商業建筑體設計的商業元素

（二）商業綜合體的城市功能融合（商業是人們活動的第三空間）

（三）做好商業項目建筑設計的六大要點

1、商業項目的外觀形態設計

2、商業項目的平面結構設計

3、商業項目的建筑動線設計

4、商業項目的中庭功能設計

5、商業項目的人性化設計

6、商業項目的城市功能融合設計

第二部分：商業項目建筑設計中的常見問題（案例解析）

（一）先搞建設后做定位

（二）用住宅思路做商業

（三）商業定性混淆，經營價值喪失

（四）產品排布錯誤，影響經營效果

（五）物業/經營功能錯位，商業價值降低

（六）不符合商家要求，影響招商的實施

（七）建筑配套不完善，影響客流導入

（八）產權開發模式造成的弊端

第三部分：現代化的綜合體建筑設計要素（案例解析）

（一）外立面要現代且有商業元素

（二）平面結構要合理（長方形為宜）

（三）動線要順暢（立體交叉）

（四）空間視覺無障礙（中庭、中廊無柱）

（五）中庭的見天采光與遮陽

（六）人性化設計（舒適度高）

陳老師

北京大學、清華大學、上海交大、上海同濟大學、浙江大學、武漢科大、重慶大學客座教授原全國第一家商業上市公司豫園商城首屆董事會的董事，豫園商場股份有限公司副總經理，讓豫園商城悅賓商都止虧為盈，被譽為“扭虧專家”，30年商業經營及管理，17年商業地產咨詢策劃經歷，全國性主流專業媒體上發表過大量學術論文，出版過三本商業地產的專著《商業地產項目定位與建筑設計》、《商業地產主力店選址標準及場所建筑要求》、《境內外商業地產經典30案》。

上海市商業地產評委會特聘專家、中國房地產商學院聯的“十大名師”、上海電視臺第一財經頻道《決戰商場》欄目最佳觀察員”，并應邀赴新加坡、日本、泰國、香港、馬來西亞、臺灣等地做境外商業考察。她深諳市場需求，掌握的信息量大面廣，能夠有效幫助企業準確地進行經營功能定位，以及商業建筑規劃設計指導，讓商業項目更具實操性，讓投資者有更好的回報。

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