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課程背景

隨著越來越多傳統房企進入產業地產領域，如何從增量開發思維轉到存量運營思維成為了各房企中高管的重要課題。公募REITs等金融工具的推出，也為產業地產的退出環節掃清了障礙，作為底層資產的各產業園區，如何通過高質量的運營提升坪效和資本市場溢價，將成為所有產業地產人未來最有成長價值的核心技能。

【課程收益】

1、明晰園區運營的基本面和根本邏輯

2、掌握園區運營的核心方法和要義

3、挖掘園區運營的真正核心價值

4、形成真正的產業運營思維

【適合對象】

1、產業地產公司或產業園區項目的高管及中層經營管理人員；

2、轉型經營的傳統地產開發商的從業人員；

3、高新區、開發區管委會各級領導及招商運營人員；

4、孵化器、眾創空間以及相關中介服務機構人員；

5、政府產業規劃管理人員、招商部門人員；

6、區域經濟、產業經濟的研究人員等；

7、其他相關人士

【培訓內容】

第一部分：園區之道

一、兩個國家

美國：孵化器-產學研-園區起步-自由經濟體系下的產業分工-中美貿易戰中的園區視角

新加坡：中國政府園區范式的啟蒙導師-裕廊工業區

二、一個定義

如何準確定義園區：資本市場的溢價是判斷園區好壞的唯一標準

三、一個本質

園區運營的本質：保值增值

四、一條曲線

產業微笑曲線：產業分工改變-產業結構改變-產業人口結構改變-園區治理方式改變

五、一個閉環

投融管退閉環：以退為進，反推園區運營

六、兩種視覺，兩種思維

1、開發商思維：高周轉，制造業思維

2、資管管理思維：高成長，長期主義思維 經營思維：園區是一個公司，是一門生意管理思維：種好自己的一畝三分地就行

第二部分：園區之術

一、運營之術

1、一個趨勢：公募REITs

（1）NOI：拼命做大

（2）V=NOI/CR

（3）短期現金流與長期資產價值的平衡

2、四種關系：政府-資本-空間-企業

（1）政府的需求VS企業的需求

（2）20/80法則：資源傾斜與差異化

頭部的力量：奶茶招聘

一個等式：利潤=收入-成本，圍繞企業利潤提供服務

一種韌性：園區管理韌性：向復合功能要坪效

一種極致：物業管理的極致（物業也是招商）

三個TOP10：企業畫像-差異化-面積-租金-實力

一種指向：保值增值，并促進市場交易

（3）六種悖論：

園區服務多與園區運營好

園區生態與土壤

孵化器與園區創投（張江高科陷阱）

園區運營與園區服務

做智慧園區就是做APP

研究產業就是做運營（回歸空間服務商本質）

（4）一種尊重：尊重人性

（5）年輕人要什么：996/007后的放松

（6）企業家要什么：安靜的，不被打擾的辦公生產環境

（7）政府要什么：產值-稅收-就業-人才

二、招商之術-參照運營之術

1、2：3：5法則

2、兩個理論：蒙代爾不可能三角理論和租戶價值模型理論

3、運營就是招商（園區服務寫字樓化與寫字樓產業結構化）

4、研究空間，不要研究產業：我們不是產業專家

5、如果保安都能做招商（招商是所有人的事，不只是招商團的事）

三、結束語

1、基因決定打法。（認知自己與認識世界，同樣重要）

2、思維決定出路。（什么叫商業模式？）

3、張小龍：我所說的都是錯的。（吸收到的，內化的才是學到的）

4、道濟：世人若學我，如同進魔道。（模仿終究只是贗品）

于老師

于老師：北京大學MBA，英國皇家特許測量師（MRICS），高級經濟師，管理咨詢專家；

產業園區運營專家、園區經濟研究學者；深圳城市更新協會產業專家委員會專家委員；

現任某地產集團資產運營中心產業發展負責人。

深度參與多個大型綜合產業園區的策劃、開發及運營工作，擁有近10年產業研究、園區運營、資產管理及客戶研究及經驗。

“園區運營四關系”理論提出者，在園區前期定位及策劃、智慧園區開發與運營、園區服務體系構建、園區底層資產運營、園區資產證券化、房地產金融等方面有豐富實踐及研究經驗。

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