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課程介紹

房地產行業最根本的競爭之一就是成本的競爭，成本控制應貫穿于房地產開發全程，成本的下降實際上就是企業利潤的增加，作為一個財務人員不僅懂財務和稅務更得懂成本。

本課程主要介紹了房地產行業內最具有實際操作性的成本控制方法和技巧，從項目立項開始就進行成本管控，再到規劃可研、設計、工程直至竣工結算對成本管控都進行了詳實的分析，提出具體的管控辦法和手段，并附有大量案例分析與探討。

課程收益

第一部分：立項階段成本控制重點及案例分析

第二部分：規劃設計階段投資控制要點、策略

第三部分：可研階段成本控制重點及內容

第四部分：設計階段成本控制重點、標準

第五部分：招標階段成本控制重點、案例解析

課程大綱

第一部分：立項階段成本控制重點及案例分析

1、立項階段成本控制特點 2、立項階段成本控制原則

2、本階段對造價的影響 4、4種不同開發形式的成本控制重點

5、立項階段成本測算內容

①成本測算 ②項目經濟性評價 ③盈利目標

案例分享：立項階段成本控制案例分享

第二部分：規劃設計階段投資控制要點、策略

1、規劃設計階段投資控制管理五大策略

2、規劃設計階段成本控制五大節點

3、規劃設計階段投資控制措施

①規劃設計概算依據與內容、編制方法

②施工圖預算的作用、內容和編制依據、方法與程序

③限額設計全過程規劃、縱向控制、橫向控制

④設計方案的評價四個原則、評價內容、評價方法

第三部分：可研階段成本控制重點及內容

1、可行性研究的概念 2、可研報告的21個重要結構和內容

3、可研重點：市場調查、產品方案、財務評價

① 項目成本盈利預測表 ②建安成本目標控制表

③ 項目現金流量預測表 ④項目建安成本預測明細表

案例分享：某大型地產可研內容作業指導

第四部分：設計階段成本控制重點、標準

1、執行設計6個標準 2、推行標準設計 3、推行限額設計5大內容 4、合同措施管控

5、價值工程5項應用 6、項目設計的8個經濟評價

7、主要限額指標： ①設計費 ②營銷費用限額

③鋼筋、混凝土限量設計 ④外立面門窗標準限額

⑤外立面用材 ⑥景觀工程費限額

⑦公共部位裝修標準限額 ⑧銷售展示裝修標準限額

案例分享：3個設計階段成本控制案例

第五部分：招標階段成本控制重點、案例解析

1、招標階段成本控制要點 2、招標方式的選擇

3、合適的合同價格 4、影響合同計價方式選擇的因素

5、編制標底時5個成本控制重點 6、評標時成本控制重點

案例1：標底價偏離實際價格的法律糾紛

案例2：標底泄露，造成潛在投標人惡意串標

第六部分：合同履約階段成本控制重點、措施、案例

1、合同履約階段成本控制要點 2、合同簽訂時注意5大事項 3、合同履約階段成本控制4大措施

4、合同履約階段成本控制重點

案例1、泵送混凝土增加潤管費用

案例2、樁基工程，樁長超過設計長度

案例3、基坑支護，浮漿剔鑿

案例4、高爾夫公寓樓屋頂裝飾二次深化設計

案例5、高爾夫公寓樓地下車庫防火卷簾門二次變更

第七部分：三邊工程成本控制重點

1、三邊工程概述 2、三邊工程存在5大問題

3、三邊工程不同階段控制要點 ①建設項目設計階段

②建設項目招投標及合同確定階段

③建設項目施工階段工程成本的控制

④竣工結算階段工程成本的控制

4、三邊工程成本控制6個重點及10種方法

案例分享：4個三邊工程成本控制重點案例分享

第八部分：變更洽商成本控制重點及案例分析

1、設計變更管理：①三種設計變更②設計變更2原因

③設計變更7個匯總 ④設計變更額度控制

2、設計變更控制6個重點 3、洽商控制7個重點 4、洽商控制4大措施

案例分享：知名企業設計變更洽商管理制度

石景山萬達廣場變更洽商索賠

第九部分：施工索賠管理控制重點、原則

1、施工索賠管理概念和特征 2、施工索賠3種分類：3、施工索賠的4個起因

4、施工索賠2程序：①承包人索賠；②發包人索賠

5、施工索賠的四原則：6、施工索賠四審查：

①審查索賠證據 ②審查工期順延要求

③承包人可索賠的費用 ④審核索賠計算的正確性

案例分享：12個施工索賠管理案例分享

第十部分：如何實行成本動態控制及案例分析

1、有效監控動態成本的兩大手段

2、動態成本的“三控” ①一控合同變更

②二控預估變更 ③三控待發生合約規劃

3、設計質量控制 4、招標比價 5、變更簽證

案例分享：龍湖集團成本動態控制案例分享

第十一部分：竣工決算階段成本控制重點及技巧

1、竣工決算概念 2、竣工結算存在的10個主要問題

3、竣工結算審計14項重要內容4、工程結算3個技巧

5、竣工結算四個關鍵點 6、竣工決算案例分享匯總

第十二部分：銷售階段成本控制重點

1、銷售費用構成：①冠名費②策劃服務費③廣告費用

④房展會費用⑤營銷活動費用⑥銷售代理費⑦銷售物料制作費⑧營銷設施費⑨物業費⑩公共設施運營費用

2、營銷成本8個控制要點

案例1、營銷費用投用5大集團展播

案例2、萬科集團營銷費用管理規范

第十三部分：總公司、項目公司二級管理體系

1、地產成本構成：

①土地成本 ②前期費用 ③工程成本 ④營銷成本 ⑤管理成本 ⑥財務成本

2、目標成本管理體系—事前 3、動態成本管理體系—事中 4、成本后評估體系—事后

5、責任成本體系—責任與激勵機制

案例1、成本管理體系案例—中海地產

案例2、房地產項目開發成本控制的具體辦法及經驗

第十四部分：“營改增”帶給地產成本管理6大挑戰及應對措施

馬老師

馬老師：同濟大學本科與工學碩士，長江商學院EMBA，土建高級工程師、注冊監理工程師、注冊造價工程師、建筑經濟師、高級項目經理。25年的工程管理經驗，15年的地產開發經驗，擅長房地產開發全程管理，是房地產開發流程管理、投資管理、工程管理（質量、投資、風險、進度等）、招標采購管理與成本控制專家。是國內著名招投標管理專家，是廣東省、廣州市招投標專家庫評標專家，多次參與廣東省、廣州市大型項目。曾負責富力集團在北京、天津、沈陽等地區的招標采購與成本管理工作，為成本控制積累了豐富的實操經驗。

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