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課程大綱

一、房地產(chǎn)項目拆遷事實(shí)存在的客觀背景

1.房地產(chǎn)公司與拆遷項目的主動選擇

（1）投資戰(zhàn)略的覆蓋

（2）公司決策層的意志

（3）土地項目凈利潤的驅(qū)使

2.拆遷項目的被動選擇

（1）地方行政主管機(jī)構(gòu)的招商引資的壓力

（2）土地財政的利益要求

（3）具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)的拆遷策略誤差

二、當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)項目動遷的法理準(zhǔn)繩

1.城市（含一、二、三級城市）房地產(chǎn)項目動遷執(zhí)行的法制基礎(chǔ)

（1）城市房屋拆遷管理條例要點(diǎn)分析

（2）行政強(qiáng)拆始終存在的合理性

案例：某市重點(diǎn)建設(shè)的房地產(chǎn)項目的行政拆遷

（3）不同的歷史階段和區(qū)域，司法強(qiáng)拆方式的客觀選擇

（4）物權(quán)法對房地產(chǎn)項目動遷的限制性條例研究

2.廣大農(nóng)村地區(qū)（部分縣、鎮(zhèn)）的房屋拆遷法律基礎(chǔ)

（1）農(nóng)村房屋動遷現(xiàn)狀拆遷和農(nóng)村房屋拆遷許可制度

（2）地票制度的形成、發(fā)展和衍生

案例：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)區(qū)域的農(nóng)村房屋征地拆遷案例對比

三、房地產(chǎn)項目的拆遷流程及拆遷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析

1. 拆遷主體的合理選擇及注意點(diǎn)

2. 如何確定被拆遷人的評估機(jī)構(gòu)

3. 拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案的理性制定

4. 拆遷片區(qū)工作區(qū)域及拆遷人員的有效管理

5. 拆遷外圍各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)與公共關(guān)系維護(hù)

6. 取得拆遷許可證的時間控制

..............

四、如何根據(jù)外部實(shí)際情況來制定適合企業(yè)特色的拆遷方案

1. 開發(fā)商如何利用相關(guān)拆遷法律來維護(hù)自身的權(quán)益

（1）一級開發(fā)項目（或與政府合作項目）的拆遷

案例：某控股公司在郫縣一級土地整理項目中的拆遷案例

（2）二級土地項目的拆遷策略

案例：龍湖項目拆遷策略案例分解

2.開發(fā)商關(guān)于拆遷的合理博弈策略

（1）與拆遷主管機(jī)構(gòu)中關(guān)鍵部門和人物的協(xié)調(diào)

（2）與拆遷具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)的博弈

（3）與配合部門的綜合協(xié)調(diào)策略

案例：恒大華庭項目博弈策略詳解

3.開發(fā)商與拆遷委托主體的商業(yè)博弈

（1）如何推進(jìn)項目動遷進(jìn)度

（2）如何控制不斷追加的動遷成本

（3）如何實(shí)現(xiàn)正常動遷與強(qiáng)制拆遷的有效結(jié)合

（4）如何防范利益“小動作”

案例：結(jié)合某知名地產(chǎn)公司的拆遷條款分析

五、目前房地產(chǎn)拆遷主體的常用拆遷技巧匯總（結(jié)合具體案例分析）

1.價格承諾式

2.房屋置換式

3.內(nèi)部瓦解式

4.綜合談判攻心式

5.績效激勵式

6.獨(dú)立第三方介入式

............

六、房地產(chǎn)項目動遷相關(guān)遺留問題的妥善處理策略

1.房地產(chǎn)項目地塊上釘子戶的處理

（1）加快釘子戶處理的法律程序措施

（3）相關(guān)職能機(jī)構(gòu)在場地內(nèi)外的配合

（4）媒體公關(guān)方面的應(yīng)對

（5）公司內(nèi)部相關(guān)部門的合理配合

案例：某知名地產(chǎn)公司花朗城項目的強(qiáng)制清除三戶釘子戶的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)

2.殘留的市政管網(wǎng)問題的談判與協(xié)調(diào)

3.殘留的植物或建筑物的有效處理

4.其他不屬于拆遷主體負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的問題處理

七、建設(shè)項目的前期拆遷對房地產(chǎn)公司的沖擊和影響

1.對拆遷項目整體運(yùn)營計劃的影響

2.對公司整體現(xiàn)金流方面的影響

3.對公司品牌的影響

4.對具體執(zhí)行地區(qū)公司或執(zhí)行團(tuán)隊的影響

5.對再次選擇開發(fā)拆遷項目的戰(zhàn)略影響

譙老師

講師簡介：

房地產(chǎn)項目前期領(lǐng)域資深從業(yè)人士。

曾歷任合生創(chuàng)展集團(tuán)開發(fā)與營銷中心總監(jiān)、龍湖地產(chǎn)項目前期負(fù)責(zé)人、恒大地產(chǎn)運(yùn)營管控負(fù)責(zé)人

譙老師經(jīng)歷多個項目的投資拿地、全程報建、重慶拆遷安置、土地一二級聯(lián)動、合同談判以及項目的運(yùn)營管控等工作。對外對于土地價值的判斷、投資機(jī)會的選擇與切入、拆遷安置技巧、一二級聯(lián)動獲取策略、政府公共關(guān)系維護(hù)和報建技巧，對內(nèi)對于項目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)置和把控、計劃管理的落地、內(nèi)部各部門綜合協(xié)調(diào)等方面具備獨(dú)特的理論和實(shí)踐經(jīng)驗。多次被邀請給行業(yè)內(nèi)的企業(yè)人員上課，并給北京大學(xué)、浙江大學(xué)等大學(xué)房地產(chǎn)總裁班學(xué)員上課。

在結(jié)合實(shí)踐工作的同時，譙老師還在發(fā)表過《未來中小城市建設(shè)的方向和模式》；《北京大規(guī)模居住社區(qū)營建模式研究》；《房貸證券化模式研究》等論文，深得從業(yè)人士的好評。

服務(wù)企業(yè)

綠城集團(tuán)、金融街、葛洲壩集團(tuán)、魯能地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、星河地產(chǎn)、建業(yè)集團(tuán)、新世界地產(chǎn)、旭輝地產(chǎn)、金科地產(chǎn)、億城地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、招商局控股、佳兆業(yè)集團(tuán)、華僑城、新城控股、中房集團(tuán)、天潤地產(chǎn)、京漢置業(yè)、鄭州亞新、昆明銀海、長春亞泰、海通地產(chǎn)、吳中地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、合能集團(tuán)、國信投資、上海復(fù)地集團(tuán)、石家莊天山集團(tuán)、K2地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、運(yùn)達(dá)地產(chǎn)、康橋地產(chǎn)、朗基地產(chǎn)、南國置業(yè)等數(shù)百家

主講課程：

《房地產(chǎn)項目報批報建策略、技巧及公共關(guān)系維護(hù)》

《標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管控模式及各管線關(guān)鍵性考核指標(biāo)體系剖析》

《成長型房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)項目的快速開發(fā)和運(yùn)營暨龍湖、恒大經(jīng)驗分享》

《從300億元到1000億元的跨越——恒大項目綜合開發(fā)模式的秘密挖掘》

《當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系平臺搭建與政府公關(guān)》

《房地產(chǎn)企業(yè)前期投資拿地及實(shí)戰(zhàn)案例分享》

《房地產(chǎn)項目拆遷安置及知名企業(yè)執(zhí)行案例借鑒》

《龍湖地產(chǎn)內(nèi)部高效運(yùn)營體系及各部門緊密配合模式詳解》

《土地一二級聯(lián)動開發(fā)管理及實(shí)戰(zhàn)案例分享》

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