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課程背景

2019年7月16日，《土地增值稅法》征求意見稿橫空出世，征求意見稿擬將出讓、轉讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物納入征稅范圍，擬將目前對集體房地產征收的土地增值收益調節金同步取消。。。。。新土地增值稅法和現行法規相比，都有哪些新變化？相關各方應關注哪些風險點？現有待清算項目如何平穩向新法過渡。。。。

本次特訓營從房地產財務操盤方向、房地產財稅實操方向兩個維度出發，對房地產企業經營各個階段進行詳細解析——從公司架構設計、公司設立、籌資、拿地、開發建設、預售、銷售、自持運營、資本運作、項目清算資金退出企業等環節，逐一精細講解財稅管控要點；通過提前籌劃籌資管理、合同控稅、防控風險、規范企業的業務流程、規范核算，從根本上化解風險；全流程實例模擬，讓您輕松應對增值稅時代房地產企業全流程財稅實務問題。

課程做到“重實戰，重實效，重實用”，融合大量“法律條款+實務操作+經典案例”進行分析，著重講解房地產企業實際工作中的財稅熱點問題，困擾房地產企業的業務難題將在課程中迎刃而解，將要面臨的問題與風險同時了然于胸！幫助學員搭建一套清晰的房地產財稅管理體系框架，更好的服務于房地產企業內部財稅精細化管理。

框架建立?從房地產項目特性出發，以財稅事前籌劃為主線精講各階段業務流程；

思維引導?分析不同操作方法的節稅思路，改變納稅理念，正確應對涉稅模糊、疑難問題；

模擬實戰?運用實用真實案例，最新稅收政策實戰解讀，開闊視野，實現質變。

課程收益

一、增值稅等大規模減稅降負趨勢下房地產公司面臨的新稅制形勢分析及應對方略

二、增值稅等大規模減稅降負趨勢下房地產公司開發流程盤點及商業模式創新

三、減稅降負新形勢下房地產公司全程架構優化、商業模式創新和財稅管控戰略分析

課程大綱

新土地增值稅法新變化和應對方略

新土地增值稅法和現行法規相比，都有哪些新變化？應關注哪些風險點？現有待清算項目如何平穩向新法過渡。。。。

房地產企業如何通過公司全程架構優化、商業模式創新和財稅核算管理高效處理財稅問題？從戰略運營視角全流程財稅預算管控，轉換財稅處理思維觀，挑戰全程賬務處理和涉稅管控，建立適應房地產行業運營特點的財稅管控新思維。

一、增值稅等大規模減稅降負趨勢下房地產公司面臨的新稅制形勢分析及應對方略

1、增值稅、社保費降負等一攬子新政對房地產行業的影響及帶來的風險

2、稅費降負一攬子新政之下的征收管理、執法管理、違法處置新變化及影響

（1）結構性減稅+普惠性降負新形勢下的征管變化以及對房地產企業的帶來風險（2）稅收放管服、全國稅收征管信息化集成對稅收征管、執法處理的影響？

（3）信息化、法制化、大數據、精準定位稅收風險，房地產企業今年的稽查風險都在哪？

4、房地產稅逼近、財稅金融政策變化、經濟結構調整對房地產行業的影響。

5、房地產企業內外憂患如何應對新挑戰？

二、增值稅等大規模減稅降負趨勢下房地產公司開發流程盤點及商業模式創新

房地產公司開發實務中須經歷哪些流程？在當前以增值稅為代表的各種減稅降負新政舉措之下，各流程需事先規劃好哪些財稅要點和提取哪些法律行為的涉稅證據方可保證其項目開發運營的綜合稅負最優化？老項目需要做哪些涉稅流程、涉稅合同、涉稅票證的更新？新項目如何規化好架構、商業模式，才能保證在符合房地產行業運營前提下財務核算管理綜合收益最大化？如何做好新舊項目的過度和銜接？

1、增值稅、社保減稅系列新政下，可研階段、前期準備階段、建設施工階段、預售及產權轉移、竣工階段房地產各開發流程流程，及變化與對策

2、增值稅、社保減稅系列新政下，商品房開發全程主要表、證、單、書的財稅管控

（1）舊項目風險變化與控制

（2）跨期項目的過度與銜接

（3）新項目的未雨綢繆：尋找應對當下與未來變化的管控方略

3、項目公司、公司項目，房地產公司常見架構優與劣精講解

4、新形勢新時期房地產公司商業模式創新及財稅規劃新走向

三、減稅降負新形勢下房地產公司全程架構優化、商業模式創新和財稅管控戰略分析

（一）設立階段

公司設立階段應注意哪些涉稅要點？在當前減稅降負新形勢下，如何事前“預見”政策及經濟形勢變化，如何規劃好架構保證后續運營中稅負最優化？如何規避或最小化后續稅政變化的影響？

現狀——缺少全程統籌規劃思維，給公司后續資本運作、集團融資、股權轉讓、清算分配高暴利資金釋放等環節帶來涉稅風險。

收益——通過事前架構優化，達到最低稅負目標

案例：土地使用權投資全稅種核算實例解析等

（二）籌資階段

當前形勢下，中小房地產企業籌資面臨哪些問題？如何進行商業模式更新有效破解房地產企業的融資瓶頸？例如：如何規劃架構解決超金融機構同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除又不產生增值稅的稅負？如何通過資本動作將房地產公司的應稅收入合法轉化成免稅收入.....

（三）拿地階段

拿地和土地返還階段如何通過優化商業模式保證運營全稅種綜合稅負最優?

案例1：投資和劃轉的財稅政策應用。

案例2：股權收購。

案例3：接盤方式取得開發項目。

（四）開發階段

1、4月1日實施增值稅降稅政策之后，招投標應做何應對？

2、工程發包模式如何進行商業模式規劃能使開發和建筑雙方綜合稅負最優？

3、增值稅減稅之后，如何進行盈利預測和對外報價？

（1）老項目如何進行盈利預測，如何估計增值稅、社保減負帶來的影響？

（2）跨期項目如何修正盈利預測，如何判斷增值稅、社保減負帶來的影響？如何最大化減稅紅利？

（3）增值稅、社保雙降之后，新項目如何做好盈利預測，如何對外報價？

4、增值稅、社保減稅系列新政下，房地產企業的采購策略分析

（1）增值稅、社保減稅系列新政下，如何與供應商協商修訂原采購定價？

（2）稅政頻繁變動時期，如何進行采購定價優選供應商？如何簽訂采購合同，最大化己方收益？

（五）預售、銷售階段

1、4月1日增值稅新政實施后，增值稅核算、報表填報和發票開具實例解析。

（1）增值稅稅率新舊政策跨期銜接處理，跨期合同如何開票？特殊條款如何判斷和處理好開票稅率？

（2）增值稅核算的變化、受影響的重點業務控制和實操解析

（3）如何處理好3、4、5月的增值稅申報

2、企業所得稅核算、報表填報的模版實例應用。

3、廣告合同如何簽訂稅負能最優？

4、增值稅下代收的水電、燃氣、太陽能等費用如何更新商業運營模式?

5、買房贈送如何處理和稅收籌劃？

6、房地產新項目交付時點與稅負下降收益。

（六）自持運營管理階段

1、裝修、存量資產剝離、回租、免稅等商業模式創新實例模擬。

2、自持資產如何結合物業管理進行戰略運營管理？

3、企業出租新、老項目、轉租項目如何稅收規劃？

于老師

于老師：從事稅務工作逾二十年，資深房地產財稅顧問，實戰派房地產財稅培訓講師代表。對房地產建安企業全盤財稅管控核算再造、房地產企業三大清算項目及增值稅管控應對、房地產企業全程票據處理和合同規劃、房地產建安企業內控漏洞識別和財務風險應對等實踐方面有非常深入研究，深得企業認可。

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