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課程背景

k2019年1月1日以來，西安市已經全面實施新項目精裝交付政策，精裝修是未來房地產住宅開發項目的必然趨勢。

從西安市來看，精裝管理水平相比一線規模房企還有一定差距，雖通過兩年的項目歷練、培訓提升，一部分房企在批量精裝管理上有了一定進步，逐步從初級階段向中級進階，但在精裝項目管控上、精裝設計和施工難點問題上，項目交付問題上仍然暴露出了不足。

本次培訓適合有一定精裝修項目經驗，從初級向中級進階的房企，解決“房地產精裝修到底要怎么做才行”的問題，為房企的精裝項目管理人員帶來一場更有深度的課程。

課程收益

1、批量精裝項目在決策階段的風險控制，為房企在做精裝項目前規避致命風險；

2、精裝項目策劃階段全過程管控，掌握項目策劃階段產品、技術、人員、供應商的管理手段；

3、重點掌握精裝項目管理如何能夠有效執行和落地，解決以前無法有效學以致用的問題；

4、掌握精裝項目在設計、合約、施工、質量管理相關方面的核心管控要點。

適合對象

房地產開發企業（有一定精裝項目基礎，至少初級+）董事長、總經理；設計、成本、工程、精裝負責人

課程大綱

第一部分：精裝修決策階段風險（五大核心）及案例分析

一、拿地測算風險管控及案例分析

1、沒有裝修的成本底線造成的“坑”

2、全國首例南京精裝修房企退裝修差價案

二、產品定位風險管控及案例分析

1、期待裝修高溢價

2、土地高溢價的避稅

3、無產品標準的“痛”，作為領導你的決策搖擺，給項目帶來的“傷”

4、定位原則和方法

三、項目立項風險管控及案例分析

1、立項決策，精裝修項目管理帶來的系統影響有哪些

2、立項差異若不清楚“累死三軍”

3、案例：通過視頻解析立項風險管控

四、管理決策風險管控及案例分析（系統性、階段性）

1、精裝修項目產品差異的客戶敏感點

2、決策的關鍵時機點：戶型、定位、樣板房決策

五、開發環境風險管控及案例分析

1、南北東西的地域差異，客戶的維權特點

2、各區精裝修地方政策不一樣，態度不一樣，小心使得萬年船。

第二部分：精裝修策劃階段（八大維度）的管理及案例分析

一、產品標準的建立是競爭力的核心

1、精裝修項目戶型設計什么時侯介入

2、需要什么條件

3、哪些人參與

4、需要注意什么

5、常見問題有哪些？

6、產品標準如何搭建

案例：闡述標桿房企的產品標準

二、管理體系的搭建使跨部門的協同一致

1、精裝修精細化管理的制度體系

2、精裝修管理實施的權限

3、精裝修項目隱蔽工程管理辦法

案例：解析標桿房企的上述管理制度、權限關系

三、技術標準是質量保障的基礎

1、是招標文件里，對施工工藝技術約定的重要文件，它是成本計算的依據之一

2、項目品質保障和管理技術依據

3、項目管理技術交底、組織培訓的課件

4、工作落實內部員工考核的節點性依據

5、與成本矛盾的平衡；標桿房企的技術如何落地

案例：標桿房企精裝修強制性規定解析

四、工期的標準化，如何做到有序管理

1、標桿房企的標準工期解析

2、標準工期的條件及支持

五、專業人員的標準化（缺乏）的困惑

1、綠城是怎么做的

2、萬科是怎么做的

3、龍湖是怎么做的

4、仁恒是怎么做的

案例：房產精裝修管理人員配置標準解析

六、銷售節點的管理

1、房產精裝修交付標準樣板房應注意哪些問題

（1）國家法規

（2）合同一致性

（3）交付標準

2、交付標準樣板在展示前如何完成內部管理？

（1）流程保障

（2）現場評審

（3）集體群策

（4）目標依據

3、設計保障

4、成本保障

5、現場保障

6、風險管理

案例：標桿地產企業樣板房管理模式解析

七、精裝修物資、供方管理

1、房企裝修材料采用什么供貨方式

2、項目裝修標準不同與供貨方式的關系如何

3、給工程管理帶來哪些影響

4、標段劃分

5、當下裝修企業的考察入圍要點是什么

八、工程的界面劃分及案例分析

1、立項不同的項目界面

2、精保潔界面劃分

3、建筑總包界面劃分

（1）墻體

（2）樓地面

（3）衛生間

（4）廚房衛生間煙氣道

（5）消防樓梯

（6）管線穿洞

（7）頂棚

4、給排水安裝界面劃分

（1）入戶總閥處（含總閥的安裝）

（2）衛生間廢、污水立管及通氣管施工，預留三通支管接口

（3）陽、露臺雨水立、支管施工、

5、鋁合金界面劃分

（1）外防水、打膠要求

（2）成品保護

6、強弱電：箱、管、線、電器

7、櫥柜

8、燃氣

9、機電專業分包單位

10、消防單位

第三部分：房地產精裝修執行層六個階段管理及案例分析

一、房產精裝修的設計管理五個階段

1、概念設計階段：平面圖、意向圖

2、方案深化階段：確定的平面、效果圖

3、擴初設計階段：立面圖、材料樣板

4、施工圖階段：完整性

5、深化設計管理：加工、瓷磚損耗確定與排版管理

二、房地產精裝修合約管理的漏洞及案例分析

1、房產批量裝修的相關合同問題

2、總分包合同相關要求

（1）分包管理費的約定

（2）建筑與裝飾驗收標準不一致的增加約定

（3）總分包關聯施工、價格差異的約定

（4）質量標準差異的約定

3、精裝修合同中的計價方式

（1）行業里開發商大多采用的總價包干合同

（2）綜合單價、措施費包干，工程量按實結算合同

4、精裝修合同中關于售后的條款

（1）賠償標準未明確；賠償談判流程不利于推進

（2）代人受過的支付、賠付無約定

（3）第三方維修價格不認同，難扣款

5、裝修施工合同可執行性條款

（1）履約保證金5%（質量3%，工期2%）

（2）分部分項質量問題，過程中糾偏手段乏力

（3）周計劃、里程碑進度滯后無合同條款制約

6、地暖單位的合同相關條款

三、省成本、促進度、包質量三者都平衡的前置管理為什么難落地

1、設計前置是條件，在標準層土建建造前完成

2、梁柱優化，安裝孔洞預留

3、地面結構標高、反梁細化

4、剪力墻、柱，管、盒預埋

5、砌墻圖定位，門洞口預留

6、鋁合金型材高度，關鍵部位鋁合金上、底標高

建筑要求：天花、墻面、地坪

四、客戶維權與群訴，在項目風險管理方面如何在三個階段落實

1、銷售前的風險五項判斷

（1）戶型冊的風險管理

（2）樣板房開放的風險管理

（3）合同附件的風險管理

（4）銷售說辭的風險管理

（5）政府報備的風險管理

視頻解說模型投訴

2、批量裝修開工前的五項檢查

上述五項檢查的一致性

3、批量施工中的工地封閉管理

（1）工地現場施工組織，封閉要求

（2）嚴格管理外人進場

（3）現場照片管控外泄

五、工程管理進度、質量過程管控及案例分析

1、批量精裝修施工進度計劃應該如何要求

（1）精裝修計劃橫道圖

（2）精裝修進度計劃細化

2、房地產批量精裝修施工進度如何控制落實

（1）計劃審核

（2）里程牌對照

（3）要素檢查

（4）過程管理量化周戶

（5）動態調整滯留金設置

3、精裝修施工過程管理為什么是品質實現的關鍵？

（1）會議管理

（2）樣板層管理

（3）現場檢查

六、通病管理

（1）墻面涂料開裂

（2）墻磚空鼓的防治

（3）地板起灰的預控

（4）衛生間地暖防水施工要點

（5）機電的重要性及外墻內保溫問題

（6）美觀與功能的關系

七、房地產精裝修的未來趨勢

1、傳統衛生間防水簡介

2、日本整體衛生間的啟示

3、日本裝配式裝修介紹

4、通過案例得出我們的結論

張老師

歷任綠城集團寧波區域精裝修經理、綠城集團精裝修品管部工程經理、公司總助、浙江綠城管理咨詢公司副總。綠城集團精裝專業講師，榮獲2012年綠城園丁獎、2013年講師獎。

張老師擁有二十多年知名地產公司和裝飾施工企業精裝修項目管理經驗一線操作經驗。善于總結并建立標準，曾主編《綠城集團精裝修項目精細化管理》、《綠城精裝修技術標準》、《綠城集團低端精裝修產品標準》《綠城集團標準施工工藝工法標準》《精裝修項目一戶一驗管理標準》《精裝修項目隱蔽工程管理標準》《精裝修重要節點管理標準》等

目前張老師成功主持的課程已遍及全國十多個大中城市，同濟大學、浙江大學、廈門大學、武漢大學等著名高校的房地產總裁班。參加培訓的學員有萬科地產、龍湖地產、中海地產、保利地產、招商地產、中信地產、華潤置地、綠地集團、遠洋地產、中糧地產、華僑城地產、富力地產、藍光地產、陽光地產、大華地產、金科集團、復地集團等千余家房地產公司近千名精裝管理人員及技術人員。在行業里為綠城集團、建發集團、九龍倉集團、深業南方、杭州華聯、成都藍光集團、金地集團、招商集團、重汽集團、天陽、名門、海亮集團等地產作精裝修內訓。課程受到學員的一致好評。

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