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課程價值

1、 如何通過前期市場研究調研規避系統風險成功定位

2、 如何通過前期規劃創造效益，避免大型綜合體規劃與定位硬傷

3、 采用比較分析解析國內標桿綜合體項目經營的經驗和教訓

4、 全方位解讀城市綜合體成功定位、規劃、設計、營銷、招商、運營管理等六大

5、 實例標桿商業項目運作精髓與經典項目規劃設計解讀，詮釋當下商業地產開發

6、 導師個案診斷分享+規劃項目展示+成功運作案例，是您成為王牌商業地產的締

7、 董事長和CEO如何成功駕馭商業地產開發和運營團隊，創造一流綜合體精品

課程對象

1、 房地產公司董事長、總經理；

2、 商業總監、招商總監、設計總監、運營總監；

3、 與招商、定位、策劃有關的設計、市場、工程、運營崗位的從業人員。

課程大綱

一、城市綜合體價值評估理論

1、城市綜合體的概念基礎

2、城市綜合體的價值內涵

3、影響城市綜合體價值的六大因素

4、城市綜合體價值判斷的四項內容

二、商業地產選址理論

1、商業地產概念與屬性

2、商業地產選址研究現狀

3、商業地產選址理論觀點

4、商業地產商業地產選址流程

5、商業地產選址調查

6、商業地產選址方法選址影響因素

三、商圈選擇研究

1、商圈選擇研究綜述

2、商圈發展經濟力分析

3、商圈發展政策力分析

4、商圈發展環境力分析

5、商圈發展歷史人文力分析

6、商圈發展消費力分析

7、商圈發展聚集力分析

8、商圈選擇公式

四、地段選擇研究

1、地段選擇研究綜述

2、商圈內選擇地段分析

五、16類業態業種的選址與建筑要求

1、購物中心

2、奧特萊斯

3、社區商業

4、大型倉儲式超市

5、家居建材超市

6、大型綜合超市

7、家電數碼

8、便利店

9、餐飲美食

10、兒童樂園

11、跨境電商體驗店

12、真冰溜冰場

13、3D影院

14、量販式KTV

15、電玩城

16、酒店

模塊二、商業地產項目調研定位以及項目商業規劃與業態組合

一、市場篇：商業地產市場調研與項目定位

1、商業定位與城市商業發展現狀的關系；

2、怎樣提出及確立準確的項目概念、如何確定商業目標？

a) 選擇什么樣的商業模型

b) 商業模型是怎樣決定的

3、初步市場調查做什么、深度市場調研研什么？

4、如何通過市場摸查為引商及選商墊定基礎

5、采用什么方法做項目定位與評估

6、商業布局布什么、各種不同形態的規劃特點、不同建筑形態的規劃特點、不同地域文化的規劃特點、交通動

7、線和景觀設計要

8、商業地產九項定位（業態定位/功能定位//品類定位/客群客層定位/商圈定位/模式定位/形象定位/戰略定位/策

9、略定位)、商業項目功能性分布、業態布局、面積配比

10、案例分析

二、規劃篇：商業地產產品規劃

1、如何根據特定項目選定適合的業態？

2、業態組合的依據與原則是什么？

3、各種業態的選址要求與特點是什么？

4、多種業態混合的規劃特點、不同商業業態組合的利與弊

5、如何從了解商家需求到實現“訂單式”開發？

6、如何尋找主力店與小商鋪的黃金分割線？

7、零售業態與非零售業態的功能、比率組合

8、如何在業態規劃時做到選擇商戶而不是商戶選擇你

9、商業業態組合與項目整體“租售”的關系

10、案例分析

模塊三、模擬招商之七項定位原則與3W法則

主力店是項目的領頭羊，也是業態內號召力較強的商家，因此，對他們的招商是項目招商成功的關鍵。

模擬招商七項基本原則

1、基本原則一：業態比例分配的內在和外在因素

案例：深圳益田假日廣場

2、基本原則二：統一形象原則

案例：上海K11藝術購物中心

3、基本原則三：同業差異異業互補原則

案例：廣州天河城

4、基本原則四：多元經營方式原則

案例：香港沙田新城市商業廣場

5、基本原則五：主力店招商先行原則

6、基本原則六：招商期間租金優惠原則

案例：廣州正佳廣場

7、基本原則七：統一服務及信息化管理原則

模擬招商工作3W法則

When？招商的時機選擇

1、戰略時機和戰術時機

2、一般經營商家生意的月度分布

Where?招商的地點選擇

1、同城招商的綜合分析評價

2、異地招商的三種動機

3、現場招商

How?招商的方式選擇

1、集中性高效能招商

2、針對性低成本招商

3、高投入大范圍招商

4、資源性小范圍招商

5、示范性長期性招商

模塊四、大賣場、餐飲休閑、兒童樂園、跨境電商體驗店、酒店影院等各類商家對商業空間的要求

一、從后期經營、招商的角度出發，研究各類商家對商業空間的要求，在項目初始的策劃階段能夠提出建設性的意見，減少后期的改動和損失。

1、 選址要求

2、 樓層位置要求

3、 租賃面積要求

4、 單層面積要求

5、 層高要求

6、 樓板承重要求

7、 配電要求

二、主力店招商與管理之部門制度建設管理

一個優秀的商業項目，只有在確保擁有一個整體健康的商業結構的時候，才有可能使主力店發揮應有的作用。

1、 何謂主力店？

2、 主力店部核心工作任務

3、 主力店部部門架構級崗位職能

4、 主力店部各級崗位職能

5、 主力店部招商節點與工作流程

6、 主力店部標準化管理

7、 【案例：美國夏威夷皇家購物中心】

模塊五：城市綜合體的規劃要點與案例分析

1、商業地產設計的9大要素：區位、板塊、商圈、地段、商業中心、節點、地標、業態、業種

2、城市商業形態周期規律、布局特征對商業地產的影響

3、商業項目的定性、定量、定位與營運之間的關系

4、商業地產的規劃方法、功能性分布、業態分布

5、面積配比、產權式分割方法、租留售比例

6、實現商業規劃和建筑設計的最佳匹配

7、商業建筑設計（建筑設計、室內設計、景觀設計）

8、外部動線設計：商業動線的三個KPI指標、外部動線與外部環境的無縫對接、城市空間與商業空間的融合

9、商業內部平面與垂直動線的設計：流暢回旋原則、高樓層客流導入原則、內部動線設計的七大技巧

10、模塊六：城市綜合體的10大策劃攻略

11、成功的城市綜合體經營模式

12、傳統城市綜合體的三大盈利法寶

13、城市綜合體的招商式調研操作要點與方法

14、城市綜合體的訂單策劃注意要點

15、城市綜合體的“步步為贏”策劃模型

16、城市綜合體的“經營測算”策劃導向理論

17、城市綜合體的“淡旺季均衡”策劃模型

18、城市綜合體的“囚徒困境”策劃原理

19、城市綜合體的“特拉斯”策劃思維

20、城市綜合體的“流量收益均衡”策劃模型

朱老師

商業地產選址規劃專家。歷任：香港麗新集團自運營經理、凱德置地集團招商運營總

監、匯誠行副總經理、商旅文管理集團總裁。現任：中國商旅文產業研究院副院長兼首席研究員、上海交通大學房地產實戰總裁班投融資管理總裁班客座講師、廣州中山大學房地產金融總裁班特約講師、深圳天津大學房地產總裁班特約講師、武漢華中科技大學房地產總裁班特約講師、深圳北京大學產業地產總裁班第二講壇首席講師、全經聯商學院特約講師、亞太不動產商學院兼職講師、中國商業地產研究院客座教授、大中華購物中心聯盟商學院客座教授、廣東互聯網金融協會特邀講師。

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