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【課程背景】

中國資產(chǎn)證券化市場正經(jīng)歷從“規(guī)模擴(kuò)張”向“精細(xì)化運(yùn)營”的深度轉(zhuǎn)型。政策層面，公募REITs常態(tài)化發(fā)行、資管新規(guī)細(xì)則落地以及跨境資本流動(dòng)政策松綁，為資產(chǎn)盤活開辟了新路徑，但實(shí)操中仍面臨??政策邊界模糊、現(xiàn)金流穩(wěn)定性不足、估值模型失效??等核心痛點(diǎn)。例如，特許經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)剩余年限與基金期限的匹配矛盾、原始權(quán)益人增信措施的法律合規(guī)爭議、跨境REITs架構(gòu)下的稅務(wù)與外匯管制風(fēng)險(xiǎn)，均直接影響發(fā)行成功率與投資者回報(bào)。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)下行周期下，底層資產(chǎn)運(yùn)營效率承壓，傳統(tǒng)“重發(fā)行輕管理”模式難以為繼，亟需構(gòu)建覆蓋“投融管退”全周期的風(fēng)控體系與動(dòng)態(tài)定價(jià)能力。

本課程基于最新政策導(dǎo)向與典型案例，直擊資產(chǎn)證券化全鏈條實(shí)戰(zhàn)難點(diǎn)，助力機(jī)構(gòu)突破傳統(tǒng)路徑依賴，重塑資產(chǎn)價(jià)值挖掘邏輯。

【課程收益】

1、深入掌握資產(chǎn)證券化資產(chǎn)篩選黃金指標(biāo)??，包括特許經(jīng)營權(quán)類與產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)的適用性對比、公募REITs與ABS的成本差異模型等；

2、全面熟悉證券化產(chǎn)品的實(shí)操密碼??，涵蓋基金架構(gòu)的權(quán)責(zé)劃分、擴(kuò)募機(jī)制設(shè)計(jì)、收益分層策略，以及特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)優(yōu)化路徑等；

3、構(gòu)建??全流程風(fēng)控能力??，從投前權(quán)屬瑕疵排查、運(yùn)營期EBITDA閾值監(jiān)控，到退出環(huán)節(jié)流動(dòng)性管理工具與并購估值談判策略，賦能學(xué)員搶占資產(chǎn)證券化賽道先機(jī)。

【課程特色】

1、政策與實(shí)戰(zhàn)難點(diǎn)融合：深度解析公募REITs、ABS、類REITs等發(fā)行門檻差異模型，結(jié)合特許經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)期限匹配、PPP項(xiàng)目特殊要求等合規(guī)要點(diǎn)，提供合規(guī)創(chuàng)新解決思路。

2、法律財(cái)務(wù)穿透式實(shí)戰(zhàn)解析：通過公募基金+ABS雙層架構(gòu)權(quán)責(zé)劃分、特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)優(yōu)化等案例，穿透拆解法律合規(guī)邊界與財(cái)務(wù)收益平衡邏輯，直擊底層資產(chǎn)現(xiàn)金流造假、擴(kuò)募定價(jià)爭議等核心痛點(diǎn)。

3、全球視野與本土化對比拆解：整合跨境REITs架構(gòu)設(shè)計(jì)（新加坡/香港SPV模式）、ESG評(píng)級(jí)對資本配置的影響權(quán)重，疊加國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值模型，構(gòu)建“全球化資產(chǎn)篩選+本土化風(fēng)控落地”的雙核能力。

【課程對象】

董事長、總裁、總經(jīng)理、常務(wù)副總、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等高管人員

【課程大綱】

一、如何選擇適合基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的證券化路徑？

1.1 基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化的底層邏輯與政策邊界

- ?特許經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)?（收費(fèi)公路/污水處理）與產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)?（產(chǎn)業(yè)園/倉儲(chǔ)物流）的適用性對比

- ?公募REITs、ABS、類REITs的發(fā)行門檻與成本差異模型

1.2 基金業(yè)協(xié)會(huì)與發(fā)改委雙備案的合規(guī)要點(diǎn)

- PPP項(xiàng)目證券化的特殊要求

- 產(chǎn)品期限與特許經(jīng)營權(quán)剩余年限的匹配方案（含擴(kuò)募機(jī)制設(shè)計(jì)）

1.3 資產(chǎn)篩選的黃金指標(biāo)

- 現(xiàn)金流穩(wěn)定性測算模型

- 原始權(quán)益人信用評(píng)級(jí)與增信措施的聯(lián)動(dòng)設(shè)計(jì)（差額補(bǔ)足vs流動(dòng)性支持）

二、基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的實(shí)操密碼

2.1 基金架構(gòu)中的法律與財(cái)務(wù)博弈

- ?公募基金+ABS雙層結(jié)構(gòu)的權(quán)責(zé)劃分（以REITs產(chǎn)品為例）

- 特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)優(yōu)化路徑（所得稅/增值稅遞延方案）

2.2 現(xiàn)金流測算與收益分配機(jī)制

- ?可供分配金額的測算模板（含稅費(fèi)扣除與績效掛鉤條款）

- 優(yōu)先級(jí)投資者收益率的分層設(shè)計(jì)（固定+浮動(dòng)收益組合策略）

2.3 基金擴(kuò)募的實(shí)戰(zhàn)操作框架

- 存量資產(chǎn)擴(kuò)募的定價(jià)機(jī)制

- 新購入資產(chǎn)與原始資產(chǎn)的協(xié)同性評(píng)估模型

三、基礎(chǔ)設(shè)施ABS投資風(fēng)險(xiǎn)管理全流程

3.1 投前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的“三道防線”

- 基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬瑕疵排查清單（以某收費(fèi)權(quán)質(zhì)押糾紛案為例）

- 現(xiàn)金流預(yù)測偏差壓力測試（極端情景模擬工具）

3.2 運(yùn)營期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建

- 原始權(quán)益人持續(xù)經(jīng)營能力評(píng)估（EBITDA/資產(chǎn)負(fù)債率閾值設(shè)定）

- 基金管理人履職能力監(jiān)控指標(biāo)（信息披露及時(shí)性/關(guān)聯(lián)交易審查）

3.3 退出環(huán)節(jié)的流動(dòng)性管理方案

- 基金份額轉(zhuǎn)讓的做市商機(jī)制設(shè)計(jì)

- 底層資產(chǎn)并購?fù)顺龅墓乐嫡勁胁呗裕杀冉灰追╲s收益法）

四、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值與定價(jià)模型

4.1 基準(zhǔn)地價(jià)法與收益法的融合應(yīng)用

- 特許經(jīng)營權(quán)剩余年限的價(jià)值折現(xiàn)模型

- 產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)估值的EBITDA倍數(shù)區(qū)間測算（一線城市vs二線城市對比）

4.2 市場定價(jià)的博弈邏輯

- 一級(jí)市場發(fā)行定價(jià)與二級(jí)市場流動(dòng)性的價(jià)差捕捉策略

- 浮動(dòng)利率ABS的利差風(fēng)險(xiǎn)對沖工具

4.3 數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的動(dòng)態(tài)估值系統(tǒng)

- 行業(yè)景氣度指數(shù)的嵌入方法

- 大數(shù)據(jù)技術(shù)在租金/通行費(fèi)預(yù)測中的應(yīng)用

五、跨境資產(chǎn)證券化的創(chuàng)新實(shí)踐

5.1 離岸REITs的架構(gòu)設(shè)計(jì)與稅務(wù)籌劃

- 新加坡/香港REITs的跨境架構(gòu)搭建（SPV+境內(nèi)WFOE模式）

- 跨境資金流動(dòng)的合規(guī)通道設(shè)計(jì)（QFLP政策應(yīng)用）

5.2 基金互認(rèn)與跨境投資策略

- 內(nèi)地與香港基金互認(rèn)的申報(bào)流程與障礙破解

- 境外養(yǎng)老金投資中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的偏好分析

5.3 全球資產(chǎn)配置中的基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)的篩選

- 發(fā)達(dá)國家基建資產(chǎn)與新興市場的風(fēng)險(xiǎn)收益比對比

- ESG評(píng)級(jí)對跨境資本配置的影響權(quán)重

王老師

王瀚霆老師

——綠色金融資產(chǎn)管理與ESG管理實(shí)戰(zhàn)專家

曾任：國泰君安證券資產(chǎn)管理（全球銀行品牌500強(qiáng)），基金業(yè)務(wù)總監(jiān)

曾任：淡馬錫產(chǎn)業(yè)投資基金 （新加坡主權(quán)財(cái)富基金旗下，世界財(cái)富500強(qiáng)）投資副總監(jiān)

曾任：英國LGC基礎(chǔ)設(shè)施公司 亞太區(qū)ESG業(yè)務(wù)經(jīng)理

中國貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)白皮書（綠色金融板塊） 特邀編委

不動(dòng)產(chǎn)商學(xué)院 綠色金融與ESG特邀講師

Next Academy 金融與ESG特邀講師

CFA ESG Investing（ 特許金融分析師協(xié)會(huì)ESG投資認(rèn)證）

BOMA國際業(yè)主與管理者協(xié)會(huì) REITs基金特邀講師

APREA亞太房地產(chǎn)協(xié)會(huì) REITs基金特邀講師

LEED綠色建筑評(píng)估專家

英國皇家特許 測量師

中國并購公會(huì) 認(rèn)證并購交易師

UCL英國倫敦大學(xué)（QS排名世界前5）不動(dòng)產(chǎn)投資碩士

【個(gè)人簡介】

王瀚霆老師擁有近20年的ESG項(xiàng)目管理、綠色金融、基金管理、城市更新、不動(dòng)產(chǎn)投融資等實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，曾任職于世界500強(qiáng)、國際知名主權(quán)財(cái)富基金——新加坡淡馬錫集團(tuán)旗下基金公司，國內(nèi)頂級(jí)投行國泰君安證券公司等，負(fù)責(zé)基金管理、ESG建設(shè)管理、城市更新、不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投融資、資產(chǎn)管理等工作。累計(jì)管理、操盤基金規(guī)模（含ESG主題基金）逾200億元人民幣，主導(dǎo)出具多份ESG專題報(bào)告，成功搭建公司和部門綠色金融管理體系，管理資產(chǎn)項(xiàng)目遍布上海、北京、廣東、福建、江蘇、重慶、山東等區(qū)域，在綠色金融、資本運(yùn)作、存量資產(chǎn)盤活和ESG管理領(lǐng)域具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

【實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)】

1、ESG策略與綠色金融整合能力——使用ESG策略管理某產(chǎn)業(yè)園區(qū)基金并出具ESG專題報(bào)告，2023年累計(jì)漲幅約24.05%，為投資人創(chuàng)造了豐厚回報(bào)

王老師曾運(yùn)用ESG策略管理某只產(chǎn)業(yè)園區(qū)主題基金，在基金管理、資產(chǎn)運(yùn)營等方面充分運(yùn)用ESG策略，優(yōu)化資產(chǎn)經(jīng)營效率，提升基金收益水平。該基金2023年底基金規(guī)模約為20億元，相對于發(fā)行價(jià)累計(jì)漲幅約為24.05%，為投資人創(chuàng)造了豐厚回報(bào)。

另外，王瀚霆老師主導(dǎo)建立了ESG管理制度等，并為該基金項(xiàng)目出具了ESG專題報(bào)告，該報(bào)告將投資人對本基金的關(guān)注度和閱讀量提升了8倍以上，向公眾展示了該基金在環(huán)境、社會(huì)和公司治理等方面的實(shí)踐和努力，通過推動(dòng)ESG與基金運(yùn)營的整合，助力基金產(chǎn)品持續(xù)貢獻(xiàn)社會(huì)價(jià)值，獲得了廣泛的社會(huì)關(guān)注度和投資人認(rèn)可。

2、精準(zhǔn)擇時(shí)及投資能力——累計(jì)購入、賣出不動(dòng)產(chǎn)基金規(guī)模約125億元，獲得年化收益率10%以上的投資回報(bào)率

王老師曾主導(dǎo)出售某大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，交易對手是全球知名私募基金黑石投資集團(tuán)。期間進(jìn)行精密的投資分析測算、主導(dǎo)相關(guān)商務(wù)談判，最終以約75億人民幣達(dá)成一致，成功出售該項(xiàng)目，為公司獲得了年化10%以上的投資回報(bào)率。還曾主導(dǎo)在價(jià)值低谷期，成功收購廣東某商業(yè)綜合體項(xiàng)目、福建省某物流園區(qū)項(xiàng)目等，總收購對價(jià)逾50億人民幣，資產(chǎn)規(guī)模提升33%以上，成功以較低的成本擴(kuò)大了集團(tuán)在大中華地區(qū)的資產(chǎn)管理規(guī)模，打響了集團(tuán)在大中華地區(qū)金融投資領(lǐng)域的知名度。

3、綠色金融管理體系搭建能力——牽頭制定公司主題基金10大制度、員工7大考核維度、外部機(jī)構(gòu)3大對接指標(biāo)等管理體系

王老師曾主導(dǎo)建立公司及部門綠色金融管理體系，其中包括公司主題基金的10大制度（綠色基金投資管理辦法、運(yùn)營管理辦法、信息披露機(jī)制等）、員工7大考核維度（基金層面考評(píng)指標(biāo)、資產(chǎn)層面審核維度、投資研究工作賦能等）、外部機(jī)構(gòu)4大對接指標(biāo)（對接模式、模板材料、信披配合、授權(quán)事項(xiàng)）等，整理出10類綠色金融標(biāo)準(zhǔn)流程、3類非常規(guī)流程、15個(gè)數(shù)字化管理系統(tǒng)標(biāo)簽，部門基金事務(wù)管理效率提升50%以上，獲得了集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)、投資人和外部機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)可。

4、城市更新、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理運(yùn)營能力——管理的城市更新商業(yè)綜合體、能源市政、產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)、租賃住房等大型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目約90萬平方米

王老師曾管理過各類大型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)項(xiàng)目，包括城市更新商業(yè)綜合體、能源市政供暖項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)及物流園區(qū)、城市租賃住房社區(qū)等，總建筑面積約90萬平方米。期間大力注重產(chǎn)業(yè)更新升級(jí)、租戶業(yè)態(tài)調(diào)整招商、物業(yè)管理提升、成本支出優(yōu)化、投資人交流互動(dòng)等，優(yōu)化提升不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理水平，使得多個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)出租率達(dá)到100%，累計(jì)為投資人分紅金額超2億元。

【培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)】

1、ESG主題培訓(xùn)——20次主題培訓(xùn)，累計(jì)授課時(shí)長超數(shù)百小時(shí)，課程滿意度超99%

王老師成功組織進(jìn)行過20次ESG主題培訓(xùn)，受眾包括國有企業(yè)高管及骨干成員、政府主管部門領(lǐng)導(dǎo)、外企大中華區(qū)負(fù)責(zé)人等，內(nèi)容涵蓋《ESG策略與實(shí)操培訓(xùn)》、《企業(yè)ESG架構(gòu)設(shè)計(jì)與管理》、《REITs基金與ESG管理》、《綠色建筑提升與ESG管理》等方面，累計(jì)授課時(shí)長超數(shù)百小時(shí)，課程滿意度超99%。

2、綠色金融與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營管理主題培訓(xùn)——針對地方政府及管委會(huì)超30次專題培訓(xùn)輔導(dǎo)

王老師為地方政府、園區(qū)管委會(huì)等提供綠色金融與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營管理培訓(xùn)超過30余次，受眾主要是地方政府發(fā)改委、國資委、工商管理部門，以及園區(qū)或新區(qū)管委會(huì)的招商與資產(chǎn)管理部門等，內(nèi)容包括《綠色金融如何助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展》、《園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營管理的道與術(shù)》等針對性課程，獲得政府領(lǐng)導(dǎo)的高度評(píng)價(jià)。

3、綠色金融資本運(yùn)作與存量資產(chǎn)盤活項(xiàng)目咨詢——近10萬字咨詢方案輸出

王老師以專家顧問身份為中國北方某國家級(jí)新區(qū)進(jìn)行資本運(yùn)作及存量資產(chǎn)盤活項(xiàng)目提供咨詢服務(wù)，包括9大類基建資產(chǎn)、5大類金融盤活工具，累計(jì)覆蓋新區(qū)面積約1000平方公里，累計(jì)盤活存量資產(chǎn)規(guī)模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，獲得新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的高度好評(píng)。

【愿景使命】

以綠色金融和ESG賽道為主體，成為綠色金融與ESG領(lǐng)域的頂流講師；

助力基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)、市政企業(yè)、能源企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等對綠色金融、ESG建設(shè)等有較大需求的企業(yè)，助力提升企業(yè)在ESG領(lǐng)域的表現(xiàn)，增強(qiáng)其在ESG方面的聲譽(yù)，獲得綠色金融支持；

培養(yǎng)提高學(xué)員的ESG意識(shí)和水平，提升團(tuán)隊(duì)的整體ESG素質(zhì)和能力，為企業(yè)培養(yǎng)未來的ESG領(lǐng)導(dǎo)者。

【授課風(fēng)格】

風(fēng)趣幽默：授課風(fēng)格風(fēng)趣幽默，擅長用通俗易懂的語言講述難以理解的金融和抽象的ESG概念，達(dá)到良好的培訓(xùn)提升效果。讓學(xué)員在輕松下氛圍下啟發(fā)與收獲；

實(shí)戰(zhàn)性強(qiáng)：內(nèi)容圍繞老師自身的親身案例或經(jīng)歷，避免枯燥的理論說教，讓學(xué)員以一線視角直面難題和棘手問題，聚焦實(shí)際情境，既有娛樂性又聚焦實(shí)戰(zhàn)收獲；

互動(dòng)性強(qiáng)：老師講課生動(dòng)，臺(tái)風(fēng)很棒，極具感染力，用情境重現(xiàn)和角色扮演的方式，讓參訓(xùn)學(xué)員深度參與其中真實(shí)面對挑戰(zhàn)，能夠讓人有很強(qiáng)的啟發(fā)和收獲；

【主講課程】

《ESG策略與實(shí)操培訓(xùn)》（品牌課）（復(fù)購率高）

《企業(yè)ESG架構(gòu)設(shè)計(jì)與管理》

《REITs基金與ESG管理》

《綠色建筑提升與ESG管理》（品牌課）（復(fù)購率高）

《金融與投資邏輯培訓(xùn)》

《不動(dòng)產(chǎn)基金投資與資產(chǎn)管理實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)》

《基礎(chǔ)設(shè)施投資與運(yùn)營管理》

《房地產(chǎn)開發(fā)與建筑管理》

《REITs基金發(fā)行與運(yùn)營實(shí)操》（品牌課）

《行業(yè)研究的邏輯框架》

《雙碳政策下的企業(yè)經(jīng)營應(yīng)對之道》（品牌課）（復(fù)購率高）

《可持續(xù)發(fā)展與企業(yè)經(jīng)營契合培訓(xùn)》

【部分咨詢案例】

序號(hào)客戶公司培訓(xùn)咨詢內(nèi)容培訓(xùn)成果

1雄安新區(qū)財(cái)政部門綠色金融產(chǎn)品盤活國有存量資產(chǎn)項(xiàng)目咨詢梳理了9大類基建資產(chǎn)、5大類金融盤活工具，累計(jì)覆蓋新區(qū)面積約1000平方公里，累計(jì)盤活存量資產(chǎn)規(guī)模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，項(xiàng)目順利交付

2BOMA商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)金融與ESG核心實(shí)操指南自主開發(fā)超100余頁培訓(xùn)課件，多次返聘授課培訓(xùn)，累計(jì)受眾學(xué)員超1000人

【服務(wù)客戶】

國企央企：中建集團(tuán)（返聘3期）、上海臨港集團(tuán)、上海張江高科集團(tuán)、上海城投集團(tuán)、上海徐匯城市建設(shè)集團(tuán)、上海市北高新集團(tuán)、上海機(jī)場投資集團(tuán)、重慶發(fā)展投資集團(tuán)、重慶高速公路集團(tuán)、重慶武隆喀斯特集團(tuán)、山東濟(jì)南能源集團(tuán)、揚(yáng)州廣陵投資集團(tuán)、揚(yáng)州瘦西湖旅游發(fā)展集團(tuán)等

政府部門：上海市商務(wù)委員會(huì)、上海市發(fā)改委（返聘3期）、揚(yáng)州市發(fā)改委、云南省發(fā)改委、南昌市發(fā)改委、南京市發(fā)改委（返聘2期）、常州市國資委等

金融業(yè)：中國銀行、上海銀行、浦發(fā)銀行、北京銀行、友邦保險(xiǎn)、匯豐人壽、人保資產(chǎn)、光大保德信基金、申萬菱信基金等

建筑房地產(chǎn)類：凱德集團(tuán)、嘉民集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)集團(tuán)、豐樹物流集團(tuán)、國藥物流等

【學(xué)員評(píng)價(jià)】

老師講課很生動(dòng)很有趣，很多符合主題的幽默案例，作為對金融不懂的小白都能清楚理解其中的邏輯。

——上海城投集團(tuán) 培訓(xùn)主管 張超

老師系統(tǒng)的授課，邏輯清楚，非常明晰；另外老師的臺(tái)風(fēng)太棒了，很有感染力。

——揚(yáng)州發(fā)改委 投資事務(wù)負(fù)責(zé)人 丁科長

還沒上課的時(shí)候，我覺得這門課會(huì)很枯燥。結(jié)果老師一開口，我就被折服了，教學(xué)不僅幽默還可以結(jié)合工作實(shí)例把內(nèi)容講得頭頭是道，聽完收獲特別大！

——凱德集團(tuán) HRD 巫文聰

本以為課程晦澀難懂，沒想到老師憑借深厚專業(yè)知識(shí)，把實(shí)操案例講得深入淺出，還一路啟發(fā)思維，學(xué)習(xí)體驗(yàn)拉滿！

——豐樹物流 投資部負(fù)責(zé)人 和明

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