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‖專題背景‖

?營改增以后，隨著大數據時代的到來和金三系統的應用，稅收征收管理信息化程度越來越高，對企業的自動監控能力越來越大，企業生產經營每個環節的實際運作情況都將一覽無余的暴漏在稅務機關的監控系統之下。任何企業都將不再有“自己的隱私”。因此，從現在起，就要求每一個企業及其企業內部的管理人員必須改變理念，從新定位與思考與稅收有關的每一項工作。各項工作必須抓牢、抓細，嚴防因為一時的疏忽造成不必要的損失。

?該課程是在營改增的背景下新開發的課程。按照土地取得、規劃設計、開發建設、組織銷售、竣工清盤全程五個不同階段進行設計。重點講解營改增后房地產開發每個階段具體實施過程中所涉及的相關會計和稅收問題。比如：拆遷補償、甲供材、合作開發、PPP項目建設、關聯方借款、統借統還、產權式酒店經營等。

?該課題既是一個納稅籌劃類課題，也是一個實操類課題。旨在培養大家在開展以上工作之前樹立良好的稅收意識，在實際工作中，練好扎實的基本功，主動防范稅收風險。課程具有一定的高度、深度、難度，適合房地產企業高級業務主管、專職財務人員培訓學習。也適合大型房地產企業內訓使用。

‖培訓對象‖

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

‖主講內容‖

一：取得土地階段會計處理與稅收風險控制

1．以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規避土地使用稅，計征契稅的依據以及納稅環節如何規定？

2．以接受投資方式取得土地，稅收風險如何掌控，投資雙方的稅收風險在哪里？

3．以收購股權的方式取得土地會計上應如何核算，土地成本如何確認？

4．以物易物形式取得土地使用權，應如何確認土地成本？

5．以“拆一還一”方式取得入地，如何進行會計會計核算，增值稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅應如何處理？

6．在自己原單位的土地上搞開發，原土地上被拆除的建筑物應如何處置，是否可以作為拆遷補償費扣除？

7．為取得土地而支付的紅線外支出，會計上應如何記賬，在計算所得稅、土地增值稅時應如何處理？

二：規劃設計階段會計核算與稅收風險控制

1．立項、規劃、設計環節應注意哪些稅收問題與節稅策略？

2．產品開發類型的選擇，對企業銷售、稅收負擔會帶來哪些影響，企業應把關注的焦點放在哪里？

3．合作建房模式曾經給稅收帶來過那些影響，營改增以后這種模式還有多大的操作必要性和可操作空間？

4．委托境外設計單位進行規劃設計，會給企業稅收帶來哪些影響，支付設計費時應注意哪些問題，一旦處理不當企業會產生哪些涉稅風險？

三：開發建設階段會計核算與稅收風險控制

1．營銷設施（售樓部、樣板房）建造費會計上應如何核算，稅收上應該如何處理？

2．地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫會計上應如何處置，稅收上應如何處理？

3．建設、銷售精裝房會計上應如何入賬，稅收上應如何處理？

4．甲供材業務會計上應該如何進行賬務處理，營改增前后甲供材業務對稅收的影響發生了哪些變化？

5．PPP業務項目識別、會計核算與稅務處理

6．房地產企業為開發項目發生的借款費用怎樣核算，計算企業所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？

7．向關聯方或其他非金融企業借款，借款費用如何扣除？

8．集團內部統借統還的會計上應如何處置，稅收上應如何處理，統借統還業務應如何識別？

9．工資薪金支出怎樣扣除才能使企業與員工利益最大，如何把握合同工、臨時工、勞務的區別，他們的稅收待遇有什么不同？

10．購建銷售爛尾樓（在建工程或者在建項目）初始成本如何確認？

四：銷售階段會計核算與稅收風險控制

1．“買一送一”模式下如何確認收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業等不同銷售模式稅收規定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？

2．“以老帶新”銷售模式下如何確認支出，票據如何處理，是否涉及扣繳個稅？

3．“抵券銷售—— 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認？

4．“買斷、超基價分成、包銷”等各種不同代銷模式下，應如何確認銷售收入，稅收風險如何把控？

5．“假按揭”“零首付”銷售模式稅收上如何處理？

6．“還本銷售”如何確認收入，企業的困惑在哪里？

7．“售后回租”的稅收風險分析，同時給您解決方案，讓您不再為回租而煩惱？

8．“售后回購”方式在增值稅、企業所得稅、土地增值稅上應如何確認收入？

9．“低價出售、免費返租”應如何進行會計核算與稅務處理？

10．“產權式酒店”銷售、經營，應如何進行會計核算與稅務處理？

11．房地產企業收取價外費用有哪些稅收風險，增值稅、企業所得稅、土地增值稅關于價外費用的處理有哪些不同？

12．針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們如何找出適合自己的“正當理由”？

13．房地產企業主動向買房者退差價款，以此刺激消費者買房。對已經簽訂了購房合同且購房合同已經生效的業主所退的差價，稅收上應如何處置，退款部分是否還要代扣代繳個人所得稅？

14．以房產抵工程款后，施工方是否可以要求房地產企業為第三方做按揭貸款銷售手續，如果可以房地產公司怎樣進行帳務處理比較合適？

五：竣工清盤階段會計核算與稅收風險控制

1．房地產企業在交房前后支付的物業費如何進行成本費用歸集，對稅收有何影響？

2．稅收與會計之間的成本差異是如何形成的，會計上應如何處置？

3．房地產行業完工標準如何規定，對增值稅、土地增值稅、企業所得稅等有何影響

4．營改增后進行土地增值稅清算應注意事項，清算后再轉讓房地產成本如何確定，是否允許“二次清算”？

楊老師

‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產與建筑業稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的涉及到建筑、房地產行業的所有稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡潔、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默；因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。

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