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專題背景

?“以票管稅”一直是稅務機關強化稅收征收管理的主要抓手，也是稅務機關近年來稅務稽查的重點項目之一。合法有效的票據不僅是財務核算的基礎，更是決定房地產企業所得稅和土地增值稅稅負的核心依據。開發項目結算前后，企業財稅管理人員對合法票據的審核管理以及實施準確的會計處理，是企業財稅管理的一項非常重要的工作內容。??本課程從房地產開發全程角度出發，根據現行財稅政策及江蘇省地方財稅政策規定，精心審視開發過程中各類重要票據的管理和會計核算處理，旨在提高企業財務管理和稅收票據管理的實務技能。

培訓對象

各房地產企業領導、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

主講內容

一：合法票據的稅務判斷

1．合法票據分為哪六類，利息、業務宣傳品、食堂支出、臨時工、拆遷指出等是否需要取得稅務發票？

2．內部票據與外部票據分類與管理，哪些賬務處理可以自制票據？

3．稅務發票的分類，地稅發票和國稅發票分類，電子發票使用新政。

4．發票的開具地點和開具時間，增值稅發票和營業稅發票何時開具？貨物發票與建筑安裝業發票應從哪里取得？

5．合法發票的審核要點，現金支付與轉賬支付審核。哪些費用發票不能使用現金支付？

6．江蘇省地方稅務局《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（蘇地稅規[2011]13號）

二：取得項目階段票據審核與會計核算

1．土地成本費用的票據管理

⑴ 招拍掛土地出讓金合法票據

⑵ 建設政府基礎設施置換土地票據

⑶ 直接從第三方購買土地的合法票據

⑷ 土地投資票據

⑸ 股權收購取得土地票據

⑹ 吸收合并取得土地發票

⑺ 競拍土地過渡到項目公司土地票據如何轉移

⑻ 項目合作如何分攤管理成本費用票據

2．取得政府土地出讓金和拆遷補償金如何核算，企業所得稅和土地增值稅處理

3．拆遷補償費用合法票據管理，哪些需要稅務發票，哪些不需要稅務發票？

⑴ 貨幣性補償支出票據

⑵ 非貨幣性補償成本列支票據

4．拆遷戶代建房屋成本費用票據如何管理和核算

5．購置辦公用品票據審核要點

6．企業開工前期開辦費的核算、資本化和費用化的確認標準。契稅的計稅依據和土地使用稅的納稅時間及減免稅規定

7．《江蘇省地方稅務局關于明確營業稅若干征稅問題的公告》（蘇地稅規〔2013〕4號）

三：開發環節票據審核與會計核算

1．政府部門規費及財務核算，規費計入開發成本還是計入開發費用？

2．甲供材發票管理，包工不包料合同發票與包工不包料合同材料發票如何列支，如何進行財務核算？

3．外購設備發票管理，購置設備發票如何直接進入開發成本？

4．精裝修房電器、家具取得的發票是否可以計入開發成本

5．購買材料、物品善意取得虛開增值稅發票如何計入開發成本

6．利息費用發票管理

⑴ 哪些利息費用不需要發票

⑵ 個人借款利息發票如何取得

⑶ 混合型投資利息費用發票

7．利息費用的會計核算。利息費用資本化和費用化的財務核算劃分標準，企業所得稅資本化與費用化的判斷，利息費用土地增值稅扣除規定。

8．合作建房、代建項目和自建項目區分，合同與票據方面有何要求？

9．開發項目成本核算對象的會計判斷標準，企業所得稅的劃分標準及土地增值稅清算對象的基本核算項目。產權調換拆遷補償支出如何核算計入開發成本？

10．開發產品成本核算項目。會計劃分哪7項，企業所得稅成本核算項目分為哪6項成本核算對象與成本核算項目是二級科目還是三級科目？多欄式成本核算賬簿如何設置？

11．共同成本和間接成本分攤方法。會計上的三種方法與稅務規定的四種方法如何運用，哪些是規定分配方法，哪些是自選分配方法？

12．開發間接費用核算內容分析。開發間接費用與管理費用的區別以及對企業所得稅和土地增值稅的影響分析

13．《江蘇省財政廳江蘇省地方稅務局關于明確土地增值稅清算過程中行政事業性收費和政府性基金歸集方向的通知》（蘇地稅函[2011]81號）、《江蘇省地方稅務局關于建筑安裝工程營業稅計稅營業額涉及建設方提供的設備與材料劃分問題的公告》（蘇地稅規[2011]11號）、《南通市地方稅務局關于加強甲供材建筑項目稅收管理的通知》（通地稅發[2008]154號）和《南通市建設工程造價管理處關于明確建設工程“甲供材料”計價方法的通知》（通建價[2010]36號）等。

四：銷售階段票據審核與會計核算

1．項目部費用發票與管理部門費用如何區分

2．營銷人員支付工資薪金票據和支付傭金發票區別

3．營銷禮品和物品需要取得哪些發票才能稅前扣除

4．實物折扣、價格折扣折讓、補退房款如何處理？需要取得哪些合法憑據？

5．企業支付違約金、賠償費用如何稅前扣除？

6．產權置換視同銷售如何列支成本費用，如何進行會計核算？

7．營銷設施建造費用如何進行會計核算處理，如何在企業所得稅和土地增值稅中扣除？

8．預收賬款財務核算，營業稅金及附加核算分析。會計上是按權責發生制核算還是按收入與費用配比原則確認？不同核算在納稅方面的不同影響分析。

9．《江蘇省國家稅務局、江蘇省地方稅務局轉發國稅發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（蘇國稅發[2009]79號 、蘇地稅發[2009]53號）等。

五：完工階段票據審核與會計核算

1．交房手續與完工時間判斷主要依據

2．完工階段匯算清繳取得成本費用票據時間

3．完工前收入會計核算與完工后收入確認時點；預收賬款會計核算與企業所得稅政策規定的重大區別

4．項目土地增值稅清算取得票據時間要求？

5．跨期取得成本費用發票稅務上和會計上如何處理？

6．物業用房、幼兒園、配電房等公共配套設施核算財稅分析。上述配套設施移交給業主是否視同銷售征稅？

7．開發項目土地增值稅清算會計核算銜接。哪些數據采用會計核算方法取得，哪些數據按稅法規定重新計算取得？

8．《江蘇省地方稅務局公告關于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規〔2015〕8號）和《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告》（蘇地稅規〔2012〕1號）及江蘇省地方稅務局《土地增值稅清算管理規程》等。

陳老師

陳老師：著名稅務策劃專家，中國注冊稅務師、注冊會計師，國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務組成員。曾在稅務干部學校任教，歷任區地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務師后期教育主講老師、國家稅務總局中國稅務雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務系統業務精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務專業報刊發表稅收業務籌劃文章和稅收論文200多篇。出版個人專著5部，參與國家稅務總局稽查局編寫稅務稽查專業培訓教科書《房地產稅務稽查實務》和《稅務稽查案例》書籍二部；個人專著《企業所得稅疑難業務指南》和《企業并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務界和企業界的好評。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座上千次，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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