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課程介紹

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，土地增值稅清算是最后一關(guān)。課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，其計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認(rèn)、增值額與增值率的計算、超率累進(jìn)稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復(fù)雜、申報較難的直接稅種。

土地增值稅按開發(fā)周期按項目清算，時間跨度長、計算流程繁瑣，各地清算中疑難問題口徑不統(tǒng)一，進(jìn)一步加劇了清算的難度。尤其在營改增后，新老項目交替開發(fā)，增值稅稅率調(diào)整，收入確認(rèn)與稅金附加扣除的變化，加大了清算的難度。為幫助房地產(chǎn)企業(yè)在營改增背景下，做好土地增值稅清算工作，防范稅務(wù)風(fēng)險，加強后營改增時代房地產(chǎn)企業(yè)成本核算，特開設(shè)本課程。

該稅種地區(qū)間政策口徑差異大，稅企爭議多，清算中稍有疏漏，就會導(dǎo)致上千萬稅款損失。企業(yè)在清算中，應(yīng)如何準(zhǔn)確把握政策，準(zhǔn)備最佳方案，應(yīng)對清算風(fēng)暴？本課程依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，結(jié)合本地相關(guān)規(guī)定，通過實例解析，全方位地解讀土地增值稅的政策，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅清算工作的經(jīng)驗，以期達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險之目的。

課程收益

1、掌握清算流程和計算方法；

2、掌握土地增值稅籌劃方法；

3、掌握開發(fā)成本歸集與分?jǐn)偧记桑?/p>

4、掌握本省特殊政策在清算中的運用；

5、掌握營改增后土增清算的主要變化。

課程對象

各房地產(chǎn)、建筑施工企業(yè)主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱

開篇：金稅四期嚴(yán)監(jiān)管之下房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險

1、金稅四期信息核查與資金流管控

2、票表稅比對

3、合同控稅與虛開發(fā)票風(fēng)險防范

一：清算流程

1、征稅對象

2、清算收入與扣除項目

3、增值額、增值率、適用稅率的確定

二：清算單位的確定

1、清算分期的依據(jù)

2、規(guī)劃立項應(yīng)注意的事項

3、清算類別

三：土地增值稅納稅籌劃要點

1、規(guī)劃立項分期

2、前期工程支出

3、稅負(fù)測算

四：清算收入的確定

1、營改增前清算收入

2、簡易計稅項目清算收入

3、一般計稅項目清算收入

五：稅金及附加的確定

1、營業(yè)稅、增值稅

2、城建稅、教育費附加（含地方附加）

3、印花稅、土地使用稅可否扣除

六、土地成本扣除訓(xùn)練

1、土地成本扣除合法憑證

2、土地成本的分?jǐn)偡椒?/p>

3、一般計稅項目土地價款抵減銷售額差額計稅與收入確認(rèn)

七：前期工程+基礎(chǔ)設(shè)施+公共配套分?jǐn)?/p>

1、入賬合法憑證

2、成本分?jǐn)偡椒?/p>

3、土地征用的拆遷補償款

八：建安成本的分?jǐn)?/p>

1、票據(jù)備注欄特殊要求

2、建筑面積法分?jǐn)?/p>

3、直接成本單獨歸集

九：開發(fā)間接費的分?jǐn)?/p>

1、開發(fā)間接費的歸集范圍

2、建筑面積法

3、預(yù)算造價法

十：加計扣除與開發(fā)費用

1、金融機構(gòu)利息據(jù)實扣除的條件

2、民間借貸及未發(fā)生借款開發(fā)費的扣除

3、實際發(fā)生與計算扣除

十一：成本扣除原則與要求

1、實際發(fā)生與支付款項

2、實際發(fā)生與取得票據(jù)

3、實際發(fā)生并取得發(fā)票但未付款的成本

十二：增值額與增值率的計算

1、收入與成本同增，增值額和增值率變化

2、裝修房與毛坯房

3、核定征收的運用

十三：連體樓清算與成本分?jǐn)?/p>

1、不同類別開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偧记?/p>

2、日常核算中的成本歸集技巧

3、共同成本核算技巧

十四：車位與儲藏室的清算處理

1、銷售方式影響清算

2、產(chǎn)權(quán)車位

3、人防車位

十五：特殊銷售方式

1、超基價分成

2、售后回租與還本銷售

3、競配建移交

十六：拆遷還建業(yè)務(wù)訓(xùn)練

1、增值稅計稅依據(jù)

2、會計核算方法

3、企業(yè)所得稅與土地增值稅處理

十七：重組業(yè)務(wù)

1、轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)是否征土地增值稅

2、合并分立對房產(chǎn)企業(yè)是否有效

3、開發(fā)產(chǎn)品投資視同銷售處理

許老師

注冊會計師、注冊稅務(wù)師，國內(nèi)著名稅務(wù)籌劃專家，長期從事房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究與實務(wù)操作。曾參與多家大中型企業(yè)涉稅風(fēng)險診斷和納稅籌劃方案設(shè)計，現(xiàn)兼任多家大中房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業(yè)經(jīng)營管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險防范與納稅籌劃實戰(zhàn)經(jīng)驗。授課注重實務(wù)操作，講課中能準(zhǔn)確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會計處理有機結(jié)合起來，所講操作方法能直接運用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當(dāng)場解答企業(yè)棘手財稅問題，被業(yè)內(nèi)人士譽為“中國稅法活字典”和“國內(nèi)納稅答疑第一人”。

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