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課程背景：

商業(yè)地產(chǎn)2020年遭遇疫情考驗(yàn)，不僅空鋪率上揚(yáng)，收益衰退，更引發(fā)商場(chǎng)倒閉風(fēng)暴。

2021年后疫情時(shí)代，商業(yè)面積3萬(wàn)㎡以上商場(chǎng)，即將開(kāi)業(yè)近1500個(gè)，刷新歷史新高。同時(shí)，商業(yè)面積3萬(wàn)㎡以下的社區(qū)商業(yè)，進(jìn)入全面暴增時(shí)期，預(yù)計(jì)迎接超過(guò)三年的混亂。

商業(yè)地產(chǎn)目前四大趨勢(shì)明朗，包括并購(gòu)與倒閉、輕資產(chǎn)與技術(shù)輸出、區(qū)域商業(yè)與社區(qū)商業(yè)分野、標(biāo)準(zhǔn)化與特色化并舉時(shí)代。這是行業(yè)的第二回合開(kāi)始，全國(guó)級(jí)商業(yè)大集團(tuán)已成形，區(qū)域級(jí)商業(yè)集團(tuán)積極布點(diǎn)應(yīng)對(duì)。2025年前，商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入最終回合。

商業(yè)地產(chǎn)共有七大模塊，拓展拿地、市調(diào)定位、籌備期招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理、融資與輕資 產(chǎn)。然而，大量現(xiàn)金沉淀的商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)，就必須以輕資產(chǎn)的終點(diǎn)作為拿地的初始！

此次課程由臺(tái)灣第一代購(gòu)物中心成功團(tuán)隊(duì)引進(jìn)，結(jié)合內(nèi)地?cái)?shù)家領(lǐng)頭商業(yè)集團(tuán)實(shí)務(wù)管理核心知識(shí)，兼具境外成功經(jīng)驗(yàn)與內(nèi)地落地實(shí)操作法，提供一整套項(xiàng)目在不同生命周期的操盤思維，剛開(kāi)業(yè)的培育期的市場(chǎng)拓展、成長(zhǎng)期的調(diào)整與提升、成熟期的資產(chǎn)增值與資本市場(chǎng)對(duì)接。

課程收益：

1、臺(tái)灣成功商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)心法∶場(chǎng)景式經(jīng)營(yíng)、大數(shù)據(jù)透析、消費(fèi)者掌控、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，工具方法論。

2、大量項(xiàng)目案例與照片，生動(dòng)直觀的印證，可直接引用于現(xiàn)有項(xiàng)目，實(shí)操與落地。

3、超過(guò)18個(gè)國(guó)家與地區(qū)800個(gè)境外城市案例，包括紐約/洛杉磯/舊金山/西雅圖/首爾/馬尼拉/東京/大阪/福岡/新加坡/曼谷/悉尼/墨爾本/惠靈頓/雅加達(dá)/吉隆坡/柏林/巴黎/倫敦/迪拜/阿布扎比等國(guó)外優(yōu)秀商場(chǎng)案例分享。

4、超過(guò)320個(gè)國(guó)內(nèi)城市案例。包括北京/上海/廣州/深圳/沈陽(yáng)/哈爾濱/天津/青島/包頭/呼和浩特/鄭州/西安/南京/蘇州/杭州/武漢/長(zhǎng)沙/合肥/青島/西安/重慶/成都/東莞/南寧/貴陽(yáng)/昆明/烏魯木齊/蘭州等約 3000 個(gè)商業(yè)項(xiàng)目實(shí)地考察，現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)解析成功與失敗原因。

5、揭密國(guó)內(nèi)位居領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，包括龍湖、萬(wàn)達(dá) 、萬(wàn)科、新世界、北京金融街的核心經(jīng)營(yíng)能力。

課程對(duì)象：

董事長(zhǎng)、總裁、副總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)總監(jiān)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)總監(jiān)、招商總監(jiān)、營(yíng)銷策劃經(jīng)理、招商經(jīng)理等商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)人員；各類商業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)策劃營(yíng)銷及相關(guān)業(yè)界人士。

課程大綱：

一、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1、疫情仍未消退下，企業(yè)如何活下來(lái)是首要的課題。

2、國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心 2020 年開(kāi)始的市場(chǎng)現(xiàn)狀，并購(gòu)與倒閉的集團(tuán)化，2025 年前主要商業(yè)集團(tuán)正式底定。

3、商業(yè)地產(chǎn) 5 大困境與機(jī)會(huì)并存：同質(zhì)化嚴(yán)重、倒閉并購(gòu)盛、虛實(shí)融合熱、線上線下合、存量盤活。

4、未來(lái)的 5 大發(fā)展趨勢(shì)顯現(xiàn)：消費(fèi)者與商戶、資產(chǎn)管理、智能大數(shù)據(jù)、社交體驗(yàn)、社區(qū)生活中心。

二、商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)與技術(shù)輸出

1、何謂商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)與技術(shù)輸出

2、解析萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的技術(shù)輸出框架與關(guān)鍵

3、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)五周期：融、投、建、管、退

4、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主要形式：股票、REITs、Business Trust

5、資產(chǎn)管理六大組成 ：企業(yè)戰(zhàn)略、全生命周期成本控制、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理、管理標(biāo)準(zhǔn)與系統(tǒng)、人員架構(gòu)與組織、風(fēng)險(xiǎn)控制

三、商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)財(cái)務(wù)指標(biāo)

1、從IRR調(diào)整為 Yield To Cost（Y T C 凈利潤(rùn)投資回報(bào)率）

2、資產(chǎn)升值與輕資產(chǎn)案例來(lái)分析 Y T C 指標(biāo)的關(guān)鍵

3、凱德與龍湖 YTC 案例

四、商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)思維貫穿全流程

1、由 YTC 帶來(lái)的關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)法則

2、五個(gè)關(guān)鍵因素：開(kāi)業(yè)日、三年利潤(rùn)、合同彈性、優(yōu)先條例、銷售承諾

3、拿地前四個(gè)清晰：面積、開(kāi)業(yè)年月、開(kāi)業(yè)前三年 YTC、開(kāi)業(yè)后輕資產(chǎn)年

4、拿地后二個(gè)明確：建造成本管控、能耗效率測(cè)算

5、操盤者的第一堂課：商業(yè)面積的合理性，733 與萬(wàn)達(dá)大數(shù)據(jù)法則

6、操盤者的第二堂課：主力店數(shù)量組合與餐飲業(yè)態(tài)的最低思維

7、操盤者的第三堂課：項(xiàng)目獨(dú)有主題與建造成本的平衡學(xué)

8、操盤者的第四堂課：首年租金溢價(jià)法則（麥當(dāng)勞 5+5）

五、商業(yè)地產(chǎn)生命周期與經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵

1、三個(gè)生命周期：培育期、成長(zhǎng)期、成熟期

2、三周期經(jīng)營(yíng)策略

培育期：活下來(lái)原則、基于客群力理解、號(hào)召客流優(yōu)先

成長(zhǎng)期：活的好原則、基于經(jīng)營(yíng)力理解、提升品牌優(yōu)先

成熟期：活的精原則、基于影響力理解、追求收益優(yōu)先

3、三周期的關(guān)鍵作為

培育期活下來(lái)所需日均客流測(cè)算：ABCX 法則

成長(zhǎng)期動(dòng)線冷區(qū)的處理：招商的室內(nèi)主題街的創(chuàng)造

成熟期的品牌 MARK 奪取：品牌與主客群的溝通關(guān)鍵詞經(jīng)營(yíng)

六、資產(chǎn)增值核心是消費(fèi)者與商戶經(jīng)營(yíng)的法則

商業(yè)地產(chǎn)三個(gè)核心問(wèn)題：引流、留客、導(dǎo)流

第一個(gè)核心問(wèn)題『引流』：客人為什么要來(lái)？

第二個(gè)核心問(wèn)題『導(dǎo)流』：客人在店內(nèi)怎么走？

第三個(gè)核心問(wèn)題『留客』：客人為什么重復(fù)再來(lái)？

七、商品力的塑造是競(jìng)爭(zhēng)能力升級(jí)

商業(yè)項(xiàng)目增量時(shí)代，搶奪商戶能力是關(guān)鍵

1、商品力是搶奪商戶的新能力

承諾品牌更多消費(fèi)者『接觸力』：迪拜 Out Let Mall、雅加達(dá) Mall Artha Gading 等案例

承諾品牌商場(chǎng)貢獻(xiàn)的『成交力』：巴黎 Vill Up、東京 Venus Fort、達(dá)特福德 Bluewater 等案例

承諾品牌商場(chǎng)帶來(lái)的『利潤(rùn)力』：曼谷 Siam Paragon、新加坡 Orchard Gate Way 等案例

2、商業(yè)業(yè)態(tài)與品牌新趨勢(shì)

單客群導(dǎo)向：由樓層業(yè)態(tài)落位轉(zhuǎn)為單客群多業(yè)態(tài)聚落（七寶萬(wàn)科、曼谷 Central Embassy 等案例）

感情媒介：女人的閨密對(duì)話空間（上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城、迪拜 The Dubai Mall、永旺葛西店等案例

社交互動(dòng)：跨業(yè)態(tài)結(jié)合引領(lǐng)社交聚集（紐約 Westfield、新西蘭 The Colombo 等案例）

生活品味：增加高頻率到訪的生活結(jié)合（香港領(lǐng)展、蘇州鄰里、武藏小杉 LaLaterrace 等案例）

八、臺(tái)灣工匠核心競(jìng)爭(zhēng)力

1、口訣一：溢價(jià)法則

2、口訣二：變形蟲(chóng)核心商圈

3、口訣三：招商六個(gè)技能

4、口訣四：1080

5、口訣五：商品力

6、口訣六：六個(gè)問(wèn)題

九、優(yōu)秀商業(yè)集團(tuán)案例

1、中糧祥云小鎮(zhèn)動(dòng)線診斷推演、深圳萬(wàn)象天地動(dòng)線模擬

2、紐約、柏林、迪拜、倫敦、臺(tái)北、東京、曼谷、新加坡、悉尼等120個(gè)項(xiàng)目有價(jià)值動(dòng)線案例

張老師

臺(tái)灣第一代商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)。臺(tái)灣 METRO WALK 國(guó)際購(gòu)物中心籌備與開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

曾任職國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)前五強(qiáng)，集團(tuán)商業(yè)高管。外資港商新世界百貨中國(guó)東北區(qū)域、民企萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)管理公司總部、民企龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)總部、民企萬(wàn)科杭州區(qū)域總部、國(guó)企北京金融街商業(yè)管理公司總部。

實(shí)力操盤項(xiàng)目超過(guò)近百。臺(tái)灣 METRO WALK 國(guó)際購(gòu)物中心、ETMALL 購(gòu)物（網(wǎng)路/型錄/電視）。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)44 家、龍湖天街20家、萬(wàn)科社區(qū)廣場(chǎng)20家、新世界百貨7 家。

國(guó)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)線上線下智能信息化商業(yè)操盤者。擔(dān)任萬(wàn)達(dá)與龍湖信息化建設(shè)與 O2O 操盤手。從組織團(tuán)隊(duì)、建立制度、IT 系統(tǒng)建立、搭建平臺(tái)、日常運(yùn)營(yíng)等深入且實(shí)戰(zhàn)多年實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

標(biāo)桿商業(yè)集團(tuán)企業(yè)內(nèi)訓(xùn)責(zé)任人。擁有近 20 年商業(yè)集團(tuán)內(nèi)部培訓(xùn)講師資歷。萬(wàn)達(dá)學(xué)院商管創(chuàng)始課程負(fù)責(zé)人、龍湖士官生、萬(wàn)科新動(dòng)力導(dǎo)師。

受邀全國(guó)商業(yè)集團(tuán)內(nèi)訓(xùn)。長(zhǎng)期擔(dān)任臺(tái)灣與內(nèi)地各大企業(yè)內(nèi)訓(xùn)導(dǎo)師，臺(tái)灣培訓(xùn)機(jī)構(gòu)認(rèn)證講師，并曾受邀多家商業(yè)集團(tuán)內(nèi)部高管培訓(xùn)。

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在線報(bào)名：購(gòu)物中心差異化運(yùn)營(yíng)——輕資產(chǎn)與技術(shù)輸出在商場(chǎng)不同生命周期經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵(東莞)