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課程介紹

?營改增以后，隨著大數據時代的到來和金三系統地應用，稅收征收管理的信息化程度越來越高，對企業的自動監控能力越來越大，企業生產經營每個環節的實際運作情況都將一覽無余的暴漏在稅務機關的監控系統之下。任何企業都將不再有“自己的隱私”。因此，從現在起，就要求每一個企業及其企業內部的管理人員必須改變理念，從新定位與思考與稅收有關的每一項工作。各項工作必須抓牢、抓細，嚴防因為一時的疏忽造成不必要的損失。

?不管是工業會計，商業會計，新手還是資深財務人員，都需要全面掌控營改增之后房地產企業從籌建、買地、規劃、開發、預售、融資、清算、注銷等各環節的會計處理與納稅實務操作方法與技巧。本次課程從籌建環節資金準備進入企業到注銷清算環節資金徹底退出企業，通過全流程稅務規劃和帳務處理的無縫銜接，利用合同規劃和簽訂、收款、開票、報稅、成本核算的實例模擬，讓你輕松應對增值稅時代建安和房地產企業全流程財稅實務問題。

培訓對象

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程提綱

一：取得土地階段會計處理與稅收風險控制

(一) 房地產企業各種購置土地方式財稅處理分析

1．以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規避土地使用稅，計征契稅的依據以及納稅環節如何規定

2．以接受投資方式取得土地，稅收風險如何掌控，投資雙方稅收風險在哪里？

3．以收購股權的方式取得土地，土地成本如何確認？

4．以非貨幣交易形式取得土地使用權，應如何確認土地成本？

5．受讓生地、熟地、購買爛尾樓以什么為依據確認土地成本，在計算土地增值稅的時候甲乙雙方分別如何進行稅收風險規避？

6．以“拆一還一”方式取得土地，如何進行會計處理，銷售不動產發票如何開具，從被拆遷人、開發企業兩方分別就增值稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅進行全方位的稅收分析。

7．在自己原工廠的土地上搞開發，這塊地上原來有辦公樓、廠房、其他建筑，這些建筑原來的建設發票能入開發成本嗎，換句話說自己單位工廠拆遷能發生拆遷補償費嗎？

8．為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同？如何操作可以在稅前扣除，規避風險？

(二) 房地產企業購置土地環節常見稅收問題

1．房地產企業參加招拍掛購置土地是否繳納耕地占用稅

2．房企因為政府交付土地延期是否仍然從政府約定交付土地次月繳納土地使用稅？

3．房地產購置土地支付的城市建設配套費、公租房異地配建費、人防異地建設費、新型墻體材料基金、散裝水泥基金、拆遷補償費是否作為契稅計稅依據

4．房地產企業減免土地出讓金是否可以減免契稅

5．房地產企業土地出讓和轉讓合同印花稅

二：規劃設計階段財稅處理與稅收風險控制

1．立項、規劃、設計環節應注意哪些稅收問題與節稅策略？

2．產品開發類型的選擇，是關注稅收負擔水平？還是關注企業的銷售？

3．采取合作建房方式稅收如何控制？

4．委托境外設計單位進行規劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內納稅？房地產企業承擔什么稅收責任？

三：開發建設階段財稅處理與稅收風險控制

(一) 成本對象的設置

1．成本對象的設置原則

2．成本對象和土地增值稅清算單位、清算分類的區別與聯系

3．成本對象的成本核算基本方法

(二) 土地征用及拆遷補償費財稅處理

1．土地出讓金（含補繳）、契稅核算

2．拆遷補償費（現金補償和產權調換）、搬遷過渡費、獎勵費核算

3．土地登記證等手續證件費核算

4．土地成本在成本對象之間的分攤方法

(三) 前期工程費財稅處理

1．勘察設計（特別是委托境外設計公司設計）財稅處理

2．圖紙審核費、圖紙復印費、測繪費、勘界費、曬圖費、土地平整費、圍墻費、咨詢費、環評費、招標代理費財稅處理

3．新型墻體材料基金和散裝水泥基金的財務核算

(四) 基礎設施費財稅處理

1．道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網絡、智能化等社區管網工程費

2．環境衛生、園林綠化工程費用

(五) 建筑安裝工程費財稅處理

1．建筑材料檢測費財稅處理

2．總分包財稅處理

3．預付工程款財稅處理

4．建筑工程質量保證金財稅處理

5．建筑工程水電費財稅處理

6．銷售自產貨物同時提供建筑安裝服務財稅處理

7．銷售非自產貨物同時提供建筑安裝服務財稅處理

8．甲供料財稅處理

9．農民工工資保證金財稅處理

10．精裝修工程款（可移動家具家電）的財稅處理

11．房地產企業購置貨物和接受勞務是否必須三流一致

12．房地產企業接受虛開建筑發票的稅收風險

(六) 公共配套設施費財稅處理

1．財稅口徑和設計口徑的公共配套設施費異同

2．人防設施費的土地增值稅、企業所得稅處理不同

3．小學、幼兒園、會所、社區用房、居委會、警務室、物業管理用房、設備間、泵房、換熱站、游泳池、健身場館、地上地下車位、摩托車位、自行車棚的財稅處理

4．非公共配套轉為公共配套的補救方法

(七) 開發間接費財稅處理

1．開發間接費核算部門口徑

2．開發間接費工資薪酬、辦公費、差旅費、油費、折舊費、勞動防護用品等支出核算特別注意要點

3．多期滾動開發情形下，開發間接費的分攤方法

4．開發間接費核算截至期限的判定原則

(八) 借款費用財稅處理

1．資本化的起始時點、中斷情形、截止時點、資本化依據、資本化利率的判定

2．信托借款、銀行委貸、發行公司債、明股實債、關聯公司借款、關聯公司轉貸、自然人借款、統借統還、小額貸款公司借款、典當行借款、轉讓債權融資的財稅處理

3．借款期間資金外借或者投資國債和購置理財產品的財稅處理

4．借款輔助費用的財稅處理

四：銷售階段財稅處理與稅收風險控制

1．“買一送一”模式下如何確認收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業等不同銷售模式稅收規定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？

2．“以老帶新”銷售模式下如何確認支出，票據如何處理，是否涉及扣繳個稅？

3．“抵券銷售—— 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認？

4．“包銷”和“代銷”的區別是什么，稅收風險如何把控？

5．“假按揭”“零首付”銷售模式稅收如何處理？

6．“還本銷售”如何確認收入，企業的困惑在哪里？

7．“售后回租”的稅收風險分析，同時給您解決方案，讓您不再為回租而煩惱？

8．“售后回購”方式在增值稅、企業所得稅、土地增值稅如何確認？

9．“低價出售、免費返租”應如何進行會計核算與稅務處理？

10．“產權式酒店”銷售、經營，應如何進行會計核算與稅務處理？

11．房地產企業收取價外費用有哪些稅收風險，增值稅、企業所得稅、土地增值稅關于價外費用的處理有哪些不同？

12．針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們如何找出適合自己的“正當理由”？

13．房地產企業主動向買房者退差價款（降價200/㎡），以此刺激消費者買房。對已經簽訂了購房合同且購房合同已經生效的業主所退的差價，房地產公司要不要繳納增值稅，退款部分是否還要代扣代繳個人所得稅？

14．以房產抵工程款100萬元后，施工方又將該房以90萬元轉售給第三方，現在要求房地產企業為第三方做按揭貸款手續。請問，這樣做是否違反稅務或銀行有關法律法規，若可以操作，房地產公司怎樣做賬才合適？

五：房地產企業租賃環節財稅處理及稅收風險控制

1．房地產企業無租將幼兒園和車位交付關聯物業企業出租財稅處理

2．房地產企業設置免租期出租商鋪財稅處理

3．房地產企業售后回租商鋪財稅處理

4．房地產企業售后包租商鋪財稅處理

5．房地產企業預收租金財稅處理

6．房地產企業出租地下車位財稅處理

六：房地產企業日常費用事項財稅處理及稅收風險控制

1．管理費用、銷售費用、財務費用明細科目的設置方法

2．工資薪酬核算及財稅處理

3．業務招待費財稅核算

4．辦公費、折舊費、水電費、差旅費財稅核算

5．跨期費用財稅核算

6．律師費、財稅顧問費財稅核算

7．廣告費和業務宣傳費財稅核算

8．傭金的財稅核算

9．公益捐贈的財稅核算

10．稅收罰款支出、滯納金支出計入當期損益還是以前年度損益調整的處理

七：清盤清算階段會計核算與稅收風險控制

1．房地產完工標準如何規定，對增值稅、土地增值稅、企業所得稅等有何影響？

2．竣工清算時土地增值稅收入金額如何確定？

3．清算后再轉讓房地產成本如何確定，是否涉及“二次清算”？

4．稅收與會計之間的成本差如何處理，會計上是否需要調整？

5．房地產企業項目完工次年后續成本的扣除方法

6．完工年度與完工次年企業所得稅匯算實戰案例分享

7．房地產企業交房后土地使用稅計稅依據調整方法

8．房地產將自建開發產品用作售樓部、樣板房、辦公用房如何申報繳納房產稅

楊老師

我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產與建筑業稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的涉及到建筑、房地產行業的所有稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡潔、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默；因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。

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