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‖專題背景‖

※→→→ 歡迎來(lái)到不負(fù)眾望的五星級(jí)“陳萍生稅務(wù)精品課堂”系列！！！

※→一星：這是一堂“與時(shí)俱進(jìn)”系統(tǒng)學(xué)習(xí)稅收的課程，課程強(qiáng)調(diào)“與時(shí)俱進(jìn)”，政策更新度直到講課前一天晚上；

※→二星：這是一堂破解稅政難局的稅收籌劃課，針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，設(shè)計(jì)個(gè)性化的稅收策劃方案；

※→三星：這是一堂解決實(shí)際問(wèn)題的答疑課，課程預(yù)留答疑板塊，針對(duì)學(xué)員預(yù)先準(zhǔn)備好的問(wèn)題或現(xiàn)場(chǎng)的提問(wèn)，現(xiàn)場(chǎng)解答疑難問(wèn)題；

※→四星：這是一堂注重客戶體驗(yàn)的精品課，陳萍生老師的開(kāi)發(fā)全程票據(jù)審核課程內(nèi)容：豐富實(shí)用；表現(xiàn)形式：生動(dòng)活潑，深受學(xué)員好評(píng)；

※→五星：這是一堂注重前瞻的規(guī)劃課，面對(duì)“營(yíng)改增”的大潮，房地產(chǎn)增值稅稅率到底是多少？存量房何去何從？土地如何抵扣？一起面對(duì)，走進(jìn)新時(shí)代。

本課程需要決策層的參與，一起來(lái)吧，一起度過(guò)高信息量而又絕不枯燥的兩天！！！

‖培訓(xùn)對(duì)象‖

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和各財(cái)務(wù)咨詢公司的人員。

‖課程內(nèi)容‖

第一天課程內(nèi)容背景介紹：

?2015年是“十二五”最后一年，按照國(guó)務(wù)院財(cái)稅改革工作部署以及全國(guó)稅務(wù)工作會(huì)議要求，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)“營(yíng)改增”方案箭在弦上，即將推出實(shí)施，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局以及各級(jí)國(guó)、地稅局正在緊鑼密鼓的有序推進(jìn)營(yíng)改增準(zhǔn)備工作，營(yíng)改增是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前面臨的一項(xiàng)時(shí)間緊、變化大、任務(wù)重的新形勢(shì)、新任務(wù)，也是企業(yè)財(cái)稅管理人員面臨的新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

為了讓房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)、全面、系統(tǒng)地掌握“營(yíng)改增”政策內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅向增值稅的平穩(wěn)過(guò)渡，本課程將對(duì)房地產(chǎn)“營(yíng)改增”政策進(jìn)行前瞻分析，并就“營(yíng)改增”前后企業(yè)的納稅設(shè)計(jì)、財(cái)稅管理、營(yíng)銷策略、流程優(yōu)化及涉稅風(fēng)險(xiǎn)變化和應(yīng)對(duì)等提出明確的指導(dǎo)性方案和專業(yè)意見(jiàn)。

第一天主講核心內(nèi)容介紹：

一：房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策前瞻

1．房地產(chǎn)營(yíng)改增方案及稅負(fù)測(cè)算

2．營(yíng)改增試點(diǎn)方案中，房地產(chǎn)銷售、出租稅率是17%還是11%？存量房產(chǎn)在營(yíng)改增開(kāi)始后出售或者出租，增值稅如何處理？

3．一般納稅人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，什么是銷項(xiàng)稅額，什么是進(jìn)項(xiàng)稅額？

4．是否收到預(yù)售款時(shí)即產(chǎn)生銷項(xiàng)稅？收到意向金、定金是否產(chǎn)生納稅義務(wù)？簽訂工程合同時(shí)，對(duì)預(yù)付工程款支付是否提前或延后開(kāi)具增值稅專用發(fā)票？增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

5．企業(yè)成本和費(fèi)用中哪些增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣？哪些不能抵扣？取得土地支付的土地出讓金、規(guī)費(fèi)是否有機(jī)會(huì)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？外購(gòu)材料、甲供材、廣告費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、資金利息、勞務(wù)分包外包、人工費(fèi)等方面如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？營(yíng)改增改革之前取得的進(jìn)項(xiàng)稅有可能不再被允許抵扣，如何解決？

6．項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)建造的配套設(shè)施是否視同銷售？建成后產(chǎn)權(quán)屬于政府、全體業(yè)主所有的其成本、費(fèi)用所發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅是否可以從銷項(xiàng)稅額中抵扣？

7．拆遷安置視同銷售如何進(jìn)行營(yíng)改增？拆遷補(bǔ)償中的拆一還一和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目紅線外設(shè)施

支出進(jìn)項(xiàng)稅抵扣分析。是否可以抵扣？是否視同銷售計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額？

8．企業(yè)收取的違約金、代收款項(xiàng)、工程獎(jiǎng)勵(lì)等價(jià)外費(fèi)用是否繳納增值稅？

9．項(xiàng)目部納稅地點(diǎn)在哪里？注冊(cè)地和項(xiàng)目所在地不同時(shí)如何處理？取得發(fā)票如何抵扣？在哪里開(kāi)具發(fā)票？

10．增值稅納稅申報(bào)與營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)有哪些改變？

11．增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票管理及風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，哪些情形開(kāi)具增值稅專票，哪些開(kāi)具普通發(fā)票？營(yíng)改增后，營(yíng)業(yè)稅收入怎么開(kāi)具發(fā)票？

12．增值稅會(huì)計(jì)核算與營(yíng)業(yè)稅財(cái)務(wù)核算有哪些不同，應(yīng)交增值稅一級(jí)、二級(jí)科目設(shè)置，核算賬務(wù)處理核算舉例。

二：營(yíng)改增后稅收政策變化分析

1．建筑企業(yè)營(yíng)改增政策變化分析

2．建設(shè)方提供材料的“甲供材”營(yíng)業(yè)稅政策，營(yíng)改增后，其增值稅計(jì)稅依據(jù)還包括甲方提供的材料嗎？

3．房地產(chǎn)建筑業(yè)掛靠經(jīng)營(yíng)行為變化分析

4．不動(dòng)產(chǎn)投資不征收營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增后仍不征收增值稅嗎？

5．政府收回土地以及地面建筑物不征收營(yíng)業(yè)稅政策會(huì)發(fā)生哪方面的改變？

6．轉(zhuǎn)讓銷售差額征收營(yíng)業(yè)稅動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)按差額征收營(yíng)業(yè)稅的政策會(huì)保留嗎？營(yíng)改增后，如何變化？

7．拆遷補(bǔ)償中實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其增值稅計(jì)稅依據(jù)與原營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)還會(huì)按成本價(jià)核定征收嗎？拆遷補(bǔ)償支付業(yè)務(wù)會(huì)同步改進(jìn)嗎？

8．合作建房、自建與代建政策變化分析

三：房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增應(yīng)對(duì)策略分析

1．房地產(chǎn)企業(yè)可以提前開(kāi)具發(fā)票確認(rèn)收入嗎？銷售收入的確認(rèn)時(shí)間點(diǎn)有策劃空間嗎？

2．營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)能取得哪些可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額？沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅影響多少利益？

3．營(yíng)改增后，財(cái)務(wù)費(fèi)用、廣告費(fèi)、設(shè)備費(fèi)及設(shè)備租賃費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、辦公費(fèi)、綠化樹(shù)木、人工勞務(wù)費(fèi)等如何簽訂合同？資產(chǎn)損失材料損耗新分析

4．營(yíng)改增后，建筑業(yè)造價(jià)定額發(fā)生變化，甲供材會(huì)發(fā)生怎樣的變化？

5．項(xiàng)目公司“日光盤(pán)”、“月光盤(pán)”要考慮進(jìn)銷平衡，先銷售后抵扣怎么辦？

6．代收費(fèi)用將視同價(jià)外費(fèi)用繳納增值稅，如何處理？

7．開(kāi)發(fā)房屋與建筑工程款相互抵賬如何取得進(jìn)項(xiàng)稅額？

8．營(yíng)改增后對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)利潤(rùn)的影響分析。轉(zhuǎn)化增值稅負(fù)的兩種方法？

9．房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置的土地成本是否計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，如何計(jì)算？

10．營(yíng)改增后，關(guān)聯(lián)公司之間交易稅收成本降低，房地產(chǎn)企業(yè)如何籌劃土地增值稅和企業(yè)所得稅？

11．外地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和外地項(xiàng)目部怎樣納稅？外地繳納增值稅如何抵減？

12．過(guò)渡期財(cái)政、稅收優(yōu)惠政策分析，營(yíng)改增過(guò)渡期涉及的老合同、老項(xiàng)目、老業(yè)務(wù)等處理分析，是簡(jiǎn)易征收還是存量抵扣？

13．適應(yīng)稅制改革，在稅收征收管理方面，如何與國(guó)稅機(jī)關(guān)對(duì)接征管業(yè)務(wù)？

第二天課程內(nèi)容背景介紹：

“以票管稅”一直是稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)化稅收征收管理的主要抓手，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)近年來(lái)稅務(wù)稽查的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。合法有效的票據(jù)不僅是財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)，更是決定房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅稅負(fù)的核心依據(jù)。企業(yè)財(cái)稅管理人員對(duì)合法票據(jù)的審核管理，無(wú)疑是企業(yè)財(cái)稅管理的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容。

?本課程從開(kāi)發(fā)全程角度，根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅政策規(guī)定，精心審視開(kāi)發(fā)過(guò)程中各類重要票據(jù)的管理，旨在提高企業(yè)財(cái)務(wù)和稅收票據(jù)的管理技能。

第二天主講核心內(nèi)容介紹：

一：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得合法票據(jù)的稅務(wù)判斷

1．合法票據(jù)的分為哪六類

2．內(nèi)部票據(jù)與外部票據(jù)分類與管理

3．稅務(wù)發(fā)票的分類，地稅發(fā)票和國(guó)稅發(fā)票分類

4．發(fā)票的開(kāi)具地點(diǎn)和開(kāi)具時(shí)間，增值稅發(fā)票和營(yíng)業(yè)稅發(fā)票何時(shí)開(kāi)具

5．合法發(fā)票的審核要點(diǎn)，現(xiàn)金支付與轉(zhuǎn)賬支付審核

二：項(xiàng)目取得階段票據(jù)審核管理

1．土地成本費(fèi)用的票據(jù)管理，

⑴ 招拍掛土地出讓金合法票據(jù)

⑵ 建設(shè)政府基礎(chǔ)設(shè)施置換土地票據(jù)

⑶ 直接從第三方購(gòu)買土地

⑷ 土地投資票據(jù)

⑸ 股權(quán)收購(gòu)取得土地票據(jù)

⑹ 吸收合并取得土地發(fā)票

⑺ 競(jìng)拍土地過(guò)渡到項(xiàng)目公司土地票據(jù)如何轉(zhuǎn)移

⑻ 項(xiàng)目合作如何分?jǐn)偣芾沓杀举M(fèi)用票據(jù)

2．取得政府土地出讓金和拆遷補(bǔ)償金會(huì)計(jì)如何核算，企業(yè)所得稅和土地增值稅處理

3．拆遷補(bǔ)償費(fèi)用合法票據(jù)管理，哪些需要稅務(wù)發(fā)票，哪些不需要稅務(wù)發(fā)票？

⑴ 貨幣性補(bǔ)償支出票據(jù)

⑵ 非貨幣性補(bǔ)償成本列支票據(jù)

4．拆遷戶代建房屋成本費(fèi)用票據(jù)如何管理

5．開(kāi)辦費(fèi)用包括哪些具體項(xiàng)目，如何稅前列支

6．購(gòu)置辦公用品票據(jù)審核要點(diǎn)

三：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)票據(jù)審核管理

1．政府部門(mén)規(guī)費(fèi)

2．甲供材發(fā)票管理，包工不包料合同發(fā)票與包工不包料合同材料發(fā)票如何列支

3．外購(gòu)設(shè)備發(fā)票管理，購(gòu)置設(shè)備發(fā)票如何直接進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本

4．精裝修房電器、家具取得的發(fā)票是否可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本

5．購(gòu)買材料、物品善意取得虛開(kāi)增值稅發(fā)票如何計(jì)入開(kāi)發(fā)成本

6．利息費(fèi)用發(fā)票管理，

⑴ 哪些利息費(fèi)用不需要發(fā)票

⑵ 個(gè)人借款利息發(fā)票如何取得

⑶ 混合型投資利息費(fèi)用發(fā)票

7．合作建房發(fā)票的取得和分配

8．代建項(xiàng)目和自建項(xiàng)目去和區(qū)分，合同與票據(jù)方面有何要求

9．開(kāi)發(fā)成本計(jì)算分配依據(jù)管理，成本核算對(duì)象與分配方法報(bào)送資料

四：項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)票據(jù)審核管理

1．項(xiàng)目部費(fèi)用發(fā)票與管理部門(mén)費(fèi)用如何區(qū)分

2．營(yíng)銷人員支付工資薪金票據(jù)和支付傭金發(fā)票區(qū)別

3．營(yíng)銷禮品和物品需要取得哪些發(fā)票才能稅前扣除

4．實(shí)物折扣、價(jià)格折扣折讓、補(bǔ)退房款如何處理？需要取得哪些合法憑據(jù)？

5．企業(yè)支付違約金、賠償費(fèi)用如何稅前扣除？

6．產(chǎn)權(quán)置換視同銷售如何列支成本費(fèi)用，如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算

7．營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)用如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算處理，如何在企業(yè)所得稅和土地增值稅中扣除？

五：項(xiàng)目完工階段票據(jù)審核管理

1．交房手續(xù)與完工時(shí)間判斷主要依據(jù)

2．完工階段匯算清繳取得成本費(fèi)用票據(jù)時(shí)間

3．項(xiàng)目土地增值稅清算取得票據(jù)時(shí)間要求

4．跨期取得成本費(fèi)用發(fā)票如何處理

5．資產(chǎn)損失稅前列支合法憑據(jù)

陳老師

陳老師：著名稅務(wù)策劃專家，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師，國(guó)家稅務(wù)總局稽查局稅收專項(xiàng)檢查組成員、稅收咨詢服務(wù)組成員。曾在稅務(wù)干部學(xué)校任教，歷任區(qū)地稅局稅政科副科長(zhǎng)、科長(zhǎng)、副局長(zhǎng)、局長(zhǎng)，市局稽查局局長(zhǎng)；省注冊(cè)稅務(wù)師后期教育主講老師、國(guó)家稅務(wù)總局中國(guó)稅務(wù)雜志社《稅收疑難問(wèn)題解答》專欄首席咨詢顧問(wèn)及專家；在全國(guó)稅務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)精英，稅收策劃理論界獨(dú)樹(shù)一幟，多家稅收策劃網(wǎng)評(píng)價(jià)其為"十大稅收策劃專家"；在國(guó)家級(jí)稅務(wù)專業(yè)報(bào)刊發(fā)表稅收業(yè)務(wù)籌劃文章和稅收論文200多篇。出版?zhèn)€人專著5部，參與國(guó)家稅務(wù)總局稽查局編寫(xiě)稅務(wù)稽查專業(yè)培訓(xùn)教科書(shū)《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查實(shí)務(wù)》和《稅務(wù)稽查案例》書(shū)籍二部；個(gè)人專著《企業(yè)所得稅疑難業(yè)務(wù)指南》和《企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃及運(yùn)用》深受稅務(wù)界和企業(yè)界的好評(píng)。在全國(guó)各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座上千次，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

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