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第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種

目前我國(guó)稅收分為商品和勞務(wù)稅、所得稅、資源稅、財(cái)產(chǎn)和行為稅、特定目的稅五大類。中國(guó)現(xiàn)行的稅種共18個(gè)種，2016年5月1日起，全面推行“營(yíng)改增”；2018年1月1日起施行環(huán)保稅 ，分別是：增值稅、消費(fèi)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、車船使用稅、船舶噸稅、車輛購(gòu)置稅、關(guān)稅、耕地占用稅、契稅、煙葉稅、環(huán)保稅。

只有個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、車船稅、環(huán)保稅、煙葉稅和船舶噸位稅這6個(gè)稅種通過全國(guó)人大立法，其他絕大多數(shù)稅收事項(xiàng)都是依靠行政法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件來規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅費(fèi)（十三個(gè)）

1、增值稅

2、企業(yè)所得稅

3、土地增值稅

4、個(gè)人所得稅

5、城鎮(zhèn)土地使用稅

6、房產(chǎn)稅

7、城建稅及教育費(fèi)附加

8、契稅

9、印花稅

10、耕地占用稅

11、車船稅

12、車輛購(gòu)置稅

13、環(huán)保稅

第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)全流程納稅籌劃

一、公司設(shè)立階段的納稅籌劃與風(fēng)控建議

1、分公司還是子公司？

2、全資子公司還是控股（參股）子公司？

3、稅收風(fēng)險(xiǎn)

二、取得土地階段的納稅籌劃與風(fēng)控建議

1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下的土增稅風(fēng)險(xiǎn)

2、土地閑置費(fèi)、土地滯納金的稅收風(fēng)險(xiǎn)

3、招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅？房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)，城鎮(zhèn)土地使用稅何時(shí)開始繳納？何時(shí)終止？

4、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)，該不該繳納耕地占用稅？

5、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)，何時(shí)繳納契稅？城市配套費(fèi)的契稅爭(zhēng)議。

6、房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買土地及地上“在建工程”，完工后銷售，在土增稅清算時(shí)可以加計(jì)扣除嗎？

7、“拆一還一”方式下取得土地，如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票如何開具？

8、拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅處理

9、房地產(chǎn)企業(yè)“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式拿地模式下的稅收

10、一方出地一方出資合作建房，有何稅收風(fēng)險(xiǎn)？

11、企業(yè)取得政府返還土地出讓金稅務(wù)處理及風(fēng)險(xiǎn)

12、增值稅一般計(jì)稅方式下土地成本如何抵減銷售額？拆遷補(bǔ)償費(fèi)？配建房能否作為土地成本抵減銷售額？

三、規(guī)劃階段的納稅籌劃與風(fēng)控建議

1、立項(xiàng)、規(guī)劃、涉及階段應(yīng)注意哪些稅收問題與節(jié)稅策略

2、產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇，是關(guān)注稅收負(fù)擔(dān)水平?還是關(guān)注企業(yè)的銷售?

3、委托境外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，支付的設(shè)計(jì)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)在我國(guó)境內(nèi)納稅?企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任?

4、公共配套的增值稅政策及難點(diǎn)分析；公共配套的土地增值稅政策及難點(diǎn)分析；公共配套設(shè)施的企業(yè)所得稅政策及難點(diǎn)分析

難點(diǎn)：總局以及各地對(duì)于公共配套設(shè)施土地增值稅扣除的征管政策；

5、立項(xiàng)分期、稅務(wù)機(jī)關(guān)備案、不同產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)分期、容積率等、對(duì)項(xiàng)目稅收的影響及事前應(yīng)對(duì)策略；不同產(chǎn)品的搭配既要考慮市場(chǎng)、容積率、利潤(rùn)流、現(xiàn)金流，也要考慮稅金，特別是土地增值稅。

6、144平方米的戶型是個(gè)尷尬的戶型？

四、施工建設(shè)階段的納稅籌劃與風(fēng)控建議

1、售樓處的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2、樣板間

3、儲(chǔ)藏室

4、地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、無產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)在稅務(wù)處理上有何區(qū)別？

5、主體和樁基工程應(yīng)取得什么樣的專用發(fā)票及風(fēng)險(xiǎn)，增值稅發(fā)票備注欄應(yīng)關(guān)注的主要問題

6、項(xiàng)目工地施工方使用水、電等應(yīng)關(guān)注的主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)

7、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)和成本哪些方面容易發(fā)生虛開行為？

8、向股東或其他自然人借款利息是否都可以扣除？

9、資本化的借款費(fèi)用與計(jì)入損益的借款費(fèi)用怎樣區(qū)分？如何提供“金融企業(yè)同期同類借款利率情況說明”？

10、集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出怎樣操作可以避免重復(fù)納稅？ 還有沒有其他辦法？

11、理財(cái)收益繳納增值稅嗎？

12、工程違約金支出能否列支開發(fā)成本？

13、全產(chǎn)業(yè)鏈稅收籌劃的思路—未來的發(fā)展方向。

設(shè)計(jì)院、建筑安裝、綠化、裝飾、裝配式建筑、智能化、電梯、貿(mào)易公司、營(yíng)銷、物業(yè)

小微企業(yè)的稅收優(yōu)惠

14、個(gè)人所得稅的籌劃要點(diǎn)

五、房屋預(yù)售階段的納稅籌劃與風(fēng)控建議

1、取得的訂金、定金、VIP、誠(chéng)意金、保證金等需要繳納增值稅、土地增值稅嗎？《民法典》第495條：當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)定書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。

2、預(yù)收款方式銷售下增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？提前確認(rèn)納稅義務(wù)的增值稅處理

3、車位的捆綁式銷售有何稅屋風(fēng)險(xiǎn)？

4、以房屋抵頂債務(wù)怎么納稅？

5、“買房送家電”模式下的稅收風(fēng)險(xiǎn)？贈(zèng)送的禮品是否有個(gè)人所得稅的扣繳風(fēng)險(xiǎn)？

6、 “客帶客”“以老帶新”銷售模式下如何確認(rèn)支出？票據(jù)如何處理？是否涉及扣繳個(gè)稅？

7、 “日進(jìn)百金”“一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認(rèn)？

8、“零首付”銷售模式的稅收如何處理？

9、“售后返租”的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析，同時(shí)給解決的方案，讓您不再為回租而煩惱。

10、“售后回購(gòu)”方式在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認(rèn)？

11、房地產(chǎn)企業(yè)收取的價(jià)外費(fèi)用有哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)？增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅

12、針對(duì)不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價(jià)格明顯偏低，我們?nèi)绾握页鲞m合自己的“正當(dāng)理由”？

13、銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何實(shí)現(xiàn)稅前扣除？需要注意防控哪些錯(cuò)誤？

六、竣工交房階段的納稅籌劃與風(fēng)控建議

1、企業(yè)所得稅的完工條件及判定，對(duì)增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等有何影響？2、土地增值稅什么情況下達(dá)到清算條件

2、在什么情況下房地產(chǎn)企業(yè)可以預(yù)提部分成本稅前扣除？

3、各種不同的稅種對(duì)收入確認(rèn)的原則有何差異？

4、土地增值稅確認(rèn)收入時(shí)金額如何確定？

5、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本如何確定？是否涉及“二次清算”？

6、成本分?jǐn)偟募记蓪?duì)土地增值稅的影響？

7、在交房前后支付的物業(yè)費(fèi)如何進(jìn)行成本費(fèi)用歸集？對(duì)稅收的影響是什么？

8、如何進(jìn)行成本分?jǐn)偛趴梢允故杖牒统杀境?ldquo;正比例”函數(shù)關(guān)系？本課程將以詳實(shí)的案例，分別從占地面積法、建筑面積發(fā)、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法、層高系數(shù)法來詳細(xì)解讀成本分?jǐn)偟募记珊头椒ā?/p>

9、軟裝在企業(yè)所得稅和土地增值稅扣除有什么不同？

七、房屋自持階段的稅收籌劃與風(fēng)控建議

1、轉(zhuǎn)為自持環(huán)節(jié)

2、持有并出租環(huán)節(jié)

八、公司注銷階段的稅收籌劃與風(fēng)控建議

1、房產(chǎn)稅

2、土地使用稅

張老師

講師簡(jiǎn)介：

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理實(shí)戰(zhàn)專家，現(xiàn)任某房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)。1991年畢業(yè)于青島大學(xué)商學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)。中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師（CPA）、正高級(jí)會(huì)計(jì)師。

從事房地產(chǎn)行業(yè)20余年，任職房地產(chǎn)開發(fā)公司，任公司董事、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)。。專注會(huì)計(jì)與稅收，研究房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃、財(cái)務(wù)管理、成本管控及法務(wù)。長(zhǎng)期致力于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)與稅收籌劃的研究，擅長(zhǎng)用簡(jiǎn)潔通俗的語(yǔ)言闡述財(cái)務(wù)與稅收業(yè)務(wù)中的專業(yè)問題。

已出版專著：《實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)稅收與稅收籌劃》、《智慧閱讀財(cái)務(wù)報(bào)表》。

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