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專題背景

房地產項目開發周期長、涉及面廣、產品復雜，清盤后需要進行高難度的項目公司注銷；房地產行業涉及稅種最多，土地增值稅和企業所得稅對房地產企業影響尤為重要。

2013年，房地產業更是經歷了空前嚴厲的調控和稅務監管，總局連續下發《國家稅務總局 關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發〔2013〕67號）和《國家稅務總局關于深入開展土地增值稅清算工作的通知》（稅總函〔2013〕658號），標志著新一輪大規模的土地增值稅清算將在2014年展開。

國家稅務總局稽查局局長馬毅民近日又明確指出， 2014年要安排對房地產及建筑安裝業、出口退（免）稅企業和股權轉讓企業及個人等開展稅收專項檢查。房地產企業再次被推向稽查的風口浪尖。

這是一堂不可多得課程，趕快參加吧，課堂上老師將告訴納稅人如何玩“貓與老鼠”的游戲，本次培訓將圍繞稽查展開，對房地產企業的重點稽查內容：發票、土地增值稅、企業所得稅及項目注銷等領域的疑難問題做重點解析，“稅收政策”密切結合經濟業務，全面解讀企業運營中的稅收政策差異，將稅務風險消除在萌芽狀態。

培訓對象

各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所等人員。

主講內容

第一部分：房地產企業發票的涉稅風險及風險應對

1．發票取得的總原則

2．沒有取得發票稅法允許扣除的特例？

3．發票開具的時限如何把握及特殊規定？

4．甲供材、分包工程發票的開具及業務處理

5．虛開發票及應對策略

6．稅務局稽查的“九字方針”

7．發票開具“三流統一”

8．營改增帶來哪些發票的風險？

9．開發成本的各項支出應取得何種票據？

第二部分：房地產項目土地增值稅清算難問題解析及風險應對

1．加大曝光力度保持打擊稅收違法犯罪高壓態勢：稅務總局通報4起涉稅典型

違法案件

2．企業取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務處理

⑴ 政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

⑵ 政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）

⑶ 政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設

⑷ 土地出讓金返還用于建設公共配套設施（學校、醫院、幼兒園、體育場館）

⑸ 政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人

⑹ 政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助

3．置換房屋如何繳納營業稅和土地增值稅？

4．關于審批的項目規劃外，所建設施發生支出能否扣除？

5．精裝修房（拎包入住）如何計征土地增值稅和企業所得稅？

6．按國家統一規定交納的有關費用的扣除風險

7．企業購買在建房地產開發項目后進行繼續建設再轉讓如何繳納土地增值稅？

8．企業清算申報后查補稅款滯納金問題

9．零首付應注意哪些涉稅風險?

10．一次性取得土地分期開發共同費用的分攤

11．整體收購中的土地增值稅問題。

12．預收帳款及預售房部分定金首付的涉稅及會計處理辦法？

13．取得土地使用權后不進行開發或者進行部分開發后即轉讓的房地產，其扣除項目

如何掌握？

14．以合作建房形式開發房地產項目的，計算有關土地增值稅計稅收入和扣除項目金額

問題

15．商住一體清算問題

16．企業合并、分立等過程中發生的房地產權屬轉移是否應當征收土地增值稅？

17．回遷安置房的處理

18．關于當地政府要求房地產開發商建設道路、橋梁等公共設施所產生的成本費用，

可否扣除的問題

19．房地產開發企業在進行土地增值稅清算時無法完整的提供前期工程費、建筑安裝

工程費、基礎設施費等開發成本的憑證或資料，如何進行土地增值稅的清算？

20．開發成本列支企業所得稅和土地增值稅差異點

21．房地產企業支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除？

是否能在企業所得稅前扣除？

22．土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？

23．單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅

處理？

24．財務費用土地增值稅與企業所得稅扣除的差異及稅收風險點。

25．包稅協議涉稅風險及處理技巧

第三部分：房地產業項目企業所得稅疑難問題解析及風險應對

1．個人房產入股未取得發票其折舊能否稅前扣除？

2．預交企業所得稅應注意的事項及稅收風險點

3．企業所得稅完工條件與土地增值稅清算條件的區別

4．房地產銷售企業采取銷售時收取高額房款，在一定年限內再逐年返還的方式銷售

房屋，應如何確定銷售收入？

5．房地產企業向個人﹑關聯方借款費用應如何扣除？委托其他單位﹑個人向金融機構借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎？

6．稅務稽查稅額能否彌補以前年度虧損以及涉稅處罰？

7．轉讓開工項目是否要繳納營業稅？如何繳納？

8．納稅人要視同股利分配繳納個稅的五種情形

⑴ 投資者向企業借款

⑵ 投資者將企業資金用于消費性支出或財產性支出

⑶ 盈余公積、未分配利潤轉增實收資本

⑷ 資本公積金轉增實收資本

⑸ 已分配掛賬但未支付的股利

9．申報表填寫重點關注事項

10．預提費用確認的原則及涉稅調整；

11．跨期發票如何而在企業所得稅前扣除？

12．企業融資成本如何在稅前扣除及技巧

13．臨時用工支出稅前扣除涉稅風險及應對

14．福利費的范圍、列支依據及稅收風險點

15．職工教育經費的稅收風險點及風險應對

16．業務招待費納稅評估及風險應對

17．房地產開發經營企業籌辦期何時結束？籌建期業務招待費、廣告費、業務宣傳費

如何稅前扣除？

18．非金融企業之間借款利率是否可以按小額貸款公司利率在企業所得稅扣除?能否在

土地增值稅前扣除？

19．企業繳納的雇主責任險和公眾責任險是否可以稅前扣除？

20．企業發生差旅費、會議費稅前扣除需要提供哪些資料？

21．公益性捐贈稅前扣除應注意的事項

22．政府贊助稅前扣除的技巧

23．一次性支付跨年度的費用可否在支付當期稅前扣除？

24．關聯交易調查調整金額是否彌補虧損？

25．股東豁免債務是否繳納所得稅？

第四部分：項目公司清算注銷涉稅風險及規劃安排

1．注銷前土地使用稅、房產稅、契稅等小稅種納稅風險點

2．房地產企業注銷階段如何解決前期盈利后期虧損事宜

3．項目公司注銷兩個“納稅年度”及兩個“納稅主體“

4．項目公司注銷公司法和稅法的區別

5．公司注銷階段稅務風險規避策略

6．如何計算清算所得稅？

7．項目公司注銷的程序與方法

第五部分：專家現場與學員互動交流，答疑解惑。

李老師

中國注冊稅務師、中國注冊評估師、全國管理咨詢師、著名實戰派地產稅務專家?，F擔任多家大中型地產企業和稅務、審計、評估、培訓中介的稅務顧問。從事稅務工作10余年，具有豐富稅務實戰經驗，為多家大型企業及網校做稅務籌劃、稅務培訓等服務，并多次代表稅務機關為納稅人培訓，先后在《注冊稅務師》雜志、《中國稅務報》、《稅務規劃》發表數十篇文章。對各種稅種均有研究，擅長的領域：企業所得稅、土地增值稅、營業稅、企業重組、稅收籌劃及房地產企業稅收。先后在北京、上海、廈門、廣州、南京、鄭州、沈陽、濟南等40多個城市舉辦過房地產財稅專題講座與培訓，在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評。

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